ИШНИНГ МОҲИЯТИ
Ижарага берувчи (МЧЖ) билан ижарачи (ХФ) ўртасида 2014 йил июнда 10 ойга 220 млн сўм миқдорида бинони омбор учун ижарага олиш шартномаси тузилди. Ўша йил августида ХФ бинони мукаммал таъмирлади ва ижарага берувчидан уни сентябрь–декабрь ойлари учун 66 млн сўм ижара ҳақини тўлашдан озод этишни илтимос қилиб, ўзининг илтимосини таъмирлашга салмоқли харажатлар қилинганлиги билан асослади. МЧЖ рад жавоби бериб, мукаммал таъмирлашга рухсат бермаганлигини айтди ва ижара ҳақини тўлашни талаб қилди. Унинг важларига қўшилмаган ижарачи 2014 йил декабрида ижарага берувчининг таъмирлаш харажатларини қоплаши ва ундан 66 млн сўм асосий қарз, 660 минг сўм давлат божи ва 7 200 сўм почта харажатларини ундириш даъвоси билан мурожаат қилди.
ХФнинг ПОЗИЦИЯСИ
– 2014 йил июнда биз МЧЖ билан унга тегишли бинодан омбор сифатида фойдаланиш тўғрисида ижара шартномаси туздик. Ижарага берувчи билан оғзаки келишиб, 2014 йил августда ўз кучимиз билан ва ўз ҳисобимиздан 66 млн сўмлик мукаммал таъмирлашни амалга оширдик. Шу муносабат билан 2014 йил охиригача ижара ҳақидан озод этишни сўрадик. Таъмирлашга сарфланган суммани ҳисобга олиш рад этилгандан кейин ХФ хўжалик судига 66 млн сўмни ундириш тўғрисида мурожаат қилди.
МЧЖнинг ПОЗИЦИЯСИ
– Ҳақиқатан ҳам, ХФ бизга таъмирлашга рухсат беришимизни сўраб оғзаки мурожаат қилган. Бироқ биз ишлар режасини кўришимиз ва айни қандай таъмирлашни ўтказиши ва уни қанча суммага қилишни режалаштираётганини аниқ билишимиз кераклигини айтдик. Бироқ ижарачи бизга бундай ахборотни бермади. МЧЖ бошқа манзилда жойлашганлиги сабабли биз розилик бермаган таъмирлаш ишлари қилинганлигини у тугаганидан кейин билдик. Бунинг устига, биз ижарачи лойиҳа-смета ҳужжатларини ва харажатларни тасдиқлайдиган ҳужжатларни тақдим этишини талаб қилдик. Бироқ у бундан бош тортиб, пудрат ташкилотлари билан уларни қўшимча ишлаши зарурлигини важ қилиб кўрсатган. ХФ даъвосини рад этишни сўраймиз. Айни вақтда Хўжалик процессуал кодексининг 120-моддасига мувофиқ хусусий фирмадан 66 млн сўм асосий қарз, 660 минг сўм давлат божи ва 7 200 сўм почта харажатларини ундириш тўғрисида қарши даъво тақдим этамиз.
СУДНИНГ ҲАЛ ҚИЛУВ ҚАРОРИ
Биринчи инстанция суди иш материалларини ўрганиб, даъвогарнинг важ-далиллари ва жавобгарнинг эътирозларини тинглаб ҳамда муҳокама қилиб, қонун ҳужжатларининг қоидаларини таҳлил қилиб, юқорида баён этилган низо ҳолатларини аниқлади. Суд жараёни давомида жавобгар асосий қарз, давлат божи ва почта харажатларини ундириш тўғрисида қарши даъво билдирди, уни суд қабул қилди.
Ижарачи Фуқаролик кодексининг (бундан кейин – ФК) 555-моддаси ва «Ижара тўғрисида»ги Қонуннинг (19.11.1991 йилдаги 427-XII-сон) 11-моддаси талабларини бузиб мукаммал таъмирлашни амалга оширишга ижарага берувчининг розилигини олмаганлигини, шунингдек қарши даъво берганлигини эътиборга олиб, суд ўзининг ҳал қилув қарори билан ХФнинг даъво талабларини қондиришни рад этиб, суд харажатларини унга юклади ҳамда МЧЖнинг ХФдан 66 млн сўм асосий қарз, 660 минг сўм давлат божи ва 7 200 сўм почта харажатларини ундириш тўғрисидаги қарши даъвосини қондирди.
ЮРИСТ ШАРҲИ
ФКнинг 236-моддасига мувофиқ мажбуриятлар мажбурият шартларига ва қонун ҳужжатлари талабларига мувофиқ лозим даражада бажарилиши керак. Ижарага бериш шартномаси бўйича ижарага берувчи ижарага олувчига бино ёки иншоотни вақтинча эгалик қилиш ва фойдаланиш ёхуд вақтинча фойдаланиш учун топшириш мажбуриятини ўз зиммасига олади (ФКнинг 573-моддаси биринчи қисми). ФКнинг 555-моддаси ва «Ижара тўғрисида»ги Қонуннинг 11-моддаси биринчи қисмига асосан ижарачи, башарти шартномада ўзгача шартлар кўзда тутилмаган бўлса, ижарага олинган мол-мулк таркибига унинг қийматини оширадиган ўзгартишларни мустақил равишда киритиш, мол-мулкни реконструкциялаш, кенгайтириш, техник жиҳатдан қайта қуроллантиришга ҳақлидир. Ижарага олинган мол-мулк, башарти шартномада ўзгача шартлар кўзда тутилмаган бўлса, ижарага берувчининг ижозати билан яхшиланган бўлиб, шартноманинг амал қилиш муддати тугаганидан сўнг ёки шартнома бекор қилингач, ижарачи ана шу мақсад йўлида сарфлаган барча харажатлари қайтарилишини талаб қилиш ҳуқуқига эгадир. Ижара шартномасига мувофиқ мукаммал таъмирлаш ва ижарага олинган мол-мулкни яхшилашни ижарачи фақат ижарага берувчининг ёзма розилиги билан амалга оширишга ҳақли.
Мазкур қоидалар ижарачи мукаммал таъмирлашни фақат ижарага берувчининг ёзма розилиги билан амалга ошириши мумкинлигидан гувоҳлик берди, унинг розилигини олмаслик унда бинони таъмирлаш харажатларини қоплаш ҳуқуқи йўқлигини исботлайди.
ФК 555-моддасининг учинчи қисмига кўра, агар қонунда бошқача тартиб назарда тутилмаган бўлса, ижарага олувчи томонидан ижарага берувчининг розилигисиз амалга оширилган ва ижарага берилган мол-мулкдан ажратиб олиб бўлмайдиган яхшилашларнинг қиймати тўланмайди. Ижара шартномаси талабларига кўра эса, ижарага олувчи томонидан мол-мулкнинг ажратиб олса бўладиган тарзда яхшиланиши ҳам унинг мулки ҳисобланади. Шу боис ижарага берувчининг розилигисиз мукаммал таъмирлашни амалга оширган ижарачи ижара ҳақини тўлашдан озод этилишига умид қилишга ҳақли эмас.
Ушбу низо судгача тартибда ҳал этилиши мумкин. Хусусан, тарафлар таъмирлаш суммаси хусусида келишишлари, шунингдек юзага келган вазиятдан чиқиш усулларини келишиб олишлари мумкин. Судгача ҳал этишдан бош тортиш эса қарзни, шунингдек суд харажатларини бир йўла тўлаш зарурлиги тарзида ХФнинг қўшимча харажат қилишига сабаб бўлди.
Павел СИЛЬНОВ,
адвокат.
