Бугунги уй-жой-коммунал соҳада «квартирант» тушунчаси кўп қаватли уларда яшовчилар учун ҳам, ХУМШ ва коммунал хизматларни етказиб берувчилар учун ҳам кўпинча салбий маъно касб этади. Уларнинг бирортаси турар жойларнинг ижарачиларини ёқтирмайди. Таҳлилдан кўринишича, бугунги кунда пойтахтнинг 30%га яқин кўп квартирали фондида асосан мамлакатнинг турли минтақаларидан келган фуқаролар яшайди. ХУМШ ва коммуналчилар улардан шикоят қилишади: «Турган-битгани бош оғриғи: мулкдорлар ҳам, ижарачилар ҳам коммунал хизматлар учун ўз вақтида тўлашмайди». Уларга кўп қаватли уйларда яшовчилар жўр бўлишади: «Вой-дод! Ахлатни ҳамма жойга ташлашади, шовқин солишади, синдиришади, ҳеч ёрдам беришмайди». Бундай яшовчилар коммунал хизматларни етказиб берувчиларга меъёрдан ортиқча истеъмоллари билан амалда хавф туғдиришади. Ҳисоблагичлар билан жиҳозланмаган, ижарага берилаётган кўплаб квартираларда пропискада бир-икки киши бўлади, ҳақиқатда эса ижарачиларнинг бутун бир тўдаси яшайди.
Қонун ҳужжатларида кўп квартирали уйларда ижарачиларнинг яшаши, коммунал маҳсулотлар истеъмоли билан боғлиқ масалалар тартибга солинган. Шундай бўлса-да, ушбу соҳада шаклланган вазият кўплаб муаммо ва ҳал этилмаган масалаларни туғдиради.
Квартира ижараси: биздан кейин не бўлса бўлар...
Аслида ҳам кўп квартирали уйда бир том остида яшайдиган фуқароларнинг, умумий мол-мулкни сақлаш тўғрисида сўз борганда, манфаатларини мувофиқлаштириш мушкул. Унда анчадан бери яшовчи мулкдорларнинг яқинда келганлар билан муносабатлари кўпинча силлиқ бўлмайди. Асосий сабаб – ижарачиларнинг вақтинчалик тоифа эканлигида. Улар турар жой мулкдорлари эмаслар, шу сабабли уйга туташ ҳудудни, умумий мол-мулкни яхшилаш билан боғлиқ масалалар уларни ташвишлантирмайди. Бугун улар бу ерда, эртага – бошқа ерда. Улар биздан кейин ер ютмайдими, қабилида муносабатда бўладилар. Нима учун томни ёки йўлакни таъмирлаш ҳақида ўйлашлари керак, ахир бу – квартира эгаларининг ташвишику. Мулкдорлар эса ўз навбатида кўпинча ижарачиларда юзага келадиган муаммоларга қўл силтайдилар: «Квартирада яшаяпсизлар, уларни ўзингиз ҳал этинг». Зеро, қонун ҳужжатларига кўра, бадалларни ўз вақтида тўлаш, умумий мол-мулкни сақлаш учун айни турар жой мулкдорлари жавобгардир.
«Бироқ уй эгалари узоқда, ижарачилар эса ёнимизда, – дейди қўшнилар. – Ахлатни ҳамма ёққа сочишади, қўшнилар уйига сув тоширишади, лифт кабинасини бузишади, шанбаликларга чиқишмайди, шовқин-суронли базмлар уюштиришади, тўда-тўда меҳмонлар чақиришади, машиналарни тротуарга қўйишади, ҳамма ёқни суваракка тўлдириб юборишади».
Албатта, ижарачилар уй аҳли билан бир оила бўлиб, баҳамжиҳат яшашига мисоллар бор. Бироқ, бундай ҳолларни қоидадан истисно дейиш мумкин. Шундай бўлса-да, аҳил қўшнилар ҳар доим бир-бирлари билан тил топишадилар, тарқоқлари эса шикоят қиладилар, жанжаллашадилар, ижарачиларни турли йўллар билан чиқариб юборишга уринадилар. Бироқ бу муаммони ҳал этмайди – уйда янги кишилар пайдо бўлади. Улар турар жойлар ва унга туташ ҳудудларни сақлаш, улардан фойдаланиш қоидаларига риоя этадилар, уйда эскидан яшовчилар сингари у ҳақда ғамхўрлик қиладилар деб ким кафолат беради.
Кўпинча мажбурий бадаллар ва коммунал тўловлар бўйича қарзлар туфайли муаммо юзага келади. Уларни ким тўлаши керак: мулкдорларми ёки ижарачилар? Ким умумий йиғилишнинг қарори билан белгиланган, у ёки бу ишларни бажаришга бир маротабалик бадалларни тўлаши керак? Турар жойларни ва уй атрофидаги ерларни сақлаш ва улардан фойдаланиш қоидаларини (ВМнинг 28.06.1994 йилдаги 325-сон Қарорига 3-илова, бундан кейин – 325-сон Қоидалар) бузганлик учун ким жавобгар бўлади?
ХУМШ, турар жой мулкдорлари ва ижарачилар ўртасидаги ихтилофлар асосан бир сабабга кўра юзага келади. Квартира топширилаётганда ижарага олувчи ва ижарага берувчи ўзаро турар жойни ижарага бериш шартномасини тузишлари ва уни нотариал тасдиқлатишлари шарт. Агар бундай қилинмаса, турар жой мулкдорига энг кам иш ҳақининг 5 бараваридан 10 бараваригача миқдорда жарима солишга сабаб бўлади (Маъмурий жавобгарлик тўғрисидаги кодекснинг 159-1-моддаси). Шартнома – ким нима учун жавоб беришини батафсил тушунтирадиган ҳужжат. Моҳиятга кўра у ижарачи ва ижарага берувчини турли нохушликлардан ҳимоя қилади. Бироқ кўпинча бундай шартнома тузилмайди ва квартиралар қонун ҳужжатларини бузган ҳолда ижарага берилади. Бунинг сабаби нимада? Биринчидан, шартнома тузиш ва уни нотариал тасдиқлаш механизми жуда мураккаб. Ижарага берувчи бунинг учун жуда кўп ҳужжатларни йиғиши, навбатларда туриши керак. Буларнинг ҳаммаси квартирани қонуний асосда ижарага бериш иштиёқини сўндиради. Иккинчидан, ижарага берувчи мол-мулкни ижарага беришдан даромад солиғи тўлаши керак. Солиқдан бўйин товлаб, баъзилар тежаяпмиз деб ўйлашади. Бироқ ижара шартномаси бўлмаганда улар жарима санкциялари, ижарачи билан муаммолар юзага келиши туфайли анча кўп нарса йўқотишлари мумкин. Агар квартира эгалари шартнома тузишдан бўйин товлашса, умумий мол-мулкни сақлаш учун жавобгарлик улар зиммасига тушади.
Қонун ҳужжатларида ижарачи билан ижарага берувчининг ўзаро муносабатларида қуйидаги муҳим ёндашув белгиланган. «Хусусий уй-жой мулкдорларининг ширкатлари тўғрисида»ги Қонуннинг (12.04.2006 йилдаги ЎРҚ-32-сон, бундан кейин – Қонун) 30-моддаси, Уй-жой кодексининг (бундан кейин – УК) 32-моддасига кўра, мулкдорнинг кўп квартирали уйдаги ўзига қарашли турар жойдан фойдаланмаслиги ёхуд умумий мол-мулкдан фойдаланишдан воз кечиши уни умумий харажатларда иштирок этишдан тўлиқ ёки қисман озод қилмайди. Жой мулкдори ўзининг умумий харажатлардаги иштироки бўйича мажбуриятини ижара (аренда) шартномаси асосида жойни ижарага (арендага) олувчига ўтказиши мумкин.
Бироқ бунда ҳақнинг ўз вақтида тўланиши масъулияти турар жой мулкдорининг зиммасида бўлади. Квартира эгаси ширкатни, бошқарувчини (ижрочи директорни) ёки бошқарувчи ташкилотни ёхуд турар жойлар мулкдорлари томонидан вакил қилинган шахсни умумий мол-мулкни ва шу уйга туташ, ободонлаштириш элементлари бўлган ер участкасини сақлаш бўйича умумий харажатларни тўлашга доир мажбуриятлар жойни ижарага, арендага олувчига ўтказилганлиги ҳақида хабардор қилиши шарт.
