Раз, два, три! Продано!

Хотелось бы вам приобрести в Ташкенте недостроенный жилой дом, состоящий из 4 основных и 3 вспомогательных зданий, в которых имеется 10 жилых комнат площадью 230 квадратов, с земельным участком в 4,5 сотки за 375 млн сумов? Или одноэтажный 6-комнатный дом площадью более 100 кв.м со вспомогательными помещениями за 38,5 млн сумов?

Это не риторический вопрос, а суть встречающихся в наших СМИ объявлений. Периодически в Ташкенте и регионах республики проходят аукционы по продаже домов и квартир, на которые судебным решением обращено взыскание. Конечно, в процессе торгов цена увеличивается, но все равно она остается весьма привлекательной.

Как принять участие в аукционных торгах и с какими трудностями можно столкнуться при покупке такого жилья? Ответы на эти и другие вопросы вам пригодятся, если вы решите приобрести недвижимость на аукционе.

Аукционные торги недвижимости в республике регламентирует Положение о порядке реализации автомототранспортных средств и недвижимого имущества при исполнении судебных актов и актов иных органов  (утверждено Постановлением Президента «О мерах по дальнейшему совершенствованию деятельности Департамента по исполнению судебных решений, материально-техническому и финансовому обеспечению деятельности судов при Министерстве юстиции Республики Узбекистан» от 31.08.2006 г. N 458).

ДОРОГА, КОТОРАЯ ВЕДЕТ НА АУКЦИОН

Прежде всего надо сказать о том, что жилье, которое выставляется на торги, изъято у собственника в счет неуплаты долгов на основании статьи 25 Гражданского кодекса, согласно которой должник отвечает по своим обязательствам всем своим имуществом. Это может быть задолженность по оплате налогов, коммунальных платежей, ипотечному кредиту. Кроме того, недвижимость могла быть залогом по обязательствам ее владельца. А так как они не были выполнены, то ее выставили на продажу. При этом надо знать, что, согласно ­статье 52 Закона «Об исполнении судебных актов и актов иных органов» (от 29.08.2001 г. N 258-II), взыскание не может быть обращено на единственное жилье человека, если оно является постоянным местом проживания должника и его семьи.

Но в то же время, если исполнительным документом предусмотрено обращение взыскания именно на этот жилой дом (квартиру) либо данная недвижимость является предметом залога по обязательству, она может быть изъята и продана на аукционе. Потому что решение о наложении взыскания на конкретный объект недвижимости принимает суд, а исполнитель только обязан его исполнить. Также взыскатель или судебный исполнитель может ходатайствовать о возмещении долга за счет  отдельно стоящего здания в пределах жилого дома, или определенной его части. В таком случае суд должен принять решение о возможности разделения данной недвижимости и обеспечении нормального проживания должника и его семьи.

Необходимо сказать, что недвижимость может быть передана на аукционные торги, если только в отношении нее вынесено судебное решение. Оно передается в Судебный департамент, а затем после проведения мер принудительного исполнения (описи и осмотра имущества, а также его оценки независимым оценщиком) соответствующие документы на данную недвижимость получает риэлторская компания – организатор торгов.

Если вы решите приобрести недвижимость с аукциона, вам следует знать, что долги предыдущего владельца вас не коснутся. Вы покупаете дом или квартиру уже без обременения, что, безусловно, привлекательно.

УЗНАТЬ И УЧАСТВОВАТЬ

Узнать о проведении аукционных торгов несложно. Организующие торги риэлторские компании за месяц до аукциона публикуют объявления о продаваемой недвижимости в местных средствах массовой информации. В нем сообщаются сведения об объекте недвижимости, его стартовой цене, времени и месте проведения торгов, а также оговариваются условия участия в них.

Участвовать в торгах может любой желающий, за исключением судебных исполнителей, сотрудников Судебного департамента и его территориальных управлений, налоговых, финансовых, таможенных, судебных и иных органов, а также специалистов, работников оценочных организаций, осуществивших осмотр и оценку реализуемого недвижимого имущества.

Внимательно изучите условия участия в торгах, чтобы не попасть в ситуацию незабвенных героев «12 стульев», упустивших желанный предмет мебели с бриллиантами из-за неучтенных 30 рублей аукционного сбора. Помните: кроме указанных в объявлении платежей, дополнительных оплат от претендента не требуется. Он должен уплатить задаток – определенный процент от стартовой стоимости объекта, указанной в извещении, –  минимальная ставка составляет 10%. Торги могут проводиться лишь при условии, что на один объект недвижимости будут претендовать минимум двое желающих, в противном случае они считаются «несостоявшимися».

Перед аукционом назначается день, в который претенденты могут ознакомиться с домом (квартирой). В некоторых случаях они при этом выясняют, что здесь прописаны люди и(или) проживает целая семья. Организаторы торгов обязаны продемонстрировать потенциальным покупателям недостатки продаваемой недвижимости (текущая кровля, прогнившие полы, недействующие канализация, отопительная система), чтобы те могли реально оценить предстоящие расходы.

Именно на этом этапе нередко возникает вопрос о целесообразности приобретения. Имейте в виду, при покупке такой недвижимости в перспективе вы можете иметь дело с еще одним судом – по выписке прежних жильцов, если таковые имеются.

Также помните, что при осмотре потенциального приобретения нелишне осведомиться у судебного исполнителя и у компании, организующей аукционные торги, не предусматривает ли решение суда разделение имущества между должником и новым собственником. Учтите, в таком случае вам придется жить с ним в одном доме. Если же в доме никто не живет (а именно так чаще всего и бывает), постарайтесь выяснить, не прописан ли в нем кто-нибудь.

БРАТЬ ИЛИ НЕ БРАТЬ?

Нужную информацию можно получить в паспортном столе и местном органе кадастра, больше известном как БТИ. Впрочем, у всех отягощений – моральных и материальных – такой покупки есть положительная сторона. Из-за возможных в будущем финансовых вливаний и затратах сил цена у таких квартир и домов демократична. Она необходима, чтобы реализуемое жилье имело спрос и быстро уходило с аукциона.

Необходимо сказать, что в соответствии с законодательством недвижимость может быть возвращена первоначальному собственнику в результате:

 отмены судебного решения или решения уполномоченного органа об обращении имущества в доход государства;

 вынесения судебного решения об освобождении части имущества от ареста (исключении его из описи);

 в других случаях, предусмотренных законодательством.

Если такая недвижимость уже передана на аукцион, его проведение может быть приостановлено, даже если внесен залог и начата подготовка к торгам. В данном случае залог возвращается или его можно использовать для участия в торгах по другому лоту.

О приостановке продажи того или иного объекта судебный исполнитель обязан письменно известить компанию по организации торгов, которая в свою очередь публикует объявление о приостановлении торгов в тех же изданиях, в которых сообщалось об их проведении.

«УТРОМ ДЕНЬГИ – ВЕЧЕРОМ СТУЛЬЯ»

О заранее назначенном дне и времени торгов сообщается в СМИ. Прием заявок на участие в них прекращается за день до аукциона. Закон не запрещает принимать участие в торгах по нескольким объектам недвижимости сразу. Если у вас нет возможности самому участвовать в аукционе, это может сделать ваш представитель.

Чтобы стать участником аукциона, необходимо представить организатору торгов следующие документы:

 заявку;

 копию платежного документа (квитанции), подтверждающего внесение задатка на банковский счет организатора торгов, с указанием номера и даты исполнительного документа, предусмотренного в извещении о проведении аукциона. Если вы хотите приобрести несколько объектов недвижимости, каждый задаток должен быть оплачен отдельно и подтвержден отдельной квитанцией;

 доверенность‚ заверенную в установленном порядке (для представителей);

 иностранные юридические и физические лица дополнительно должны представить сведения о легитимности уплачиваемых ими сумм национальной валюты (сумов).

Нельзя сказать, что в Ташкенте наблюдается наплыв желающих приобрести жилье с аукциона. Наш корреспондент побывала на одних таких торгах. На них с молотка уходили как раз те 2 дома, с которых начался этот материал. За каждый из них «боролись» по 2 покупателя (напомним, что меньше просто нельзя). Для сравнения, в том же зале после продажи недвижимости должны были проводиться торги по автомобилям, на которые также обращено взыскание. Они вызвали гораздо больший интерес.

Каждому участнику выдали карточку с указанием его номера, наименования объекта недвижимости, номера и даты исполнительного документа.

Аукционист назначил шаг аукциона, он устанавливается в пределах 1–10% от стартовой стоимости и зависит от характеристик и спроса на лот. Шаг может повышаться при повышенной активности участников или снижаться при отсутствии заинтересованности.

Назвав стартовую цену первого дома, ведущий спросил: «Кто больше?». Аукционист озвучил характеристики и номер исполнительного документа. Претенденты подняли свои карточки в знак согласия участия в аукционе.

Номер претендента, предложившего наибольшую цену, прозвучал трижды, и аукционист стукнул молотком: «Продано».

Никакой интриги, которой так жаждала моя журналист­ская душа, не произошло и при торгах второго дома. В общей сложности на то, чтобы они ушли с молотка, хватило 15 минут.

По результатам проведения торгов победители подписали протоколы, в противном случае аукцион будет считаться несостоявшимся. Стоит отметить, что здесь нет места проволочкам с оплатой. Победитель обязан полностью (за вычетом суммы задатка) оплатить лот в течение 5 банков­ских дней. Иначе сумма предоплаты уйдет в счет оплаты расходов на аукцион и в казну государства.

Помните, что ваши затраты при покупке недвижимости на аукционных торгах равны только итоговой ее стоимости, сложившейся в результате торгов. Доплат никаких не требуется.

Что касается остальных участников торгов, то в течение 5 банковских дней им возвращается вся сумма задатка. В перспективе она может быть использована для оплаты участия в других торгах.

Протокол о результатах аукциона, подтвержденный старшим судебным исполнителем районного (городского) отдела судебных исполнителей, обладает силой договора купли-продажи, он является официальным документом, подтверждающим право собственности, и не подлежит нотариальному удостоверению. На его основании приобретенная недвижимость регистрируется в Госкомземгеодезкадастре.

В завершение хочется сказать: чтобы ваша недвижимость не попала на аукцион и ее не купил кто-то другой, платите по своим обязательствам вовремя и полностью. В противном случае ваш дом также может «уйти с молотка».

Ольга КИРЬЯКОВА, наш корр.