В ТСЖ, объединяющих собственников помещений более одного дома, законодательством предусмотрен индивидуальный подход к каждой многоэтажке. Для чего это нужно? Это обеспечивает прозрачность деятельности товарищества, доверие к нему собственников, возможность легче контролировать его работу, повышает платежную дисциплину жильцов.
В самом деле, все дома у нас находятся в разном техническом состоянии, значит, требуют разных затрат. Обычно проблемы возникают там, где не видят этого или не хотят заморачиваться и брать на себя дополнительную нагрузку по ведению раздельного учета. Ведь учет по каждому дому занимает больше времени. Поэтому многие ТСЖ предпочитают уравниловку – устанавливают единый размер взноса вместо того, чтобы рассчитывать его из реальных потребностей каждой многоэтажки. При этом часто ссылаются на жителей. Говорят, что некоторые из них не вникают, что раздельный учет нужен для их же блага. Иногда собственники жилых помещений возмущаются, почему в их доме взнос выше, а в соседнем ниже. Это становится причиной проблем и разногласий между органом управления и жильцами. Тем не менее, Закон «Об управлении многоквартирными домами» устанавливает индивидуальный подход к каждому отдельному дому в ТСЖ.
Для управляющих организаций (УО) аналогичные нормы не прописаны в Законе. Но это не означает, что их нельзя применять в практике УО. Также как в ТСЖ, управляющие организации должны учитывать интересы собственников каждого дома – будь это 50 или 100 многоэтажек. Управляющие вправе ввести в договор условия и требования, которые могут быть не прописаны для них детально Законом. Вопрос следует решать исходя из общего подхода к управлению многоквартирными домами (МКД). В товариществе отношения сторон строятся на основе Закона и устава. В УО – на основе договора, который заключается с каждым собственником. Главное, чтобы договор не противоречил установленному законодательству.
Управляющие! Будьте внимательны
к каждому дому!
Индивидуальный подход к каждому дому в товариществе или УО позволяет собственникам быть в курсе работ, запланированных конкретно для их многоэтажки, понять, сколько для этого потребуется средств, из чего складывается размер обязательного взноса. Если жители считают его слишком высоким, то могут уменьшить размер взноса, исключив часть работ из плана работ, сметы доходов и расходов.
Высшим органом управления в МКД является общее собрание собственников помещений. Эта норма распространяется на все три способа управления, установленные Законом: ТСЖ, УО (управляющего), непосредственное управление собственниками помещений без создания юридического лица. Чтобы интересы жильцов каждого конкретного дома были учтены, они должны принимать решения, участвовать в общих собраниях. Собрать жителей многоэтажек на собрание очень трудно. Поэтому законодательством предусмотрен индивидуальный подход к каждому отдельному дому, то есть предоставление возможностей для принятия решений.
В частности, предыдущим Законом «О товариществах частных собственников жилья», а также новым Законом «Об управлении многоквартирными домами» (ст. 43) установлено, что в ТСЖ, включающих в себя более одного дома, проведению ежегодного общего собрания должно обязательно предшествовать проведение собраний каждого дома. Для принятия решения должны присутствовать более 50 % всех собственников помещений данного дома или их представителей.
Собрание собственников каждого дома в ТСЖ принимает решения об утверждении:
● плана работ по содержанию общего имущества данного МКД как части плана работ товарищества;
● сметы доходов и расходов на содержание общего имущества данного дома;
● размеров обязательных взносов собственников помещений данного дома;
● отчета об исполнении планов работ, сметы доходов и расходов на содержание общего имущества данного дома за истекший год.
Принятое собранием собственников помещений каждого дома решение оформляется протоколом и является обязательным для всех квартировладельцев. Индивидуальным подходом к каждому дому является также норма, устанавливающая возможность общего собрания принимать решение об использовании средств собственников помещений одного дома на нужды другого.
Все эти инструменты могут использоваться также в УО, потому что они основаны на базовых принципах управления многоквартирным жилфондом. Собственники помещений, заключившие договор с УО, точно также утверждают разработанный управляющими план работ, смету доходов и расходов, размер платежа. Управляющая организация также отчитывается перед ними за оказанные услуги.
Чтобы максимально учитывать мнение собственника каждого отдельного МКД, Законом установлена возможность выбора способа принятия решений по их усмотрению. Решение может приниматься либо путем созыва общего собрания, либо опроса членов товарищества, либо представителями собственников, либо в письменной форме, когда учитываются голоса членов товарищества с указанием решения по вопросам повестки дня собрания (ст. 41).
Это распространяется также на собственников помещений в домах, находящихся в управлении УО. Способы принятия решений могут быть прописаны в договоре.
