В товариществах, где объединены жители нескольких многоэтажек, часто происходит перераспределение обязательных взносов на содержание общего имущества. То есть используется принцип «общего котла». Такой подход не очень приветствуется членами ТСЖ. Жители за то, чтобы их взносы оставались в доме и расходовались исключительно на нужды их многоэтажки. По сути, им нет дела до проблем соседнего дома. Проблемы в многоквартирных домах (МКД) в основном возникают из-за неплатежей. Если не хватает средств на запланированные работы, то, значит,
в доме есть неплательщики. Тогда получается, что в таком «общем котле» добросовестные члены ТСЖ оплачивают выполнение каких-то работ за соседей-должников. Вернутся ли перераспределенные взносы собственников обратно в их дом – неизвестно.
Жители, регулярно уплачивающие взносы, считают такой подход несправедливым, а подавляющую часть руководителей товариществ или управляющих организаций (УО) он устраивает. Для них это возможность перекрывать неплатежи, а также маневра в аварийных ситуациях. С этим подходом можно поспорить, потому что часто он становится причиной повышения дебиторской задолженности в ТСЖ или УО. Рано или поздно жители начинают возмущаться, что они платят, а соседи живут за их счет, и постепенно тоже прекращают своевременно вносить взносы или платежи.
Закон «Об управлении многоквартирными домами» предусматривает, что общее собрание может принять решение об использовании средств собственников помещений одного дома на нужды другого (ст. 43). Такая система взаимопомощи может использоваться как в ТСЖ, так и в УО, но при условии раздельного учета средств по каждому дому. До принятия Закона ее уже использовали некоторые товарищества и управляющие столицы.
По сути, это тот же «общий котел», но с согласия собственников, гарантией возврата их средств в дом. Например, в ТСЖ в одной многоэтажке высокая платежная дисциплина, практически все затратные работы выполнены, идет только текущее обслуживание, на расчетном счете есть небольшие накопления. В другом доме поступления взносов меньше ожидаемых по смете. В результате – под угрозой срыва оказалось завершение запланированного ремонта в этом доме. Брать кредит в банке нет смысла – сумма небольшая. К тому же пришлось бы выплачивать проценты. Поэтому дом может обратиться к другому с просьбой предоставить ему заем на определенный срок для завершения ремонта. Вопрос обсуждается на общем собрании. Если он решается положительно, то составляется соглашение или договор о займе средств. Жители дома-заимодавца спокойны, что их средства вернутся назад.
Здесь важно четко определить стороны отношений. Заимодавцем являются собственники дома, оказывающие помощь, заемщиком – собственники дома, нуждающегося в помощи. Органы управления – ТСЖ или УО, инициирующие заем средств, выступают гарантом исполнения обязательств.
Основные моменты, которые должны быть отражены в соглашении о займе средств на выполнение работ по ремонту:
● cоглашение составлено на основе решения общего собрания собственников помещений домов NN ____, _____ ТСЖ «______________» (приложить протокол общего собрания с подписями всех собственников двух домов и гаранта – органа управления);
● стороны соглашения (заемщик – дом N _____, заимодавец – дом N _____, гарант – ТСЖ или УО «_______________»);
● условия возврата займа (размер займа, срок и график его возврата, гарантии органа управления при неисполнении домом-заемщиком обязательств по возврату займа).
Эта система не исключает определенных рисков. Например, дом-заемщик не может вернуть деньги дому-заимодавцу в установленный срок. Тогда орган управления как гарант может предложить собственникам дома, оказавшего помощь соседям, либо выполнить какие-то работы для дома на эту сумму, либо произвести перерасчет обязательных взносов.
