За чей счет должны проводиться капитальный ремонт и энергомодернизация жилых домов? Что здесь первично, а что вторично? Это важные вопросы профессионального управления. Общее имущество в доме принадлежит собственникам, значит, ремонт и модернизация должны проводиться за их счет. Логично. Но потянут ли они самостоятельно такие затратные мероприятия? Энергомодернизация связана в том числе с экономией ресурсов. По сути, ресурсосбережение это не только интерес собственников, но и забота государства. Вторичный жилфонд при приватизации в странах СНГ был передан населению далеко не в идеальном состоянии. Сейчас он ветшает, приходит в аварийное состояние, требует энергомодернизации и капремонта. В большинстве стран Содружества финансирование этих мероприятий наряду со средствами собственников идет с использованием средств государственного бюджета.
Собственники считают, что это хорошо, так должно быть. А многие специалисты убеждены, что давно пора отказаться от такой иждивенческой практики. Что это не стимулирует у жителей ответственности, что только тогда они почувствуют себя частными собственниками, когда будут думать о своем доме сами. Ряд стран постепенно отказываются от государственных дотаций, используя другие механизмы и стимулы. Спектр мнений по этому вопросу далеко неоднозначен. Одни настаивают на необходимости прекращения госсубсидий хотя бы в новом строительстве. Другие считают, что не стоит форсировать события. Но ясно одно: здесь нужны новые схемы, подходы, критерии.
В европейских странах, а также в Китае, Турции законодательством в обязательном порядке предусмотрены требования о наличии амортизационных фондов (фондов строительных работ, резервных, ремонтных фондов) или как минимум планов проведения ремонтных работ с указанием финансового обеспечения: либо это кредит, либо накопительная система. В планах ремонта должны быть расчеты более чем на 10 лет. Они должны регулярно обновляться, подкрепляться источниками финансирования.
По мнению экспертов, накопительные ремонтные фонды должны стать нормой законодательства. Если этого не делать, то дома будут ветшать и приходить в аварийное состояние. Отчисления на ремонт своих домов способствуют к тому же формированию сознательного собственника.
В Узбекистане предусмотрена накопительная система на капремонт. Для этого на депозитный счет органа управления ежемесячно аккумулируется установленная часть обязательных взносов собственников. В последние годы ремонт проводился за счет привлечения кредитов частных банков. В 2022–2025 годах финансирование капитального и текущих ремонтов (согласно установленному перечню) будет проходить с привлечением 30 % средств собственников и 70 % Госбюджета.
Что касается энергомодернизации, то в идеале ее желательно проводить во время капремонта. Но опять всё упирается в деньги – это очень большие затраты. В основном она необходима домам вторичного жилфонда, степень износа которых достаточно высока. Но если в доме никуда не годятся внутридомовые системы, канализация, электросеть, крыша, думать об утеплении фасада или установке индивидуального теплового пункта преждевременно. Жители не будут приветствовать эти мероприятия. Главным приоритетом в таких домах должен быть капитальный ремонт – восстановление проектных качеств дома, а затем по желанию собственников можно вести речь об улучшении – энергомодернизации. Эксперты считают такой подход логичным и обоснованным.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.