Разобраться в этом можно на примерах продажи жилой недвижимости в Австрии и странах СНГ.
При купле-продаже квартиры в совместном домовладении австрийцы хорошо понимают, какие они имеют права и обязанности. Им не надо ничего разъяснять. Жилое помещение продается вместе с долей собственника в общем имуществе. Такой подход в самом начале обретения права собственности на жилую недвижимость меняет сознание нового квартировладельца, делает его ответственным и добросовестным.
С квартирой связаны общее имущество собственника и земельный участок. Например, кладовки в подвале и на площадке в подъезде, парковочные места. При продаже жилого помещения указываются размер этой доли, ее характеристики: площадь, расположение, связанные с ней помещения, а также правила их содержания, которые не обсуждаются, а передаются вместе с квартирой, и уже на этом этапе собственник соглашается с ними. Это снимает все проблемы, способствует формированию чувства собственника. Его не надо воспитывать, обучать, информировать, как это пытаются сделать у нас, – все есть в правилах. Он понимает, что такое общее имущество, что у каждого в нем есть своя часть, доля, что есть ответственность по участию в содержании долевого имущества, права и обязанности и т. д.
Что происходит в странах СНГ? Всё наоборот. Сначала человек покупает квартиру, потом начинает разбираться, что к чему. Квартира продается фактически без связи с общим имуществом и земельным участком, без упоминания о них и указания доли собственника, без правил этого дома. Правила он будет искать в законах, кодексах, других документах. Да и будет ли он разбираться в этом? Только в случае крайней необходимости. Воспитание чувства собственника будет делом весьма сложным.
Такой подход к общему имуществу в постсоветских странах складывался исторически, с момента приватизации. Это несовременная практика, считают эксперты. Многоквартирный дом часто сравнивают с клубом, где установлены свои правила, соблюдение которых является входным билетом. Вступить в этот клуб можно, только принимая и не нарушая эти правила.
Cпециалисты рекомендують использовать европейский опыт в новостройках, когда на этапе проектирования создаются правила, распределяются доли в общем имуществе. Тогда, покупая квартиру, новые собственники четко будут понимать какие у них права и обязанности. В этом случае не надо будет тратить много времени на их просвещение. Практика показывает, реализовать этот подход во вторичном жилфонде, где уже сложились отношения в совместном домовладении, не стоит. Резкая смена отношений не оправдывает себя.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.