Наши дома год назад в добровольно-принудительном порядке перевели из товарищества в управляющую компанию. Работа УК нас не устраивает. Территорию убирают от случая к случаю. Электрохозяйство – на грани риска для жизни. Когда нас агитировали за переход в УК, обещали «золотые горы». Уверяли, что отремонтируют подъезды и все остальное, но сразу забыли о своих обещаниях. В доме никуда не годится кровля – во время дождей протекает и заливает квартиры верхних этажей. Канализация давно требует ремонта. Жалуемся работникам УК – говорят «хоп-хоп, все сделаем». Но когда это будет? За что же мы платим деньги? Можем ли мы отказаться от оплаты услуг УК, которых не получаем?
– Если жители прекратят платить за услуги по содержанию общего имущества в МКД, они станут нарушителями законодательства. Тогда за счет каких средств управляющая компания будет выполнять текущее обслуживание и ремонты? Статья 16 Закона «Об управлении многоквартирными домами» устанавливает обязанность собственников помещений совместно нести расходы по содержанию общего имущества. Они представляют собой расходы, связанные с содержанием, эксплуатацией и ремонтом общего имущества, а также благоустройством земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому. Неплатежами жители ничего не изменят, лишь создадут большие неприятности – УК может подать иск на неплательщика в суд. Законодательством предусмотрены правовые инструменты решения проблемы.
Что делать?
1. На общем собрании собственников помещений необходимо утверждать разработанные управляющей компанией проекты плана работ, сметы доходов и расходов, размер обязательного платежа на выполнение необходимых для МКД работ (услуг).
2. Если УК не выполняет запланированные в установленные сроки работы, следует письменно обратиться к руководству компании с претензией. Управляющий должен также в письменной форме указать причину невыполнения работы.
3. Если ответ УК не удовлетворяет жителей, они вправе обратиться в Жилищную инспекцию, действующую при Минстройжилкомхозе. Она осуществляет государственный контроль за деятельностью органов управления МКД в плане соблюдения правил и норм технической эксплуатации, требований по содержанию земельного участка, прилегающего к МКД в соответствии с санитарными нормами, правилами и гигиеническими нормативами. При выявлении нарушений инспектор имеет право направить органу управления обязательные для исполнения предписания по их устранению. Если нарушения не будут устранены в установленные сроки – наложить штрафные санкции.
4. Собственники помещений многоквартирного дома на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления МКД, если управляющая организация или управляющий не выполняет условия такого договора. Они могут принять решение о выборе другой управляющей организации или управляющего. Скорее всего, это будет непросто, но у них есть такое право. Чтобы не наступить на те же грабли, новую УК следует выбирать из нескольких. Для этого можно провести мониторинг их деятельности, выяснить мнение жителей многоэтажек, которые находятся на обслуживании этой УК, ознакомиться с состоянием общедомового имущества.
Платить только за оказанные услуги
В управляющей организации между собственниками жилых помещений и УК отношения строятся на основе договора об управлении многоквартирным домом, согласно которому УК является исполнителем услуг (работ), а собственники – заказчиками. Помимо жилищного законодательства на них распространяются также нормы Закона «О защите прав потребителей» (далее – Закон о ЗПП). Из совокупности норм этого Закона следует, что потребитель должен платить лишь за оказанные услуги надлежащего качества. Но специфика оказания услуг в сфере управления многоквартирными домами такова, что собственник платит как бы авансом за еще невыполненную, но запланированную работу (услугу). Если они получают некачественную услугу или невыполненную в установленный планом работ срок, то, согласно ст. 19 Закона о ЗПП, в том числе, могут потребовать соразмерного уменьшения цены выполненной работы (услуги) расторжения договора с возмещением понесенных убытков. При этом собственники должны доказать ненадлежащее качество услуги и лишь тогда вправе предъявлять указанные требования.
Согласно статье 4 Закона о ЗПП потребители имеют право на возмещение в полном объеме материальных убытков, морального вреда, причиненных товаром (работой, услугой) с недостатками, опасными для жизни, здоровья и имущества, а также неправомерным действием (бездействием) изготовителя (исполнителя, продавца).
Например, УК не выполнила запланированный ремонт кровли. В результате из-за протечек во время дождей пострадали квартиры жильцов верхних этажей. Или в доме старые внутридомовые системы холодного водоснабжения. Работа по замене их на современные не проведена. В результате до жителей верхних этажей вода доходит еле-еле или вообще не доходит.
Объективные причины
Орган управления может не выполнить запланированную работу в установленный срок по объективным причинам. Среди них могут быть:
1. Неплатежи жителей, когда они не платят, но требуют обслуживания и ремонтов.
2. Погодные условия. Например, запланировали ремонт кровли на начало лета, а оно выдалось дождливым – перенесли ремонт на осень.
3. Резкое удорожание строительных материалов в течение года. На ремонт планировали одну сумму, реально затраты оказались гораздо выше.
В таких случая орган управления должен довести до сведения собственников, почему он не укладывается в установленные планом работ сроки.
Как уменьшить или исключить плату за неоказанную либо некачественную услугу?
Для этого необходимо составить акт и обратиться в УК с претензией. Акт составляется в свободной форме, его подписывает комиссия в составе трех-четырех собственников помещений МКД. Примерное содержание может быть следующим:
«Комиссией в составе (перечисляете членов комиссии) выявлено нарушение жилищного законодательства и законодательства о защите прав потребителей вашей управляющей компанией.
В установленный планом работ срок не были выполнены следующие запланированные работы (следует перечислить невыполненные в установленный срок работы. При некачественно выполненной работе – предоставить подтверждающие акты).
На основании статей 4 и 19 Закона «О защите прав потребителей» требую соответствующего уменьшения цены за неоказанную (либо некачественно выполненную) услугу либо исключения оплаты за нее за расчетный период с … по … 2023 года.
В случае отказа в удовлетворении моего законного требования буду вынужден обратиться за защитой нарушенных прав потребителя в суд, с предъявлением указанного требования о компенсации расходов и морального вреда, а также взыскания штрафа».
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.