Подавляющая часть жителей не в курсе, что общее имущество в МКД может стать источником дохода. Многие руководители органов управления также либо не знают, как его монетизировать, либо знают, но не спешат информировать об этом собственников, используя в своих интересах их правовую неосведомленность. Каким образом общее имущество может работать на жителей дома? Речь идет о многоэтажках, расположенных ближе к центру, метро, основным магистралям города. Например, собственники вправе сдавать в пользование часть фасада, кровли, лифта для размещения рекламных конструкций или объявлений. Дополнительные средства можно получить от сдачи в аренду (пользование) помещений (или их части), относящихся к общему имуществу собственников (подвалы, кладовки, чердаки, холлы, колясочные, общие коридоры и т. д.). Можно заработать на использовании придомового земельного участка, если он оформлен в кадастровых органах. Но пока на практике этот вопрос у нас не урегулирован. А вот могут ли они заключать договоры с интернет-провайдерами, операторами сотовой связи, студиями кабельного телевидения, которые при оказании услуг также используют объекты общедомового имущества,– вопрос. Есть примеры, когда за счет доходов
от использования общедомового имущества в некоторых многоэтажках проводились ремонт подъездов, замена входных дверей, установка стеклопакетов, сокращались выплаты кредитов на капремонт, какое-то время не поднимался размер взноса на содержание общего имущества и т. д.
Правовые основы
На какие документы опираться, чтобы использовать общее имущество для содержания дома? Правовые основы, позволяющие зарабатывать на общем имуществе в интересах всех собственников, предусмотрены Жилищным кодексом, Законом «Об управлении многоквартирными домами», другими НПА. Они устанавливают, что общее имущество в МКД принадлежит собственникам на праве общей долевой собственности. Право пользования общим имуществом не зависит от размера этой доли, и она не может быть выделена в натуре. Собственники помещений имеют равные права на пользование общим имуществом и земельным участком, прилегающим к дому.
Отдельные части общего имущества могут быть переданы в пользование не только третьим лицам, но и собственникам, проживающим в этом же доме, в порядке, установленном решением общего собрания. Если собственник использует отдельные части общего имущества исключительно в своих интересах, то он обязан вносить плату на его содержание в размере, установленном общим собранием. За такое решение должны проголосовать более 50 % собственников, присутствующих на общем собрании.
Руководство ТСЖ, УК или совета дома при непосредственном управлении не имеют права самостоятельно заключать договоры аренды (пользования) общего имущества без решения собственников, принятого на общем собрании. Но такое решение не должно ограничивать права и интересы других собственников.
Что включает в себя
общее имущество
собственников помещений в МКД?
Общим имуществом являются общие помещения в многоквартирном доме, несущие и ограждающие конструкции, межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, подвалы, чердаки и крыши, внутридомовые инженерные сети и коммуникации, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование и устройства, находящиеся за пределами или внутри помещений и обслуживающие более одного помещения (ст. 124 ЖК; ст. 6 Закона).
Что может быть источником дохода
в МКД, а что – нет?
Нежилые помещения как часть общего имущества. Один из распространенных способов заработать на общем имуществе собственников в МКД – передача в аренду (пользование) нежилых помещений или части общего имущества. Это подвалы, чердаки, колясочные, кладовки, холлы и т. п. Что касается подвалов многоквартирного дома, то порядок пользования ими установлен соответствующим Положением (прил. N 1 к ПКМ N 648 от 15.10.2021 г.). Подробно, как решаются вопросы передачи подвалов в пользование, читайте в тематическом выпуске «Нормы» N 52 от 28.12.2021 г.
Нежилые помещения, не являющиеся общим имуществом. Прежде дополнительный доход могли приносить нежилые помещения, расположенные на первых этажах МКД. Орган управления заключал с их собственниками договоры на содержание общего имущества, что также являлось источником дополнительных средств. Теперь собственники жилых и нежилых помещений уравнены в правах. «Нежилые» также являются членами ТСЖ, вносят обязательные взносы или плату за услуги в УК.
Оборудование и сети операторов сотовой связи, интернет-провайдеров, студий кабельного ТВ. До 2019 года их размещение в МКД было источником дополнительных средств на содержание общего имущества. Многие ТСЖ заключали с ними договоры, а кто отказывался, в дом не впускали. С принятием постановления Президента «О мерах по ускорению развития телекоммуникационной инфраструктуры в населенных пунктах Республики Узбекистан» (N ПП-4329
от 22.05.2019г.) подход к вопросу изменился. Документом установлено, что при наличии заявления от жителя дома на предоставление ему услуг телекоммуникаций товарищество не вправе препятствовать операторам и провайдерам в проведении в доме сетей, использовании инфраструктуры для размещения оборудования на безвозмездной основе.
Многие руководители ТСЖ и УК не согласны с этим либо не в курсе норм постановления N ПП-4329 и по-прежнему требуют заключения договора. Мотивируют тем, что при размещении оборудования создается дополнительная нагрузка на крыши, чердаки, подъезды, это может привести к ухудшению их технического состояния, что, собственно говоря, небезосновательно. Провайдеры же, ссылаясь на постановление N ПП-4329, считают, что при наличии индивидуального договора с собственниками на оказание услуги они имеют право размещать свое оборудование и сети на объектах общего имущества. Иначе орган управления нарушает права потребителей, ограничивает свободу доступа к получению услуги. По их мнению, ТСЖ должно предоставлять им свободный вход, без требования арендной платы, как и предписывает постановление N ПП-4329. Но провайдер должен обеспечить сохранность общего имущества. Поэтому орган управления может заключить с ним соглашение (договор) о защите общей собственности при оказании услуг телекоммуникаций. Договор должен регламентировать права и обязанности сторон, ответственность провайдера за порчу чужого имущества. В этом случае речь будет идти не о доходе, а о возмещении материального ущерба.
Оборудование для содержания МКД. На взносы собственников может быть приобретено оборудование для обслуживания и ремонта МКД (сварочные аппараты, компрессоры и прочее). Это тоже является общим имуществом собственников. ТСЖ по согласованию с жителями также может передавать его в аренду жителям других домов.
Реклама. Неплохой доход приносит размещение рекламных конструкций на фасаде, крыше многоквартирного дома. Для этого заключается трехсторонний договор между органом управления, рекламодателем и Ассоциацией ТСЖ г. Ташкента. Она защищает интересы ТСЖ при размещении рекламы на объектах общего имущества. Например, были случаи, когда Ассоциация помогала товариществам добиться возмещения ущерба при повреждении кровли, платы за размещение рекламных конструкций. Но до подписания договора ТСЖ или УК надо заручиться согласием собственников. Решение об этом принимается на общем собрании. Если собственники против, то руководители органа управления должны учесть их мнение.
Иногда руководство ТСЖ или УК не ставит собственников в известность о размещении рекламы. Тогда плата может идти мимо «товарищеской кассы». Это является нарушением, за которое предусмотрена административная ответственность. В соответствии
со статьей 178-1 Кодекса об административной ответственности несоблюдение порядка размещения внешней рекламы влечет наложение штрафа в размере от 5 до 7 базовых расчетных величин. Причем к ответственности может быть привлечен не только владелец рекламной конструкции, но и орган управления, разместивший ее без информирования жителей.
Общие требования
При передаче объектов общего имущества собственников в аренду (пользование) обязательным является соблюдение установленного законодательством порядка. Решение должно приниматься жителями на общем собрании, с аредаторами (нанимателями) заключается договор. Условия договора (ответственность сторон, размер, сроки внесения платы и т. д.), порядок расходования полученных средств должны также утверждаться на общем собрании. Если в аренду (пользование) передаются несколько объектов общего имущества, то договор составляется по каждому из них в отдельности.
Кто и как распоряжается доходами, полученными от использования общего имущества собственников
в МКД?
Общедомовое имущество принадлежит собственникам помещений. Они оплачивают его содержание из своих средств. Поэтому распоряжаться, куда направить доход от передачи имущества в аренду (пользование), должны сами собственники. Полученные средства используются исключительно на цели, связанные с содержанием общедомового имущества. Решение по каждому факту принимается на общем собрании и отражается в протоколе общего собрания.
В частности, полученные средства могут направляться:
• в фонд капремонта;
• в счет ежемесячных взносов на содержание дома;
• в фонд аварийного ремонта;
• на благоустройство придомовой территории (если земельный участок передан собственникам);
• на ремонт подъезда;
• на замену дверей, окон в подъезде, другие работы, связанные с улучшением технического состояния дома, и т. д.
Что делать, если общее имущество используется для получения дохода без решения общего собрания
и договора?
Орган управления не вправе использовать общее имущество без согласия других собственников и без принятия решения общим собранием. В противном случае собственники должны вначале обратиться к руководству ТСЖ или УК для выяснения, на каком основании это происходит. Далее потребовать проведения общего собрания, заключения договоров с арендаторами (пользователями). Если речь идет о серьезных нарушениях, то обратиться в Жилфондинспекцию, суд, прокуратуру.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.