Квартиры под снос – не безвозмездная передача

Частное предприятие строит многоэтажный жилой дом на месте старого 2-этажного. Согласно решению хокима из 24 строящихся квартир 12 квартир и 3 магазина «под ключ» будут выданы жителям старого дома бесплатно. Площадь выдаваемых квартир превышает площадь квартир прежних владельцев.

Ранее мы находились на ЕНП, но с принятием нового Налогового кодекса переведены на общеустановленные налоги, что сильно увеличило наши расходы. В период пандемии резко снизился спрос на жилье, и цены катастрофически снизились. От бесплатной передачи квартир доходы не возникают, и некорректно считать это реализацией. Полагаем, что согласно статье 239 НК эти квартиры не облагаются НДС.

1. Имеет ли право застройщик не облагать НДС стоимость квартир, передаваемых безвозмездно собственникам, попавшим под снос?

2. Образуется ли налогооблагаемый доход у прежних владельцев в виде стоимости полученных «лишних метров»? Если «да», то кто должен перечислить НДФЛ в бюджет? 

1 Нет, застройщик не имеет права не облагать НДС свою готовую продукцию (квартиры), выдаваемые владельцам снесенного жилья.

Статья 239 НК, действительно, имеет следующую норму: оборотом по реализации товаров (услуг) является безвозмездная передача товара (услуги), за исключением случаев, когда такая передача является экономически оправданной.

Экономически оправданной она является при соблюдении хотя бы одного из следующих условий:

1) произведены в целях осуществления деятельности, направленной на получение дохода;

2) необходимы для сохранения или развития такой предпринимательской деятельности, и связь расходов с предпринимательской деятельностью обоснована;

3) вытекают из положений законодательства.

Казалось бы, все определения экономической оправданности имеются. Можно было бы рассматривать эти положения, если ваша передача квартир была действительно безвозмездной. Но это не так. Квартиры застройщик не дарит, не отдает безвозмездно жителям снесенного жилья. Он производит обмен. Взамен своих обязательств перед собственниками предоставляет им квартиры.

Об этом указано в Жилищном кодексе: в случае сноса находящихся в собственности граждан квартир собственникам по их выбору и по соглашению сторон предоставляется в собственность другое равноценное жилое помещение либо выплачивается рыночная стоимость сносимой квартиры (ст. 27 ЖК).

То есть застройщик сначала должен определить и утвердить с жильцами рыночную стоимость сносимого
жилья. Затем отразить у себя в учете обязательства по погашению этой стоимости в корреспонденции со счетом себестоимости жилья
(стр. 1 таблицы).

Таким образом, в указанной вами операции нет безвозмездной передачи. Это операция реализации готовой продукции, оплаченная зачетом встречных однородных обязательств (стр. 4 таблицы).

Передача права собственности на товар на возмездной основе облагается НДС (п. 1 ч. 1 ст. 239,
ч. 3 ст. 247 НК).

2 Вы спрашиваете о доходе в виде превышения площади выдаваемых квартир, по сравнению со снесенными, – «лишних метрах». Это неверный вопрос.

В статье 27 Жилищного кодекса указано, что:

• если по соглашению сторон предоставляется в собственность другое равноценное благоустроенное жилое помещение, то оно должно быть площадью не ниже социальной нормы площади жилья;
• в случае превышения рыночной стоимости предоставляемого жилья над рыночной стоимостью сносимой квартиры разница подлежит компенсации собственником в течение 5 лет с момента предоставления жилья квартиры.

Если застройщик предоставит собственнику квартиру большей рыночной стоимости, чем снесенная, то собственник должен в течение 5 лет эту разницу компенсировать. Если же компенсация не предусмотрена, то у собственника возникает доход в виде материальной выгоды: отрицательная разница между ценой, по которой товары (квартиры) реализуются налогоплательщикам, и стоимостью этих товаров (квартир) с учетом НДС (п. 3 ч. 1 ст. 376 НК). По этому доходу статьей 378 НК льготы не предусмотрены. Он должен быть обложен НДФЛ.

Застройщик как источник выплаты дохода должен начислить, удержать и перечислить НДФЛ в бюджет и представить Расчет в ГНИ (стр. 5 таблицы). Однако в данной ситуации у налогового агента нет денежных выплат налогоплательщику, из которых можно было бы удержать налог. Учитывая подобные ситуации, в Налоговом кодексе указано:

• налоговый агент, выплачивающий доход в виде материальной выгоды физлицу, не состоящему с ним в трудовых отношениях, вправе не удерживать налог на основании письменного заявления физического лица. При этом налогоплательщик обязан уплатить налог по декларации (ч. 2 ст. 387 НК).

Застройщик как налоговый агент должен показать сумму материальной выгоды собственника в общей сумме строки 012 и в строке 0121 «из них доходы в виде материальной выгоды, с которых не удержан налог на доходы физических лиц на основании письменного заявления физического лица, не состоящего в трудовых отношениях с налоговым агентом» Расчета налога на доходы физических лиц и социального налога (прил. N 4, рег. МЮ N 3221 от 24.02.2020 г.).

Бухгалтерские проводки:

Ольга БУСАРОВА,

эксперт ООО «Norma».