Оказание правовой помощи по различным вопросам деятельности ТЧСЖ – такова цель юридической службы, действующей в Ассоциации товариществ частных собственников жилья Чиланзарского района столицы. Она предоставляет широкий спектр услуг собственникам жилых помещений, членам правления ТЧСЖ, профессиональным управляющим компаниям (УК), обслуживающим многоквартирный жилой фонд. Это консультации, представление интересов ТЧСЖ в суде, помощь в регистрации, взыскании задолженности, разъяснения, связанные с освоением товариществом кредитов, и так далее. О том, с какими правовыми вопросами чаще всего обращаются в Ассоциацию, рассказывает руководитель юридической службы Кристина ТАНТЫБАЕВА.
УПЛАТИТЕ ЗАДОЛЖЕННОСТЬ И ЖИВИТЕ СПОКОЙНО
– Большая часть обращений связана с оказанием содействия товариществам по взысканию задолженности с членов ТЧСЖ по обязательным взносам на содержание общего имущества. Вначале в адрес неплательщиков направляются предупреждения о необходимости уплатить долг. Одно из них вручается лично в руки, второе направляется по почте с уведомлением. Если это не приносит результата, тогда вопрос решается в судебном порядке. По решению суда с неплательщиков во втором полугодии 2014 года должны были взыскать 99,8 млн сумов, а в первом полугодии 2015 года – 64 млн сумов. Что касается взыскания этих средств, то здесь дело обстоит не так, как бы этого хотелось. На весь Чиланзарский район – 15 судебных исполнителей. Этого, конечно, недостаточно для эффективной работы. Каждые 2 недели мы проводим с ними сверку по сокращению задолженности. Работу затрудняет то, что жители не открывают судебным исполнителям двери, не впускают их в квартиру, грубят, рвут судебные решения. А ведь несколько показательных примеров взыскания долгов могли бы подействовать на других должников лучше, чем постоянные уговоры и напоминания. Порой на оперативное взыскание задолженности влияют работники суда. Иногда они сами отправляют судебные решения судисполнителям, иногда передают юристам, ведущим дело, или председателям ТЧСЖ. Это существенным образом тормозит работу исполнителей судебных решений.
А ПЕЧАТЬ Я ВАМ НЕ ОТДАМ…
Часто члены товарищества жалуются на своего председателя: мол, ничего не делает, куда идут деньги – непонятно, на заявки не реагирует. Жители не знают, как переизбрать его. Бывает, что выберут нового, а ситуация не меняется – прежний руководитель саботирует решение общего собрания, не желает отдавать бразды правления. В результате, вместо того чтобы наладить работу, начинаются судебные тяжбы. Именно так произошло в товариществе «Коммуналчи Шинам». В ноябре 2013 года члены ТЧСЖ провели общее собрание и большинством голосов переизбрали председателя. Вновь избранное правление потребовало, чтобы экс-руководитель передал им документы, печать и штамп ТЧСЖ, но тот наотрез отказался это сделать, мотивируя тем, что решение собрания незаконно. Правление вынуждено было обратиться в суд с иском об изъятии печати и штампа. После долгого рассмотрения его во всех инстанциях решение было принято в пользу ТЧСЖ. Тем не менее председатель до сих пор не желает ничего возвращать. То ли из вредности, то ли по другим причинам. Но уничтожение, повреждение или сокрытие документов, штампов, печатей, бланков – это статья 227 Уголовного кодекса. Дом по сегодняшний день находится без полноценного обслуживания, расчетный счет товарищества заблокирован. Люди как-то умудряются поддерживать его техническое состояние. Выход видится в том, чтобы обратиться в прокуратуру с заявлением о возбуждении уголовного дела.
Встречаются обращения, связанные с нежилыми помещениями. На основании статьи 6 Закона «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32) собственник нежилого помещения в многоквартирном доме обязан нести общие расходы по содержанию и ремонту общего имущества. Его отношения с товариществом регулируются договором, заключаемым между ними в обязательном порядке. В случае уклонения от заключения договора товарищество вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. У нас были случаи, когда стороны заключали договор на основании судебного решения. Владельцы нежилых помещений платили взносы месяц-два, а потом прекращали, и все начиналось сначала. Товарищества устанавливают для них размер взносов выше, чем собственникам жилых помещений, но делают это в пределах разумного на основе решения общего собрания с обоснованием размера взноса. Поэтому у собственников нежилых помещений не возникает возражений. Это решаемая проблема, но многие ТЧСЖ не придают ей значения, не понимают, что за счет взносов владельцев нежилых помещений можно пополнить бюджет товарищества.
ЖИЛИ ВМЕСТЕ, А ДОЛГИ – ВРОЗЬ
Часто сталкиваемся с ситуациями, возникающими при разукрупнении товариществ: выходе из них одного или нескольких домов и создании на их базе самостоятельных ТЧСЖ. Типичными проблемами являются неурегулированность вопросов, связанных с дебиторской и кредиторской задолженностью, отказ в регистрации ТЧСЖ, когда при выходе регистрирующий орган начинает незаконно требовать у него разделительный баланс. Обычно «развод» происходит как в жизни – тяжело, на эмоциях. Выяснение отношений, кто кому и что должен, часто ни к чему не приводит. Одни, махнув рукой, начинают жизнь с чистого листа. Другие, наоборот, добиваются справедливости, намерены обращаться в суд, но не знают, как это сделать. Тогда на помощь приходит наша юридическая служба.
Приведу пример. Из трехдомного товарищества «Халклар Дустлиги» вышли 2 дома и создали самостоятельное ТЧСЖ. В прежнем остался один небольшой 4-подъездный дом, на котором камнем на шее повисли все долги за «совместную жизнь», в том числе управляющей компании, на обслуживании которой находилось товарищество. Задолженность возникла из-за того, что члены ТЧСЖ не вносили обязательные взносы. Жители двух домов выходили из товарищества с боем, поэтому о разделении долгов тогда не шло речи. УК подала на прежнее товарищество иск о взыскании задолженности в размере 6 млн сумов, суд удовлетворил ее требование. Худо-бедно сидящее на картотеке ТЧСЖ выплачивает управляющей компании задолженность за себя и «за того парня» – двух отпочковавшихся от него домов.
Но члены правления экс-ТЧСЖ спрашивают, насколько справедливо решение суда. Получается, жили вместе, а долги – врозь, отвечать за все приходится товариществу, из которого вышли 2 дома. Но договор с УК заключало «Халклар Дустлиги». Поэтому как юрлицо оно и несет всю ответственность по своим обязательствам перед другим юридическим лицом. Что же касается задолженности по обязательным взносам, то в соответствии с пунктом 6 Положения о порядке государственной регистрации и постановке на учет товариществ частных собственников жилья (приложение N 3 к Постановлению Президента от 10.02.2005 г. N ПП-3), если новое ТЧСЖ было организовано путем выхода, то оно не является правопреемником по обязательствам своих членов перед товариществом, членами которого они были ранее. Неисполненные взаимные обязательства товарищества, из которого осуществляется выход, и его бывших членов (собственников квартир) регулируются соглашением сторон или в судебном порядке. То есть прежнее ТЧСЖ может индивидуально предъявлять иски к своим бывшим членам, не исполнившим обязательств по внесению взносов, что, собственно говоря, ухудшило финансовое состояние экс-ТЧСЖ, стало причиной задолженности перед управляющей компанией.
Далее новое товарищество «прощает» все долги прежнему ТЧСЖ, а задолженность ему жителей двух домов «принимает» на свой расчетный счет. Это «соломоново решение» никак не устраивает «Халклар Дустлиги», потому что принято в нарушение законодательства. Что может сделать оно в этой ситуации? Предъявить требования к собственникам жилья, не исполнившим своих обязательств по уплате взносов. В качестве одного из вариантов выхода из ситуации собственники жилья могут принять на общем собрании решение о погашении задолженности переводом средств со счета нового товарищества на счет старого и обратиться с иском в суд.
ТРЕТЕЙСКИЙ СУД ВАМ В ПОМОЩЬ
Рассматриваем вопросы, связанные с некачественно проведенными ремонтами. Например, ТЧСЖ заключило договор с подрядной организацией на выполнение работ. Подрядчик выполнил ее некачественно либо не выполнил вообще. Или произвел ремонт, а товарищество не может своевременно уплатить за него. Часто это происходит из-за того, что в силу обстоятельств резко ухудшается финансовое состояние товарищества. Оно производит предоплату, но потом задерживает выплаты, просит отсрочки. Когда подобные споры происходят между юридическими лицами, рассмотрение исков часто практикуется в третейском суде. Можно привести пример, когда УК «Универсал Кровля Оригинал» подала иск в отношении ТЧСЖ «Руслан Сенан». Рассмотрение в третейском суде завершилось мировым соглашением. УК предоставила товариществу отсрочку на уплату долга, а ТЧСЖ подписало обязательство заплатить сумму долга частями.
Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.
