Вопрос, из чего складываются обязательные взносы на содержание общего имущества в многоквартирном доме, в большинстве ТЧСЖ остается для его членов непонятным. Отсюда часто возникающие недовольство жителей размером взноса, который они считают завышенным, разногласия с правлением, не способным довести до жителей и доступно разъяснить механизм формирования взноса. Мало того, руководители многих товариществ сами плохо представляют, как должны рассчитываться взносы. Устанавливают их с потолка, как им вздумается, часто ориентируясь на соседние ТЧСЖ. Там, где нет прозрачности, четкого обоснования, из чего складываются взносы, люди не знают, на что они расходуются. Отсюда вопросы: «Куда ушли наши деньги?». Поэтому очень важно показать постатейно, на что планируется потратить взносы. Когда жители этого не видят, то не хотят платить, считают взносы необоснованно завышенными. Если же им подробно разъяснять каждую позицию сметы, в том числе как формируется взнос, они начинают вникать, принимают предложения товарищества. Поэтому законодательством установлена обязанность членов ТЧСЖ утверждать на общем собрании размер обязательного взноса, а вместе с этим – право собственников влиять на размер взноса.
Что следует предусмотреть правлению при расчете взноса и его утверждении на общем собрании? – Прежде всего члены ТЧСЖ должны быть в курсе, что необходимо соблюдать баланс между расходами на содержание общего имущества и доходами (поступлениями, взносами). Расходов не может быть больше, чем доходов. Они должны быть уравновешены. Если жители хотят для своей многоэтажки многого, а платить при этом не хотят, дом так и останется с текущими крышами, без отопления, с грязными подъездами, подвалами, залитыми по колено водой. Поэтому очень важно донести до жителей аксиому: «Сколько денег – столько работ. Работы должны покрываться взносами».
Как определить размер обязательного взноса? – Для наглядности сумму планируемых в течение года расходов обозначим как СР, сумму доходов – СД, сумму обязательных взносов членов ТЧСЖ – Свз, а сумму планируемых доходов, за исключением взносов, – СД*. Тогда СР = СД или СР < СД. Сумму планируемых доходов можно выразить формулой: СД = Свз + СД*.
Если размер ежемесячных обязательных взносов на 1 квадратный метр общей площади квартиры мы примем за Вз*, а сумму общих площадей всех жилых и нежилых помещений собственников в доме – за СПл.общ., то размер взноса можно рассчитать следующим образом: Вз* = СР – СД* / СПл.общ. х 12. Такой подход приемлем для однодомных товариществ.
В товарищество входит несколько домов. Должны ли для каждого из них устанавливаться различные взносы? – Техническое состояние разных домов в одном ТЧСЖ не может быть одинаковым. У одного остро стоит вопрос с капремонтом кровли. В другом – проблемы с отоплением. Срочной замены требуют внутридомовые системы. В третьем – электрохозяйство никуда не годится. Из-за скачков напряжения «горит» бытовая техника. Поэтому для каждой многоэтажки должны планироваться разные виды и объемы работ. Исходя из этого расходы на их исполнение, как и взносы, тоже должны быть разными. Индивидуальный подход к домам, входящим в одно ТЧСЖ, предусматривает статья 23 Закона.
Реально же подавляющая часть товариществ не исполняет эту норму Закона, устанавливая для всех домов одинаковый размер взноса. Одни не желают обременять себя разработкой дополнительных документов и отчетности. Другие просто не могут правильно его рассчитать. В результате – недовольство жителей, конфликты сторон. Из-за того, что они не знают механизма формирования взноса, часто прекращают платить, обвиняя руководство ТЧСЖ в том, что он слишком высокий.
Как начисляется взнос, если дома в одном товариществе имеют разное техническое состояние? – В этом случае он будет состоять из двух частей. Одна – это специальные расходы на выполнение работ конкретно для данного дома. Вторая – общая часть, включающая в себя расходы для всех домов. Что к ним относится? Это затраты на административный и производственный персонал товарищества (обслуживающую организацию), административные расходы, расходы на благоустройство территории и так далее. У нас есть товарищества, практикующие раздельный учет и начисление взносов по каждому дому в отдельности, и такой подход оправдывает себя.
В некоторых европейских странах используют раздельные взносы даже в больших однодомных товариществах. Например, жители решили провести ремонт подъездов. В одном из них просто побелили и покрасили стены. В другом решили расписать стены, наняв для этого специалиста. В третьем захотели выложить пол мозаикой. Безусловно, расходы на ремонт во всех трех подъездах будут разными. Вопрос раздельных платежей по каждому подъезду, конечно, неоднозначен, и для нас это любопытный, но не наш опыт. Тем не менее он свидетельствует о том, что индивидуальный подход к каждому дому в товариществе справедлив, отвечает принципам самоуправления, способствует взаимопониманию сторон, заинтересованности и желанию жителей участвовать в делах ТЧСЖ.
Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.
