В настоящее время в нашей стране наблюдается просто бум строительства индивидуального жилья. Поэтому, думается, что предлагаемая публикация будет особенно полезна для тех, кто решил стать индивидуальным застройщиком.
Уже в первые годы независимости Узбекистана в республике началась работа по пересмотру подзаконных актов бывшего СССР, потерявших актуальность в связи с изменением социально-экономической обстановки. В частности, был пересмотрен ряд законодательных документов, регламентирующих сферу индивидуального жилищного строительства.
Так, утратили силу постановления правительства, ограничивающие размеры индивидуального дома, которыми было установлено, что он может строиться лишь в один или два этажа с числом комнат от 1 до 5 включительно, без превышения установленной нормы жилой площади.
Были отменены не соответствующие действующему законодательству Республики Узбекистан статьи Гражданского кодекса УзССР, разрешающие иметь в собственности граждан только один жилой дом площадью, не превышающей 90 кв.м, а также статья Уголовного кодекса, предусматривающая ответственность за нарушение этих нормативных положений. А позднее были приняты новые Гражданский и Уголовный кодексы, которые изначально не содержали ограничений на этот счет.
Эти решения легли в основу коренных перемен в сфере индивидуального жилищного строительства, развитие которого мы сегодня наблюдаем.
Последовательно были приняты новые законодательные и нормативные акты, стимулирующие этот процесс. Так, законодательно закреплено предоставление гражданам Узбекистана, постоянно проживающим в городах и поселках, а также в сельских населенных пунктах, не входящих в состав землевладений сельскохозяйственных и лесохозяйственных предприятий, учреждений и организаций, в пожизненное наследуемое владение земельных участков до 0,06 гектара на одну семью для индивидуального жилищного строительства. Для индивидуального жилищного строительства право пожизненного наследуемого владения на земельные участки до 0,04 гектара реализуется в установленном порядке на аукционной основе (статья 27 Земельного кодекса). Но следует знать, что право владения, постоянного либо срочного пользования всем земельным участком или его частью прекращается в случае его неиспользования для несельскохозяйственных нужд в течение 2 лет (статья 36 Земельного кодекса).
Постановлением Кабинета Министров от 30.12.2006 г. N 272 утверждено Положение об индивидуальном жилищном строительстве. Согласно пунктам 4 и 5 этого Положения площадь жилого дома для индивидуальных застройщиков в пределах выделяемого участка не ограничивается. А вот этажность жилья на территориях, на которых градостроительная деятельность особо регулируется, устанавливается и согласовывается с органами архитектуры и строительства районов (городов) в соответствии с утвержденными генеральными планами населенных пунктов.
Реализация этих нормативно-правовых актов, несомненно, способствовала не только увеличению масштабов индивидуального жилищного строительства (в настоящее время его доля превышает объем строительства многоквартирного жилья), но и положительным качественным переменам. Застройщики сегодня возводят не уступающие европейским стандартам по своей конструкции, степени использования современных строительных материалов, архитектурному облику и уровню комфорта многоэтажные жилые дома. И это отрадно.
Вместе с тем при жилищном строительстве нередко нарушаются градостроительные нормы и правила. Зачастую они продиктованы не только недостаточностью знания действующего законодательства, но и менталитетом сограждан. Ведь некоторые застройщики считают, что на отведенной им территории они могут осуществлять строительство или реконструкцию как им вздумается, без учета интересов общества и общеобязательных нормативных требований. Прежде всего это проявляется в несоблюдении законных интересов и прав владельцев соседних участков при возведении новых домов.
Между тем, согласно ШНК 2.07.01-03 «Градостроительство. Планирование развития и застройка территории городских и сельских населенных пунктов», при застройке районов индивидуального жилья с приусадебными участками должны соблюдаться следующие требования:
- согласование любых построек с владельцами соседних участков;
- обеспечение зрительной изоляции жилого дома и хозяйственных построек от соседних участков;
- осуществление ввода сетей инженерных коммуникаций по собственной территории;
- обеспечение сохранности и соблюдения пешеходно-транспортных и инженерных коммуникаций, а также зеленых насаждений общего пользования;
- обеспечение норм инсоляции* соседнего жилого дома (пункт 26 примечания к ШНК 2.07.01-03).
Также в районах индивидуальной жилой и садово-дачной застройки расстояние от окон жилых помещений (комнат, кухонь и веранд) до стен дома и хозяйственных построек (сарая, гаража, бани), расположенных на соседних участках, должно быть не менее 6 метров (при соблюдении требования непросматриваемости, а также затемняемости соседних земельных участков) (пункт 21.1 ШНК 2.07.01-03).
Примечание. Допускается блокировка жилых домов и хозяйственных построек на смежных приусадебных земельных участках по взаимному согласию домовладельцев с учетом противопожарных и сейсмологических требований.
Но на практике строительство (реконструкция) жилья нередко начинается с нарушения нормативных требований, без согласованного в установленном порядке проекта, что отчасти связано со сложностями этой процедуры. Ее облегчению служит утвержденное Постановлением Кабинета Министров от 2.07.2009 г. N 184 Положение о порядке оформления инспекциями по регистрации субъектов предпринимательства при хокимиятах районов (городов) разрешений на осуществление индивидуального жилищного строительства (реконструкции), согласования проектов в уполномоченных органах по принципу «одно окно».
Также нередко при строительно-монтажных работах не соблюдаются градостроительные нормы и правила, технология строительного производства. Согласно требованиям Положения об индивидуальном жилищном строительстве такие объекты считаются самовольными постройками, и при их обнаружении должностные лица органов архитектуры и строительства районов (городов) составляют акт о факте самовольной постройки и выдают нарушителю предписание о приостановлении работ на них. Копии этих документов представляются в хокимият района (города) для принятия решения о судьбе самовольно возведенного строения.
Нарушение правил строительства влечет следующие последствия:
наложение штрафа от 5 до 10 минимальных размеров заработной платы при нарушении гражданами правил строительства жилых домов, хозяйственных и бытовых строений (статья 160 Кодекса об административной ответственности);
невключение в жилищный фонд самовольно построенных жилых домов и жилых помещений (пункт 8 Положения о порядке включения жилых домов и жилых помещений в жилищный фонд, утвержденного Постановлением КМ от 20.01.2000 г. N 18). Самовольная постройка по иску лица, права которого нарушены, либо соответствующего государственного органа подлежит по решению суда сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных законодательством.
Самовольно возведенные и используемые гражданами строения для целей налогообложения подлежат оценке. Но уплата налогов по ним не влечет за собой других правовых гарантий по собственности, кроме выполнения налоговых обязательств (пункт 6 Положения об оценке, переоценке зданий и сооружений, принадлежащих физическим лицам на праве собственности, утвержденного Постановлением КМ от 29.12.1995 г. N 478).
Право собственности и другие вещные права на недвижимость, их возникновение, переход, ограничение и прекращение этих прав подлежат государственной регистрации (часть первая статьи 84 Гражданского кодекса). Для этого после завершения строительства жилого дома застройщику надо обратиться в приемочную комиссию, создаваемую хокимом района (города), с заявлением о приемке жилого дома в эксплуатацию. Комиссия, выехав на место, составляет акт приемки жилого дома в эксплуатацию. Территориальный орган Госкомземгеодезкадастра в 10-дневный срок проводит техническую инвентаризацию вновь построенного (реконструированного) дома и по согласованию с органами архитектуры и строительства района (города) вносит проект решения хокима об утверждении акта приемки дома в эксплуатацию с последующей госрегистрацией права собственности его в установленном порядке (пункты 28, 31 Положения об индивидуальном жилищном строительстве).
Право собственности на вновь возводимый жилой дом на отведенном в установленном порядке земельном участке возникает с момента его государственной регистрации (часть первая статьи 210 ГК).
Миркодир ХИДОЯТОВ,
наш эксперт.
