Кўп квартирали уй-жой фонди соҳасида бизда УМШ ва бошқарув компаниялари (БК) асосий ҳаракатланувчи куч ҳисобланади. Уйларни юридик шахсни ташкил этмаган ҳолда бевосита жойлар мулкдорлари томонидан бошқариш ҳам мумкинлиги гўё ёддан кўтарилгандек туюлади, лекин аслида ундай эмас. Ҳозир турар жой соҳасига оид қонун ҳужжатларини такомиллаштириш устида қизғин ишлар олиб борилмоқда. Камолотнинг эса чек-чегараси йўқ. Уй-жой коммунал хўжалиги вазирлигининг ахборотига кўра, ўзгаришлар бошқарувнинг ҳар учала усулига, шу жумладан бевосита мулкдорлар бошқарувига тааллуқли бўлиши кутилаётир. Бу ўзгаришлар яхши томонга юз буришига ишонч билдирамиз.
Кўп квартирали уй-жой фондини бизда асосан УМШ ва БК бошқаради, ўзини ўзи бошқарувчилар сон жиҳатидан камчиликни ташкил этади. Бунга сабаб уларнинг ёмонлиги эмас, балки яхшироқлиги ва ишининг мураккаброқлигидир. Холис олиб қараганда, мулкдорлардан уй кенгашининг раиси устидан уйлар ҳолати ёмонлиги, хизматлар сифати қониқарсизлиги юзасидан шикоятлар бўлмайди, УМШ ва БКларга нисбатан бундай шикоятлар кўп келиб тушади. Бундан, демак уй-жойни юридик шахсни ташкил этмаган ҳолда бошқариш афзалроқ экан-да, деган хулоса ҳам келиб чиқади. Бу усулдаги бошқарувда ишлар сокин, кредитларсиз, бадалларни оширмасдан олиб борилади, бу ерда ҳамма нарса батартиб, ҳамма нарса етарли. Аҳолининг кўпчилик қисми уйларни ширкатларсиз ҳам бошқариш мумкинлигини билмайди. Бошқарувнинг бундай усули олдинги уй-жой қонун ҳужжатларида ҳам мавжуд бўлган. Лекин олдинги қонунчиликда унинг меъёрлари атрофлича ёритилмаган, баъзи изоҳларни талаб қилар эди. Ўзини ўзи бошқарувчилар тажриба орттирдилар, ўзаро малака алмашдилар. «Кўп квартирали уйларни бошқариш тўғрисида»ги Қонунда бевосита бошқариш тартиби белгиланган бўлса-да, лекин бир қатор масалалар охирига қадар очиқланмаган эди.
Ҳал бўлмай қолган масалалардан асосийси – мулкдорлар маблағларининг сақланиши. Бевосита бошқарув усули юридик шахсни ташкил этмаган ҳолда амалга оширилади. Шунинг учун бу ўринда УМШ ёки БКда бўлгани каби банкда ҳисобрақам очиб бўлмайди. Бадаллар ё нақд пул шаклида уй кенгаши раисининг қўлида туради ёхуд унинг шахсий банк ҳисобрақамида сақланади. Бунда барча ҳоллар инсон омилига боғлаб қўйилган: раҳбарнинг ҳалоллиги ва тўғрилиги, аҳолининг унга бўлган ишончи кўп нарсани ҳал қилади. Уй бошлиғи мулкдорларнинг пулини «еб кетгани» ёки ноўрин жойларга сарфлагани ҳақидаги шикоятлар ҳозирча учрагани йўқ. Шунга қарамасдан, инсон омили ва ҳуқуқий жабҳанинг етарлича тартибга солинмаганлиги форс-мажор ҳолатлар юзага келиши эҳтимолини кучайтиради. Масалан, уй кенгашининг раиси ноҳалол чиқиб қолди дейлик, қўққисдан бетоб бўлади, касалхонага ётади ёки бирданига вафот этади ҳам дейлик. Бу ҳолда мулкдорларнинг йиққан маблағлари нима бўлади?
Хатарлар бор, лекин афзалликлар ҳам етарли
Масалани ҳал этишнинг йўналишларидан бири қуйидагича: ККУдаги ҳар бир квартира шахсий ҳисобрақамга эга бўлиши, ҳар бир уйнинг эса банкда ҳисобрақами очилиб, унга мулкдорларнинг шахсий ҳисобрақамидан маблағлар туширилади. Бу аҳолининг маблағлари шаффофлиги, назорат қилиниши, сақланишини таъминлайди. Токи маблағлар нақд ҳолда уй кенгаши раисининг қўлида ёки унинг банк ҳисобрақамида сақланар экан, у бутун уйда яшовчиларнинг умумий пули эмас, балки бир жисмоний шахснинг шахсий маблағи бўлиб қолаверади. Вазият шундайки, аҳолининг маблағи йўқолди дейлик, уни қаердан қидириш керак? Ўзини ўзи бошқарувчилар УМШни рўйхатдан ўтказиб, ҳисобрақам очган ҳолда муаммони ҳал қилганлари афзал эмасми? Қандай фарқи бор, ахир, уй ўша уйлигича қолади, фақат унда юридик шахс ташкил этилади холос-ку.
Аслида фарқи бор, бор бўлгандаям сезиларли даражада бор. Ҳатто хатарлар мавжуд бўлганда ҳам ширкат билан солиштирганда юридик шахсни ташкил этмасликнинг афзалликлари бор. Энг асосийси – уйни сақлаб туришда нақд пулларни тўғри бошқара олиш имкониятининг борлигида. Аслини олганда, аҳоли кўпроқ шу сабабдан ҳам ўзини ўзи бошқаришга ўтиб кетяпти. Бу шароитда улар нақд пулларни эркин тасарруф эта олишади, ўз маблағларини иқтисод қиладилар, қолаверса, нақд пулга материал ва хизматлар анча арзонга тушади. Мулкдорларнинг пуллари доимо ишлайди. Юридик шахс ташкил этилмаганда турли инстанцияларга ҳисоботлар талаб қилинмайди, умумий мол-мулкни бошқаришда аралашувлар камроқ бўлади ва ҳ.к.
Ҳисобрақамнинг бўлиши ўғирлик ва фирибгарликлардан қутқариб қололмайди
Ҳисобрақам бўлса ва юридик шахс мақомига эгалик қилинса шаффофлик кўпроқ таъминланади, деган фикр бор. Лекин бу билан мулкдорларни айрим УМШ раҳбарларининг ўғрилиги, фирибгарлиги, масъулиятсизлигидан ҳимоя қилиб бўлмайди. Бундай раислар халқ манфаатини эмас, балки ўз киссаларининг қаппайишини ўйлашади. Ширкат аъзоларининг барча инстанцияларда қалашиб ётган шикоятлари бунга далил бўла олади. Демак, гап ҳисобрақамнинг бор-йўқлигида эмас, балки уйлар ҳақида қайғурадиган ҳалол, билимдон, барча қийинчиликларни зиммасига олишга тайёр бўлган раҳбарларнинг борлигида экан. Аҳоли масъулиятли етакчиларни қўллаб-қувватлайди, чунки бошқарув органининг муваффақияти уларнинг шахсий хулқ-атворига бевосита боғлиқ бўлади. Одатда, уй хор аҳволга келиб қолган, ҳеч қандай ўзгаришлар юз бермаган, пуллар ҳам аллақандай номаълум томонларга «ғойиб» бўлаётган вақтда мулкдорлар УМШни ташлаб кетишади. Агар ўзини ўзи бошқарувчилар кредитларсиз, катта ҳажмдаги бадалларни белгиламаган ҳолда, жамоа орасида шикоятсиз ва қарама-қаршиликларсиз уйни оёққа турғазмоқчи бўлишса, бундай бошқарув усулига умид боғласа бўлади. Бундай етакчиларга эга бўлган уйларни УМШга айлантириш нафақат нотўғри қадам, ҳатто қонунга зид ҳаракат, мулкдорлар ҳуқуқининг поймол этилишига тенг ҳолатдир.
Ҳисобрақам шахсий – маблағлар умумий
Ўзини ўзи бошқарувчиларнинг пуллари мулкдорларнинг қарорига биноан уй кенгаши раисининг шахсий банк ҳисобрақамида сақланиши мумкин. Пулларни уй эҳтиёжлари учун «ечиб олиш»дан олдин тафтиш комиссияси аъзоларига асосланмани тақдим этиши мақсадга мувофиқ бўлади. Лекин нақд пул бу ўринда афзалроқдир. Масалан, раис – жамоатчи ходим. Кундузи у асосан иш жойида ўтиради, банкка боролмайди, шанба-якшанба кунлари, тунда, байрам кунларида банклар ишламайди. Ана шундай вазиятда уй хўжалигида бирор муаммо юзага келиши мумкинки, уни ҳал қилиш учун зудлик билан маблағ керак.
Корпоратив карта очилган тақдирда ҳисобрақам (яъни УМШни ташкил этиш) муаммони ҳал эта оладими? Бу ҳолда ҳам қўлингизда нақд пул бўлади – уни банкоматдан ечиб олиш мумкин. Лекин бу ўринда ҳам муаммолар юзага келиши эҳтимолдан холи эмас. Масалан, яқин атрофда банкомат йўқ ёки банкомат бору, унда маблағ йўқ. УМШнинг ҳисобрақамидан таъмирлаш ишлари учун пулларни ечиб олиш ҳам муаммоли бўлиб қолиши мумкин. Бундай вазиятларда УМШ раисларидан ҳоким ўринбосарининг рухсати талаб қилинган ҳоллар учраган, ваҳоланки, қонун ҳужжатларига кўра жойлардаги ҳокимият органларининг ККУнинг бошқарув органи ишларига аралашуви тақиқланган.
Хатарлар жавобгарликни оширади
Ўзини ўзи бошқарувчилар уй кенгаши раисини ширкатда бўлгани каби назорат қила олмайдилар, деган фикр юради. Лекин уй хўжалиги бевосита жойлар мулкдорлари томонидан бошқарилганда ҳам тафтиш комиссияси бор, раис мулкдорлар олдида ҳисобот топширади. Шуниси қизиқки, хатарлар, аксинча, раҳбарнинг жавобгарлиги ошишига туртки бўлади. Уйни мукаммал таъмирлаш чоғида бу жараённи раис билан бирга ҳар бир йўлакдан сайланган мулкдорларнинг вакиллари ҳам назорат қилиб борган ҳаётий мисолларни келтириш мумкин. Ҳар 2 ҳафта оралиғида уй кенгашининг раиси харажатлар тўғрисида аҳоли ўртасида ҳисоб берган. Ёки яна бир ҳаётий мисол: раис мулкдорларнинг маблағлари сақланиши юзасидан барча шахсий мол-мулки билан жавоб бериши тўғрисида мажбуриятни имзолаган. Тўғри, бунақаси кам бўлади, лекин ибрат учун билиб қўйганимиз яхши. Яна бир мисол: раис форс-мажор ҳолатлар юзага келган тақдирда унинг номида сақланаётган банкдаги маблағлар мулкдорлар манфаати йўлида ишлатиш учун уй кенгашига янгидан сайланган раиснинг номига ўтиши кераклиги ҳақидаги ҳужжатни имзолаб берган.
Ўзини ўзи бошқарувчилар даъво аризаларини киритиши мумкин
Кўпчилик, модомики юридик шахс эмасми, уйлар бевосита жойлар мулкдорлари томонидан бошқарилганда қарздорлардан маблағларни суд тартибида ундириб бўлмайди, деб ҳисоблашади. Бу масала «Кўп квартирали уйларни бошқариш тўғрисида»ги Қонунда тартибга солинган. Кўп квартирали уй кенгашининг раиси умумий йиғилишнинг баённомаси асосида жойлар мулкдорларининг вакили сифатида умумий мол-мулк ва коммунал хизматлар кўрсатиш билан боғлиқ ишлар бўйича судда иштирок этиши мумкин.
Ўзини ўзи бошқариш учун уй сайти
Бошқарув органининг ишини назорат қилиш учун электрон мониторинг тизимини ишлаб чиқиш мўлжалланмоқда. Бинобарин, бу «Obod uy» – уй-жой мулкдорлари учун онлайн маълумотлар базасига ўхшаган нарса бўлади, бу ҳақда биз кўп ёзган эдик. Бу иш яхши, лекин кўп ишлов беришни талаб қилар эди. Бундай ресурс мулкдорларга исталган электрон ташувчи орқали бадаллар тўланиши бўйича баланс ҳолатини, ўз маблағларининг ҳаракатини, ишлар режаси, даромад ва буромадлар сметасини, ҳисоботларни кузатиб бориш, электрон тўлов тизимлари воситасида бадалларни тўлаш ва бошқа имкониятларни беради. Бу ўринда гап биллинг тизимини ташкил этиш хусусида ҳам бораётир. Ўзини ўзи бошқарувчиларда ҳисобрақами бўлмаган тақдирда, юридик шахсни ташкил этмаган уйлар бу концепцияга қандай киришиб кетар экан-а? Уларнинг шахсий ҳисобрақамлари масаласи қай тарзда ҳал бўлади? Модомики гап бошқарув органи устидан назоратни кучайтириш тўғрисида кетаётган экан, у ҳолда локал тармоқ – юридик шахсни ташкил этмаган ҳолда алоҳида уйлар учун сайтни яратиш мумкин бўлади, бу сайтда уй хўжалигини сақлаб туришга доир барча ахборот жамланади. Қолган барча ишлар – экспертларнинг ишлари. Ўзини ўзи бошқарувчиларга кредитлар бериш, уйларни мукаммал таъмирлаш дастурларидан фойдаланиш, лифтларни алмаштириш, бюджет маблағлари ҳисобидан атроф-муҳитни ободонлаштириш масалаларини тартибга солиш ҳам кун тартибидаги вазифалардан.
Таклиф бор!
Ўзбекистон Республикаси банкларида очиладиган банк ҳисобварақлари тўғрисидаги йўриқнома (АВ рақами 1948, 27.04.2009 й.) ва бу масалани ҳал қиладиган бошқа норматив-ҳуқуқий ҳужжатларга ўзгартиришлар киритиш орқалигина муаммоларни ҳал этишда катта ютуқларга эришиш мумкиндек кўринади. Йўлга қўйиб бўлинган ва самаралар бераётган тизимни бузмаган ҳолда жисмоний шахс – мулкдорлар манфаатини ифода этаётган уй кенгаши раисига банкда ҳисобрақам очиш ҳуқуқини берувчи ваколатни тақдим этиш масаласини кўриб чиқиш мақсадга мувофиқ бўлади, бунда нақд пулни банкдан миқдор ва вақт жиҳатидан чекланмаган ҳолда олиш ҳуқуқи кафолатланиши лозим.
Бевосита бошқарув усулини танлар экан, мулкдорлар бу йўлда улар дуч келиши мумкин бўлган хатарлардан бохабар бўлишлари даркор. Нима бўлганда ҳам бу уларнинг пуллари, уларнинг хусусий мулки, уларнинг умумий мол-мулки, шундай экан, ўз уйларини қандай сақлаш масаласини ҳам ўзлари ҳал қилишлари керак. Бошқарувнинг бу усули қонунчилик нуқтаи назаридан бошқа усуллар сингари пухта ишлаб чиқилиши лозим.