Нужны ли в многоэтажках «домкомы»?

Вопросы, связанные с «домкомством», во все времена вызывали много споров и разногласий. Даже сейчас, когда, казалось бы, нам далеко не до этого, градус напряжения в соцсетях зашкаливает. Стороны обсуждают, законна ли деятельность «домкомов», нужны ли они в многоквартирном доме, не подменяют ли собой руководство ТЧСЖ, имеется ли правовая основа у этого явления? Одни утверждают, что они преследуют свои интересы, возомнили себя главными в доме, грубят, хамят, конфликтуют с жильцами, требуют то одно, то другое, не имея на то никаких полномочий. Иногда вступают в сговор с руководством ТЧСЖ, УК, другими организациями, действуя далеко не в интересах жильцов и т. д.

Но есть и прямо противоположные мнения, когда «домкомы» помогают соседям сплотиться, установить доброжелательную атмосферу, строить отношения на основе взаимоуважения и понимания. А ведь это самое главное и трудное в многоэтажке. Добрососедские отношения позволяют урегулировать многие вопросы в доме.

Сегодня все мы переживаем трудное время. Роль «домкомов» в ситуации вынужденной самоизоляции граждан возросла как никогда. Сотни примеров, как они поддерживают соседей, нуждающихся в помощи, следят за санитарным состоянием подъездов, лифтов, помогают оперативно решать аварийные ситуации в доме. Среди них много волонтеров. Давайте отбросим эмоции и взглянем на «домкомство» с позиций законодательства и здравого смысла.

Понятия нет, явление существует

С правовой точки зрения понятия «домком» не содержится ни в Жилищном кодексе, ни в действующем Законе «О товариществах частных собственников жилья», ни в принятом, но еще не введенном в действие до 1 авгус­та 2020 года Законе «Об управлении многоквартирными домами». Нет «домкома» как субъекта права, нет правового регулирования. Значит, нет специальных прав и обязанностей. Получается, что деятельность домкомов незаконна?

Тем не менее 13 лет назад было принято решение хокима г. Ташкента об утверждении типовых положений о домкомах и подъездкомах (N 212 от 23.03.2007 г.). Можно ли считать этот документ соответствующим законам? Нет, нельзя, поскольку решения органов власти на мес­тах могут приниматься исключительно во исполнение законов и актов высших органов государственной власти и управления.

Понятие «домком» пришло к нам из советского прошлого и означало «домовой комитет» (сокращенно – домком), то есть орган самоуправления, занимающийся вопросами домового хозяйства. Применительно к физическим лицам «домкомами» упрощенно называли председателей домовых комитетов. У нас сегодня нет ни домовых комитетов, соответственно, нет и председателей этих комитетов. Но явление «домкомства», нацеленное на сплоченность жильцов вокруг идеи улучшения общего имущества, продолжает присутствовать в нашей реальности.

«Домкомы» есть практически в каждой многоэтажке. Необходимость их избрания часто инициируют председатели правления товариществ, махаллинские комитеты, хокимияты. Мотивируют тем, что избранники являются представителями жильцов, посредниками между собственниками и руководством ТЧСЖ, помогают товариществам, особенно там, где в них объединены квартировладельцы более одной многоэтажки. Но гражданам не нравится, что их принуждают к этому, что среди «домкомов» много дорвавшихся до власти самозванцев. Что это явление давно утратило свое значение, и с точки зрения права – это полный абсурд, фантом далекого прошлого.

Старший по дому – на общественных началах

Тем не менее никто не запрещает жителям избрать добровольно, на общественных началах авторитетного и порядочного лидера, который будет представлять сообщество жильцов в целях сохранения общедомового имущества и соблюдения правил проживания. Законодательство не запрещает какой-либо группе физических лиц действовать через избранного представителя их общих интересов. Такой представитель общественности будет помогать в решении ряда возникающих в доме вопросов. Это работа на общественных началах, полезная для общества (жителей), без оплаты и заключения до­говора. ­Безвозмездная добровольная помощь, но, конечно, с согласия тех, на благо кого она направлена. То есть хотят ­жители – выбирают такого помощника, не хотят – не выбирают. И в любой момент могут отстранить его от общественной работы, не исполнять требований, нарушающих законные права и интересы граждан.

Конечно, понятие «домком» давно изжило себя. Назвать такого общественника можно как угодно: помощник председателя правления ТЧСЖ, старший по дому, представитель жителей и т. д. Предположим, это будет старший по дому. Если товарищество однодомное, то в нем нет необходимости. А вот в большом сообществе он ближе к жителям, чем председатель ТЧСЖ, лучше знает ситуацию в многоэтажке, всегда на месте.

Кстати, в новом Законе об управлении МКД введены нормы, предусматривающие создание совета многоквартирного дома и избрание председателя совета при непосредственном управлении МКД собственниками помещений. Совет призван представлять интересы жильцов с треть­ими лицами. По сути, это аналог домового комитета в сообществе, где не создано товарищество.

Из-за правовой неурегулированности статуса старшего по дому (как и «домкома») у него нет четко очерченных прав и обязанностей. Взаимоотношения с собственниками  у общественника должны строиться на принципах добровольности. Старший не может «качать права», принуждать жителей к действиям, угрожать им, если те не выйдут, например, на субботник, откажутся сдавать деньги на выполнение каких-то работ и т. д. «Домкомы», обуреваемые жаждой власти, не могут присваивать себе полномочия представителей собственников жилых помещений, совершать какие-то действия им во вред.

Представительство может быть опасным инструментом

Чтобы не допустить нарушений и злоупотреблений со стороны общественника, собственники должны принять на общем собрании решение об избрании старшего по дому. В нем четко прописать его полномочия. Наделяя человека правом представлять интересы собственников, следует обязательно указать, что он не вправе создавать имущественных обязательств (совершать сделки, заключать договоры, подписывать имущественные и финансовые документы и т. п.). Имущественные обязательства может создавать представитель только при наличии нотариально удостоверенной доверенности, выданной ему каждым доверителем – собственником имущества, причем в отношении только собственности доверителя. Нарушение этого порядка может расцениваться как само­управство и привести к уголовной ответственности.

Какие здесь могут быть риски? Например, при получении кредита необходимо решение общего собрания, подписанное членами ТЧСЖ. Но иногда домком вместе с председателем сами могли принять такое решение без информирования собственников. Вместо собственников решение мог подписать домком, позиционируя себя их полномочным представителем. В результате члены ТЧСЖ были не в курсе, что от их имени взят кредит, который им надо выплачивать. Это является грубым, зачастую умышленным нарушением законодательства. «Домкомы», считая себя представителями, могли также незаконно «подмахнуть» за собственников решение о повышении размера обязательного взноса.

Или другой пример. Некоторые руководители управляющих компаний агитировали жильцов закрывать ТЧСЖ и заключать с ними договоры на содержание общего имущества. Если собственники отказывались, то управляющие «обрабатывали» «домкомов», чтобы те подписали договор от имени собственников. То есть представительство может быть опасным инструментом в руках недобросовестных старших по дому, да и самих довести до уголовной ответственности. Поэтому в решении собрания надо четко оговорить их права и обязанности, в том числе в плане представительства.

Законно ли освобождение от внесения взносов?

Еще один спорный момент – освобождение ряда «домкомов» от внесения обязательных взносов на содержание общего имущества либо списание им задолженнос­ти по обязательным взносам. Законодательством предусмотрено, что общее собрание членов ТЧСЖ может устанавливать размер вознаграждения председателю, членам правления и ревизионной комиссии. О поощрении «домкомов» в нем ничего не говорится.

Руководители ТЧСЖ ссылаются, что на этом часто настаивают аксакалы кенгашей схода граждан. Но тогда это вмешательство махалли в дела ТЧСЖ. Почему бы махалле самой не поощрять «домкомов»?

Освобождение от внесения взносов является привлекательным для многих самоназначенцев. Решение общего собрания на это часто отсутствует либо является незаконным. Собственники не подозревают, что им на шею вешают «домкома», за счет которого возрастает размер взноса. «Освобожденцу» же при смене руководства товарищества могут предъявить требование уплатить взносы, от которых он был незаконно освобожден.

Если старший по дому реально помогает жителям, способствует их сплочению, улучшению состояния дома, тратит на это много сил и времени, то собственники могут принять на общем собрании решение о его поощрении, заложив эти затраты в смету. На каком основании? На основании права собственности, устанавливающего собственникам право свободно распоряжаться своими средствами.

Так нужны ли старшие по дому? Это решение должны принимать сами собственники. Если старший их не устраивает и вместо того, чтобы помогать, продвигает свои интересы, то его можно переизбрать или вовсе отказаться от него.

Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.