Гульнору Алиеву – директора управляющей компании (УК) «Фаровон коммунал» многие называют «академиком жилищных услуг». Несмотря на то что университетов от ЖКХ она не проходила и в жилищке оказалась случайно. Все премудрости этой сферы осваивала на практике. Тем не менее ее управляющая компания – одна их лучших в республике. Главное отличие от других УК в том, что работает на опережение. Кроме прочего, занимается разработкой интеллектуальных продуктов для жилищной сферы. Гульнора на самом деле человек академического склада, грамотный управленец. Жилищку знает «от» и «до», демонстрирует на практике, как надо эффективно управлять многоквартирными домами (МКД). Всегда просчитывает на перспективу. Генерирует идеи, проекты, создает прецеденты. К ее мнению прислушиваются, опыт перенимают. Подразделения ЖКХ часто привлекают ее как консультанта для разъяснения ряда вопросов, связанных с управлением МКД. Она участвует в разработке проектов нового жилищного законодательства.
Объектами управления созданной ею 7 лет назад УК «Фаровон коммунал» являются около 160 многоквартирных домов, в которых проживают более 25 тысяч человек. Многоэтажки расположены в четырех районах столицы. Основная доля услуг приходится на консалтинг и бухгалтерский учет. УК занимается также подрядными работами при капитальных ремонтах многоэтажек. Около 80 % объема услуг приходится на жилищную сферу. В штате УК 25 человек.
С небес на землю
Двенадцать лет назад Гульнора была успешным дизайнером, имела собственный бизнес – багетную мастерскую. Занималась обрамлением произведений искусства: картин, гобеленов, фотографий, других предметов. Профессия творческая, редкая, трудоемкая и кропотливая. Мастер по изготовлению багета должен иметь художественный вкус, разбираться в живописи, архитектуре, иметь навыки реставратора, чувство стиля и т. д. В общем – высокие материи. И каким боком жилищка с ее текущими трубами, крышами, вечными вопросами «куда делись наши деньги?» и прочей прозой жизни могла вписаться в этот тонкий, интеллектуальный мир? Все равно, что опуститься с небес на землю. Все познания о ЖКХ были на уровне открыть-закрыть кран с водой.
– Вникать в проблемы дома не было времени, – говорит Гульнора. – Соседи, недовольные работой нашего ТЧСЖ «Лилия ишонч», в один прекрасный день поставили перед фактом: «Мы назначили тебя директором товарищества. Ты молодая, энергичная, справишься, а мы поможем». Я, конечно, ни в какую. Но настойчивость соседей сделала свое дело. Подумала: «Да ладно, справлюсь как-нибудь. Смогла же свой бизнес поставить, неужели с домовым хозяйством не разберусь?».
Первое время считала, что руководить товариществом можно по телефону из мастерской. Жители звонят, я быстро в такси и бегом разбираться. Потом стали ремонтировать кровлю. Собрали деньги, отдала их мастерам. А председатель соседнего ТЧСЖ говорит: «Ты что наделала, это же незаконно!». Я скорее за документы. Изучила их от корки до корки. Сейчас ночью разбуди, наизусть все знаю. Когда начала вникать в домовое хозяйство, стало интересно. Поняла, насколько важна для людей эта работа. Вот тогда сделала выбор в пользу жилищки. А товарищество наше стало одним из стабильно работающих в Учтепинском районе столицы.
Мне интересно все, чем бы я ни занималась. Как сказал поэт: «Во всем мне хочется дойти до самой сути». И когда предложили возглавить Ассоциацию ТЧСЖ района, согласилась. Потому что это был новый опыт, новые возможности. К сожалению, сегодня их роль нивелирована. Но работа в Ассоциации позволила лучше узнать проблемы жилищной сферы и ТЧСЖ, находить правильные решения.
Бухгалтерский учет как бизнес
Многие конфликты между собственниками и руководством ТЧСЖ возникают из-за неспособности наладить систему учета: грамотно спланировать работу, составить смету доходов и расходов, рассчитать взнос, отчитаться перед собственниками. Мы поняли, что это направление можно развивать как бизнес и оно будет востребовано. В 2012 году создали специализированную УК «Фаровон коммунал». Начинали с оказания услуг по ведению бухучета и консалтинга для ТЧСЖ.
Результат не замедлил себя ждать. ТЧСЖ получили грамотный учет. За счет централизации услуги обходились им дешевле. По мере формирования спроса возникла необходимость изучить ведение бухучета по программе 1С. Это заметно облегчило работу. Автоматизация учета позволила систематизировать его, оперативно получать данные за любой период времени по расходам, приходным потокам, движению материалов, формированию прибыли и т. д. Система была настроена так, что мы могли анализировать качество работ, прогнозировать обоснованные, а не взятые «с потолка» планы работ. При этом исходили из сроков службы материалов, давности проведения ремонтов. Формируя прогноз по каждому дому, могли отследить слабые звенья в работе ТЧСЖ. Например, оно покрыло крышу рубероидом. Срок его эксплуатации 5 лет. Если он качественный, то прогнозируем год и затраты на его замену. Если кровля потекла через 2 года, значит, либо председатель где-то «схимичил», либо нерадивый подрядчик его обманул, а председатель не смог правильно принять работу.
Вначале все ТЧСЖ республики обслуживались в одном банке, не было кредитов, и мы могли легко прогнозировать поступления и расходы. Когда они перешли в разные банки и началось кредитование, практически все средства собственников пошли на погашение займов. Возникли сложности. К нам пришли новые ТЧСЖ с разными кредитными историями, и основным направлением бухучета стал не прогноз предстоящих работ, а анализ выполненных, в том числе преодоление негативных последствий кредитования. То есть «спасение утопающих» ТЧСЖ. Главным для нас было – «вытащить их на берег», а уже потом думать, как реанимировать.
Эта практика ведения учета, как интеллектуальный продукт, позже легла в основу пилотного проекта единого расчетного центра, который продвигали хокимият и Ассоциация ТЧСЖ Мирзо-Улугбекского района. Меня привлекли к его реализации как консультанта, а позже – в качестве главного бухгалтера. Сейчас продукт доработали, и ТЧСЖ, заинтересованные в обеспечении грамотного учета и прозрачности работы, заключают договоры на услуги расчетного центра.
За эти годы изменились требования и подход к бухгалтерии в ТЧСЖ. Сейчас нельзя ограничиваться только ведением бухучета – это слишком узко, иначе мы будем просто счетоводами. Бухгалтер ТЧСЖ или УК должен представлять специфику отрасли, знать, как работает товарищество. Сегодня это отдельное направление в бухгалтерии.
С получением кредитов возник спрос на УК, выполняющие подрядные работы. Помимо бухучета, мы стали развивать производственное направление, заключать с ТЧСЖ договоры подряда. В основном заказчиками являются те же товарищества, которым оказываем бухгалтерские услуги. Они доверяют нам, видят, что мы пришли всерьез и надолго, поэтому без опасений заключают договоры. Мы не обслуживаем ТЧСЖ на постоянной основе. На подрядные работы привлекаем надежных специалистов, с которыми работаем из года в год. Но учитывая новые веяния в жилищной сфере, задумываемся над созданием аварийно-диспетчерской службы, где будет задействован постоянный штат.
Как инструмент настроишь, так он и зазвучит
Жилищная сфера – это инструмент, который как настроишь, так и будет звучать. Стараемся настроить на правильный лад руководителей ТЧСЖ. Прежде чем заключить с ними договор, ставим условие: все деньги должны поступать исключительно на расчетный счет товарищества – никакой налички. Это моя принципиальная позиция и гарант того, что ТЧСЖ будет работать стабильно и честно. Если оно не согласно с таким подходом, прекращаем с ним работу.
Если собственники принимают решение о целевых накоплениях, это должно быть подтверждено протоколом общего собрания. Бухгалтерии следует отдельно вести учет целевых поступлений и их расход. Как вариант, можно открыть дополнительный лицевой счет в банке для целевых поступлений. Обычно банкиры идут навстречу пожеланиям товарищества. У нас была практика, когда для ТЧСЖ из 7 домов открывали 7 лицевых счетов на каждый дом. Главное правило: все поступления и расходы – только через банковские счета.
Идеи, проекты, ожидания
Мы работаем не только с общедомовым имуществом в многоэтажках. Начинаем продвигать практику внутриквартирных ремонтов с учетом современных требований. Спрос на эти услуги высокий. Жители часто нанимают случайных людей, а это риск и не всегда качество. Для этого формируем специальное подразделение. Сантехники, электрики у нас есть, подключаем дизайнеров и маляров. Решили попробовать себя в проектировании ландшафта. Это тоже отдельное направление – посмотрим, как пойдет. Видела в Казани УК, которые занимаются изготовлением малых архитектурных форм для благоустройства территорий МКД, беседок, скамеек, детских площадок. У нас все это очень востребовано. В Ташкенте один завод выпускает детские площадки, но это прошлый век. Сейчас остро встает вопрос управления современными новостройками. Этот сегмент имеет свою специфику – тоже интересно. Взяли в управление современный жилищный комплекс. Собираемся войти в рынок клининга, чтобы по договору с ТЧСЖ заниматься уборкой придомовой территории, подъездов, офисных помещений.
Сейчас продвигаем проект по созданию электронной базы производителей стройматериалов. Эта работа в сотрудничестве с торгово-промышленной палатой Мирабадского района. На рынке много некачественных материалов, сомнительных производителей. Электронный каталог поможет жилищникам ориентироваться на рынке материалов, а предпринимателям обеспечить стабильный спрос на их продукцию, если она, конечно, качественная. Пока проект ориентирован на столицу. Оправдает ожидания – будем продвигать в других регионах. Ведь многие не в курсе, какие материалы есть на локальных рынках, везут их из других регионов. А время на поставку – это потери для бизнеса.
Обозначили контуры еще одного проекта нашей УК – создание в Учтепинском районе центра материалов. Он может быть одним из сегментов аварийно-диспетчерской службы нашей УК. Для чего он нужен? Например, ночью случилась авария. Куда бежать? Можно вызвать аварийку. А сантехник из ТЧСЖ сам бы все сделал, будь у него под рукой материалы. Но пока их найдешь, купишь – целая история, да и люди не могут ждать. Такой центр позволит оперативно гасить ЧП, используя для этого материалы со склада центра. Потом их надо будет либо вернуть, либо рассчитаться путем взаимозачета. Коммунальщики могут вложиться в него материалами или финансами. Это актуальная проблема, с которой сама не раз сталкивалась. Есть УК, готовые принять участие в проекте. Идею одобрил хоким Учтепинского района Ф. Абдуллаев. Сегодня многие УК уходят из жилищки, трансформируясь в строительные подрядные организации. Уходят вместе со специалистами, наработанным опытом. Хокимият района заинтересован в том, чтобы остановить этот процесс, помочь жилищному сектору в получении объемов и таким образом вернуть специалистов-жилищников.
Вернуть доверие к жилищной сфере
Мне нравится, что ЖКХ – это живая сфера, и люди будут всегда нуждаться в наших услугах. Здесь много возможностей для реализации идей, если не сидеть сложа руки. И тот, кто хочет, найдет свою нишу. Другое дело, какие он ставит цели. Для меня это как игра в шахматы. Все зависит от того, как расставишь фигуры, какой сделаешь ход. Можно преуспеть один раз, а потом потерять все. А можно медленно, но верно идти к цели. Думаю, что это самое правильное решение.
Сегодня самое интересное время в ЖКХ. Но катастрофически не хватает времени на реализацию идей и проектов. Сейчас прорабатываем еще одно направление – создание мини-производств лакокрасочной продукции и бетонных изделий для восстановления дворовых ирригационных сетей (арыков). Есть инвесторы под эти мини-цеха. Для ТЧСЖ цена продукции будет по себестоимости. Излишки можно реализовать на рынке. Все наши проекты в первую очередь ориентированы на ТЧСЖ, улучшение условий проживания граждан. Хотим вернуть их доверие к жилищной сфере. Каким образом? Качеством услуг, ценовой политикой, уровнем сервиса и информированием.
Хочу отметить, что за 12 лет работы в жилищке собственники очень изменились. Они знают свои права, держат руководителей товариществ в тонусе, становятся их достойными оппонентами. Отношения стали более конструктивными. Жители владеют информационными технологиями, создают группы в социальных сетях. Если что не так – информация тут же в Интернете.
Считаю, что для эффективной работы в жилищной сфере должны быть задействованы 2 инструмента: своевременное внесение взносов и контроль за их расходованием. Ведь у нас как? Люди платят, а дальше никто не контролирует, как расходуются их деньги. А это основа для нарушений. Контролировать должны собственники в лице ревизионной комиссии. Законодательство дает им для этого возможности. Ведь, чтобы поддерживать лодку на плаву, надо грести, работать веслами. Если делать это некому и куда плыть непонятно, то ТЧСЖ сядет на мель. И винить, кроме себя, тут некого.
И еще один момент. В защиту руководителей товариществ и УК. Многие члены ТЧСЖ считают, что председатель – это человек на ринге, мальчик для битья, на которого можно наехать, накричать, оскорбить. Но при этом доверяют ему свои деньги, свой дом. Но если жители выбрали председателя и УК, то должны нести ответственность за свой выбор.
Ну и напоследок цитата о смелых, идущих вперед и обретающих цель. Она имеет прямое отношение к «академику жилищных услуг» Гульноре Алиевой: «Никогда не бойтесь делать то, что не умеете. Помните, что ковчег построили любители, Титаник – профессионалы».
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
