Квартира харид қилингач, олдинги мулкдорнинг коммунал хизматларга доир қарзларини янги мулкдор тўлаши керак бўлган вазият ўзининг ечимини топадиган бўлди. Истеъмолчилар ҳуқуқларини ҳимоя қилиш агентлиги Адлия вазирлигига кўчмас мулк олди-сотди шартномасидан қарздорлик юзага келганда уни харидор тўлаши керак бўлган бандни чиқариб ташлаш таклифини киритди.
Муаммо нимада
Турар жой олди-сотдиси битимларини нотариал тасдиқлаш учун сотувчида коммунал хизматлар бўйича қарздорлик мавжуд эмаслиги тўғрисидаги маълумотлар бўлиши керак. 2017 йилгача мулкдорлар ёки риэлторлар бу ҳақдаги маълумотномани бевосита етказиб берувчилардан олишган. Коммунал хизмат ташкилотларига югур-югур қилиш оддий юмушлардан эмас – бунинг ортида қанча-қанча вақт, асаб, навбат кутиш, сансалорлик ётади. Квартирани сотиш эса доимо шошилинч бажариладиган ишлардан. Кўпинча мулкдор жараённи тезлаштиришни сўрайди, етказиб берувчининг вакили эса мукофот эвазига мавжуд қарздорликка «кўз юмадиган» ҳоллар учрайди. Томонларнинг келишувига биноан қарздорлик мавжуд эмаслиги хусусида сохта маълумотнома тузилади. Ҳар икки томондан товламачилик қилинаётганлиги шундай кўриниб туради.
Қарабсизки, кўп ўтмай янги мулкдорда муаммолар бошланади. Олдинги мулкдорнинг қарзлари юзага қалқиб чиқади, шундан сўнг етказиб берувчилар қарзни тўлаб қўйиш бўйича янги мулкдорнинг «ёқасига ёпишишади». Қарздорликни тўлашдан бош тортилган тақдирда судга даъво аризасини киритишади. Агар квартира сотувчиси мамлакатдан ташқарига чиқиб кетса борми, тамом деяверинг – квартиранинг янги хўжайини қарздорлик шаклланишида умуман айбсиз эканлигини исботлаш амри маҳол бўлиб қолади. Сотувчи республика ҳудудида қолган тақдирда масалани ҳал қилиш мумкинлигига умид қилса бўлади. Аммо менталитетимиз, фуқаролик фаоллигимизнинг паст даражаси ва етарлича ҳуқуқий саводга эга эмаслигимизни ҳисобга олганда фуқаролар бу имкониятдан ҳам фойдалана олмаётганларини кузатса бўлади.
Инсон омили бартараф этилди, лекин муаммо муаммолигича қолди
Нотариал битимлар соҳасидан коррупцион ҳолатларни бартараф этиш, ахборот-коммуникация технологиялари ёрдамида маълумотларни йиғиш жараёнини соддалаштириш, аҳолига хизмат кўрсатиш сифатини ошириш мақсадида Вазирлар Маҳкамасининг «Битимларни нотариал тасдиқлаш тартибини идоралараро электрон ҳамкорликни қўллаган ҳолда такомиллаштириш чора-тадбирлари тўғрисида»ги қарори (27.02.2017 йилдаги 106-сон) қабул қилинган. Ҳужжатда битимларни идоралараро электрон ҳамкорликни қўллаган ҳолда нотариал тасдиқлаш тартиби белгиланди.
Эндиликда коммунал хизматлар истеъмолчиларининг шахсий ҳисобрақами ҳолати тўғрисидаги маълумотлар етказиб берувчи томонидан шакллантирилади ва онлайн вақт режимида идоралараро электрон тизимга юборилади. Квартира сотувчиси электрон аризани ЯИДХПда тўлдиради ёки уни нотариал идора ходими тўлдириб беради. Коммунал хизматлар бўйича қарздорлик мавжудлигини «Нотариус» автоматлаштирилган ахборот тизими (ААТ) ёрдамида нотариат ходимлари текширади. Унга нима маълумот киритилган бўлса, шуни чиқариб беради. Бу орадан «келишиб кетамиз» ишорасини қўллайдиган инсон омили чиқариб ташланди.
Лекин буларнинг барчаси муаммони бартараф этганича йўқ. Ўзганинг ҳақиқатдаги ёки шубҳали қарзини зиммага олиш давом этмоқда. «Келишиб кетамиз» ишораси қўлланиладиган инсон омили бартараф этилгандек кўринган бир вақтда бундай қарз яна қаердан қалқиб чиқмоқда? Бу қарздорлик ААТ дастурининг ишдан чиқиши; коммунал хизматлар ходимларининг истеъмолчилар шахсий ҳисобрақами ҳолати тўғрисидаги маълумотларни шакллантиришида хатоликка йўл қўйишида, мазкур ахборотни ўз вақтида янгиламаслик ва бошқалар оқибатида келиб чиқиши мумкин. Гарчанд Кўчмас мулкнинг олди-сотди, айирбошлаш ва ҳадя қилиш битимларини идоралараро электрон ҳамкорликни қўллаган ҳолда нотариал тасдиқлаш тартиби тўғрисида низомнинг (ВМнинг 106-қарорига 1-илова) 14-бандига мувофиқ ишончсиз ва бузиб кўрсатилган маълумотлар тақдим этилганлик учун ушбу маълумотларни тақдим этган шахслар жавоб бериши белгиланган бўлса-да, ўзгаларнинг хатолари учун янги мулкдор жавоб беришига тўғри келмоқда.
Харидор «қармоқ»қа ихтиёрий тушмоқда
Қизиғи шундаки, юридик жиҳатдан олиб қараганда, «қармоқ»қа янги мулкдор ўз ихтиёри билан тушиб қолмоқда. Кўчмас мулк олди-сотди шартномасининг бандларидан бирида «сотувчи унда коммунал хизматлар: газ, ахлатни чиқариб ташлаш, электр энергияси, иситиш тармоғи, иссиқ ва совуқ сув учун қарздорлиги мавжуд эмаслигини тасдиқлайди. Харидор эса бундай қарздорлик ўрнатилган тақдирда уни қоплаш мажбуриятини зиммасига олади» деб белгиланган.
Шундай экан, томонлар шартнома шартларини қабул қилишган ва имзолашган, харидор сотувчининг қарзи бирданига қалқиб чиққан тақдирда уни тўлаб беришликни зиммасига олаётган экан, муаммо нимада унда? Гап шундаки, олди-сотди битимини тасдиқлаётганда кўп фуқаролар шартноманинг мазмунига диққат билан назар ташламайдилар. Акс ҳолда ким ҳам бировнинг қарзини ихтиёрий равишда ўз бўйнига олишга рози бўларди. Бинобарин, бу коммунал хизматларни етказиб берувчиларга қарзни қоплашни квартиранинг янги эгаларидан талаб қилишга асос яратади.
Мазкур бандни «Истеъмолчиларнинг ҳуқуқларини ҳимоя қилиш тўғрисида»ги Қонуннинг бузилиши деб қараш мумкинми? Қонуннинг 21-моддасида шартноманинг истеъмолчи ҳуқуқларини чеклаб қўядиган ва қонун ҳужжатларига зид бўлган талаблари ҳақиқий эмас деб ҳисобланади. Агар уларни қўлланиши натижасида истеъмолчига зарар етказилган бўлса, бу зарар ишлаб чиқарувчи (сотувчи, ижрочи) томонидан қопланиши лозим, деб белгиланган.
Лекин айни ҳолатда шартнома томонлари бўлиб сотувчи (ижро этувчи) ва истеъмолчи эмас, балки фуқаролар иштирок этмоқда, зеро улардан бири агар қарздорлик ўрнатилгудек бўлса, уни иккинчи томонга тўлаб беришга имзо чеккан.
Турар жой кўчмас мулкининг олди-сотди шартномаси оммавий шартнома ҳисобланмайди. Томонлар шартнома шартларига ўзгартиришлар киритиш ҳуқуқига эгадирлар. Лекин бунинг учун ҳуқуқий билим, фуқаролик позицияси, вақт керак. Одатда квартира олди-сотдиси – доимо шошилиб бажариладиган ишлардан. Харидорларнинг аксарият қисми шартномани имзолашдан олдин унинг эҳтимолий оқибатлари, ўзларига қандай жавобгарликни юклаётганликлари борасида пухта ўйлаб кўрмайдилар. «Оғиз куйгандан кейин» эса фуқаролар баъзида табиий саволни кўндаланг қўядилар: шартноманинг ушбу банди мулкдорларнинг ҳуқуқий беэътиборлиги ҳисобига етказиб берувчиларнинг манфаатларини ёқлаб чиқиш эмасми? Шу бандни шартномадан чиқариб ташлашлик билан муаммони ҳал этса бўлади.
Ҳуқуқий мақомга эга бўлмаган бадаллар
Вазирлар Маҳкамасининг 106-сон қарори қабул қилиниши билан турар жой кўчмас мулки олди-сотди битимларини нотариал тасдиқлашда кўп квартирали уйдаги умумий мол-мулкни сақлаш учун мажбурий бадаллар бўйича мулкдорларнинг қарздорлиги билан боғлиқ масала ҳуқуқий доирадан ташқарида қолди. Олдинлари нотариусга бадаллар бўйича қарздорлик мавжуд эмаслигига доир ХУМШнинг ёхуд уй кенгашининг (ширкат тузилмаган тақдирда) маълумотномасини ҳам тақдим этиш талаб қилинар эди. Ҳозирда бундай ахборот назарда тутилмаган – фақат газ, электр энергияси, иситиш тармоғи, иссиқ ва совуқ сув, ахлатни чиқариб ташлаш учун коммунал тўловлар ҳолати тўғрисидаги маълумотлар бўлса бас. Шартномада бадаллар бўйича қарздорлик ҳақида ҳам лом-мим дейилмаган.
Натижада квартиралар кўпинча мулкдорларнинг катта-катта қарзлари билан сотилади. Ширкатлар янги хўжайинлардан уларни тўлашни талаб қилишмайди. Лекин аслида бу барча уй мулкдорларининг харажатларига таъсир кўрсатади. Сабаби ХУМШнинг даромад қисми қисқаради. Маблағ етишмовчилиги туфайли режалаштирилган ишлар бажарилмай қолади, кредит пуллари тўланмайди. Албатта, ширкат мулкдорлар қарзини қисқартириш бўйича чоралар кўриши керак, лекин бу иш доим ҳам силлиқ кетмайди – қарздорликни ундиришга доир судларнинг ҳал қилув қарорлари ижро этилмай қолаверади.
Уй-жойга оид қонун ҳужжатларида уйда мулкдорнинг алмашиши тўғрисида ХУМШни хабардор этиш кераклиги назарда тутилмаган. Ваҳоланки коммунал хизматларни тақдим этиш қоидаларида бундай талаблар бор. 106-сон ВМҚга, шунингдек кўчмас мулк олди-сотди шартномасига умумий мол-мулкни сақлашга мажбурий бадаллар бўйича қарздорлик мавжуд эмаслиги ҳақидаги маълумотларни сотувчи тақдим этиши зарурлиги тўғрисидги бандни киритиш мақсадга мувофиқдир.
