Суд учун баҳолаш

Суд экспертларини гаров ва ипотека билан боғлиқ суд низолари доирасида жалб этиш

        Суд ва экспертлик амалиётининг далолат қилишича, судга мурожаат қилиш низони ҳал қилишнинг устувор усулига айланиб бормоқда. Жисмоний ҳамда юридик шахслар ўртасида юзага келадиган низоларни жиноий, фуқаролик ва хўжалик жараёнларида илмий, техник ва бошқа махсус билимлар воситасида ҳал этиш эҳтиёжи доимо ошиб боряпти. Бундай махсус билимларни амалга оширишнинг асосий шакли суд экспертизаси ҳисобланади, унинг натижаси бўлмиш эксперт хулосаси эса исботлашлар манбаи бўлиб майдонга чиқяпти.

        “Гаров тўғрисида”ги (9.12.1992 йилдаги 736-XII-сон) ҳамда “Ипотека тўғрисида”ги (4.10.2006 йилдаги ЎРҚ-58-сон) қонунларнинг қабул қилинишига қадар Ўзбекистонда кўчмас мулк гарови кенг тарқалмаган эди. Бироқ кейинги йилларда давлат томонидан ҳам, фуқаролар томонидан ҳам ипотекага (кўчмас мулк гаровига) эътибор тезкорлик билан ўсиб боряпти.

Ҳозирги вақтда ипотекани ҳуқуқий тартибга солиш бир қатор қонун ҳужжатлари: ипотека тўғрисидаги умумий қоидаларни ўз ичига олган Фуқаролик кодекси (ФК), кўчмас мулк гарови масалаларини тартибга соладиган “Ипотека тўғрисида”ги Қонун, кўчмас мулк гарови чоғида баҳолаш қоидаларини тартибга соладиган “Баҳолаш фаолияти тўғрисида”ги Қонун (19.08.1999 йилдаги 811-I-сон) билан амалга ошириляпти.

Ипотека кенг тарқаляпти, унга доир суд ишлари миқдори эса кўчмас мулк гарови бўйича низоларни суд тартибида ҳал қилиш ҳам тез-тез учрайдиган ҳодисага айланиб қолганидан дарак беради. Айни шу сабабли ипотека шартномаси бўйича суд амалиёти ушбу жараённинг барча иштирокчиларида катта қизиқиш уйғотяпти.

ФКнинг 267-моддасида кредитор талабларини тў­лиқ ҳажмда гаровга қўйилган мол-мулк ҳисобига қа­ноатлантириш ҳуқуқи назарда тутилган (кўпинча бундай мол-мулк сифатида кўчмас мулк объектлари – уй-жойлар, квартиралар, тижорий кўчмас мулк майдонга чиқади, чунки айни кўчмас мулк ҳалокат хатарига кам учрайди, уни назорат қилиш осон ва у узоқ вақт мобайнида кредит (қарз)нинг етарлича ишончли таъминоти бўлиши мумкин). Ер участкаларига доир ҳу­қуқлар ҳам гаров нарсаси бўлиши мумкин.

“Ипотека тўғрисида”ги Қонунда баҳолаш қиймати тушунчаси мавжуд эмас. Бироқ, ушбу Қонуннинг қоидаларига кўра ипотека нарсаси баҳоланиши мумкин ва керак ҳам. Шунингдек “Баҳолаш фаолияти тўғрисида”ги Қонунда кўчмас мулкдан гаров сифатида фойдаланганда унинг объектини баҳолаш мажбурийлиги назарда тутилган.

Гаров объектининг қиймати одатда гаровга қўювчи билан гаровга олувчи ўртасидаги келишув билан белгиланади. Агар мол-мулк кимошди савдосида реализация қилинганда ипотека шартномаси тарафлари ўртасида гаров объектининг бошланғич сотув нархи тўғрисида низо юзага келса, у суд томонидан белгиланади.

Банк ёки бошқа кредит ташкилотининг ҳисобидан харид қилинган уй-жойлар ва квартиралар ипотекаси энг кенг тарқалган ипотека ҳисобланади ва шу боис у суд амалиётида учрайдиган низоларнинг энг кўпини ташкил этади. Кўчмас мулк гарови (ипотекаси) шартномасидан келиб чиқадиган низолар ғоятда кўп қиррали низолар ҳисобланади ва уларнинг ҳар бирини ҳал қилаётганда судлар нафақат тарафларнинг ҳуқуқий муносабатларини тартибга солишга йўналтирилган қонун меъёрларига, балки Ўзбекистон Рес­публикаси турли кодексларининг умумий ва махсус меъёрларига ҳам амал қиладилар.

“Ипотека тўғрисида”ги Қонун судни объектнинг гаров қийматига тенг бўлган бошланғич сотув нархини белгилашга мажбур қилмайди. Бошланғич сотув нархини белгилашда суд қандай мезонларни қўллаши кераклигини ҳам қонун аниқлаштирмайди, шу боис суд амалиётида мазкур масалани ҳал этишга турлича ёндашувлар мавжуд.

Баъзи судлар бошланғич сотув нархини тарафлар илгари ипотека шарт­номасини тузиш чоғида келишилган қийматдан (гаров қиймати) келиб чиқиб белгилайдилар. Мазкур ёндашув мухолифлари шартнома тузилган вақтдан бошлаб мол-мулк қиймати ўзгариши – ошиши ёки камайиши мумкин, бу эса, шубҳасиз, ипотека шартномаси субъектларининг ҳуқуқлари ва қонуний манфаатларининг бузилишига олиб келиши мумкин деган фикрни ёқлайдилар. Бошқалар эса бошланғич сотув нархини баҳоловчи ёки суд эксперти судга даъво тақдим этилган санада ёки ундирувни гаровдаги мол-мулкка қаратиш тўғрисида ҳал қилув қарори чиқарилган санада ўтказган баҳолаш натижалари бўйича белгилайдилар.

Фикримизча, иккинчи ёндашувни тўғрироқ деб топиш керак.

Амалиётдан мисол келтирамиз.

Тошкент шаҳар фуқаролик ишлари бўйича Шайхонтоҳур туманлараро судининг ҳал қилув қарори билан банкнинг жавобгар ОАЖга нисбатан даъвоси банк фойдасига қондирилди. Бошқа ҳолатлардан ташқари ундирув гаров шартномаси бўйича гаровга қўйилган маъмурий бинога ва у жойлашган ер участкасини ижарага олиш ҳуқуқига қаратилди. Биринчи инстанция суди объектни реализация қилиш усулини кимошди савдоси деб белгилаб, бошланғич сотув нархини 19 200 000 сўм (шартнома бўйича гаров нархи) қилиб қайд этди.

Апелляция шикоятида жавобгар бинонинг бошланғич сотув нархини белгилаш қисмида суднинг ҳал қилув қарорига рози бўлмади ва суд уни кўриш пайтида объектнинг қийматини мутахассиснинг иш материалларида мавжуд бўлган 94 941 077 сўм қилиб белгиланган нархга мувофиқ белгилаши кераклигини кўрсатди. Жавобгар ўз норозилигини шартнома тузилган пайтдан бошлаб гаров объектининг қиймати ошганлиги, шу боис гаров нархини қабул қилиб, суд иш бўйича тарафнинг фикри бўйича, унинг мулкий ҳуқуқларини очиқдан-очиқ бузганлиги билан асослади.

Апелляция инстанцияси судининг қарори билан биринчи инстанция судининг ҳал қилув қарори ўзгартирилди. Гаровдаги мол-мулкнинг бошланғич сотув нархи уни реализация қилиш чоғида 94 941 077 сўм қилиб, яъни мутахассис ҳисоботида белгиланган нарх бўйича белгиланди. Банк жавобгарнинг далиллари ва суднинг ҳал қилув қарорига қўшилмади, ўзининг норозилигини баҳоловчи белгилаган қийматнинг тавсия тусдалиги ва суд учун мажбурий эмаслиги билан асослади (бу нарса “Баҳолаш фаолияти тўғрисида”ги Қонун ва баҳоловчининг ўз ҳисоботидан келиб чиқади).

Сўнгра ишни кассацион назоратда кўришда Х.Сулаймонова номидаги Республика суд экспертизаси маркази (РСЭМ)да суд-баҳолаш экспертизаси тайинланди ва ўтказилди.

Баҳолаш экспертизасининг натижалари бўйича низолашилаётган объект­нинг бозор қиймати кимошди савдосига қўйилган пайтда 65 800 245 сўмни ташкил этган. Кассация инстанцияси суд ҳайъа­тининг ҳал қилув қароридан келиб чиқадики, низолашилаётган кўчмас мулк объектининг бозор қийматини экспертиза томонидан белгиланганидан бошқача миқдорда белгилашни тасдиқлайдиган далилларни жавобгар тақдим этмаган. Суд эксперт хулосасига Фуқаролик процессуал кодексининг 67-моддаси қоидаларига кўра баҳо берган. Экспертнинг мазкур хулосасини қайта баҳолаш учун асосларни суд ҳайъати топмади. Аризачининг суд гаровдаги мол-мулкнинг бошланғич сотув қийматини реал бозор нархидан келиб чиқиб белгилаш кераклиги тўғрисидаги важи ҳам рад этилди. Апелляция инстанциясининг ҳал қилув қарорини бекор қилиш учун асос топмаган суд ҳайъатининг ҳал қилув қарорида гаров объектининг
65 800 245 cўмлик эксперт баҳоси қабул қилинди.  

Баҳолаш ҳамжамиятида ва бош­қаларда ҳам суд-баҳолаш экспертизасига жалб этиладиган, давлат суд-экспертиза муассасасининг мутахассиси бўлмаган шахс (масалан, баҳоловчи) экспертиза ўтказаётганда фақат баҳолаш фао­лияти тўғрисидаги қонун ҳужжатларига амал қилиши ва эксперт хулосаси сифатида объектни баҳолаш тўғрисида ҳисобот тақдим этиши керак деган хато фикр анча кенг тарқалган.

Ҳолбуки судлар олдида нафақат кўчмас мулк объектларини баҳолаш чоғида амал қилинадиган ўзига хос баҳолаш тушунчаларини таърифлаш, балки баҳолашни ўтказаётганда процессуал меъёрларга риоя этиш зарурати туради. Бундан эса экспертлар фақат баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатларига амал қилиб чиқарган эксперт хулосаларининг асослилиги хусусида шубҳалар келиб чиқиши мумкин, бу эса, ўз навбатида, баҳоловчининг ҳисоботини иш бўйича исбот-далил деб қабул қилмасликка асос бўлиши мумкин.

Амалиётда банк томонидан гаров нархи миқдорида кимошди савдосида реализация қилиш учун бошланғич сотув нархини белгилаган ҳолда ундирувни гаров (ипотека) шартномаси бўйича гаровга қўйилган мол-мулкка қаратиш тўғрисидаги талабни баён этиш билан бир вақтда кредит линияси шартномасини бекор қилиш тўғрисида даъволар тақдим этиладиган ишлар учраб туради. Қарз олувчилар, хоҳ жисмоний, хоҳ юридик шахслар бўлсин, ўз томонларидан қўйилган талабларни кўпинча ҳажман мувофиқ келмайдиган ва асосланмаган талаблар деб ҳисоблашади. Ва кўпчилик ҳолларда гаровга қўювчи билан гаровга олувчи ўртасида бундай низолар борлиги муносабати билан судлар томонидан баҳолаш ташкилотларида гаров объектининг бозор нархини аниқлаш бўйича экспертизалар тайинланади.

Сўнгра мутахассис бозор нархини белгилайди ва судга баҳолаш тўғрисида ҳисобот тақдим этади. Банк унинг натижалари билан танишганидан кейин ипотека объектининг бозор қийматини белгилаш чоғида эксперт (баҳоловчи) томонидан мазкур кўчмас мулк объекти жойлашган ер участкасининг ижара ҳуқуқи қиймати ҳисобга олинмаганлиги муносабати билан қўшимча экспертиза тайинлаш тўғрисида илтимоснома тақдим этади. Бироқ амалиёт­да банкдан кредит олинаётганда мол-мулк гарови белгиланади ва қарз олувчининг қўшимча экспертиза тайинлашга эътирозлари ҳақли деб ҳисобланади, чунки ер участкасига бўлган ҳуқуқ гаров объекти ҳисобланмайди ва унинг қиймати, тегишинча, ҳисобга олиниши керак эмас. Суд бундай важларга рози бўлиши мумкин. Қайд этиб ўтамизки, қўшимча экспертиза тайинлашни рад этиш мутахассисларнинг баҳолаш тўғрисидаги ҳисоботлар тарзида расмийлаштирилган хулосаларида, экспертиза ўтказилаётганда процессуал талабларни жиддий бузишларга йўл қўйилиши мумкинлиги ҳолатида фақат банкнинг важлари етарлича ишонарли шакллантирилмаганлиги билан боғлиқ бўлиши мумкин.

Шу сабабли бундай вазиятда низонинг қарз олувчи фойдасига ҳал этилиши камдан-кам учрайдиган ҳолдир.

Амалиётнинг кўрсатишича, фақат баҳолаш фаолияти тўғрисидаги қонун ҳужжатларини қўллашга асосланган баҳоловчини эксперт сифатида жалб этиш экспертиза ўтказиш тўғрисида илтимоснома тақдим этадиган тараф учун қўшимча хатарларга сабаб бўлиши мумкин. Шу жиҳатдан олганда суд экспертининг аниқ белгиланган процессуал мақоми билан бирга процессуал қонунчилик қоидаларига қатъиян асосланувчи суд экспертизаси, шубҳасиз, исбот-далиллаш аҳамиятининг даражасига кўра очиқдан-очиқ афзаллик­ларга эгадир.

Суд экспертининг малака ва тажрибаси одатда нафақат суд ўртага қўйган масалалар юзасидан асосли жавоб бериш, балки зарурат туғилганда тадқиқот ўтказиш учун ахборот олишнинг процессуал усулларидан фойдаланиш имконини ҳам беради. Шу сабабли, фикримизча, нафақат кўчмас мулкни баҳолаш бобида махсус билимларга эга бўлган, балки суд экспертизаси соҳасида махсус маълумот олган экспертни жалб этиш судларда гаровдаги мол-мулкни баҳолаш муаммоларининг мақбул ечими бўлади. Бу эса кўчмас мулк гарови ва ипотека билан боғлиқ низолар бўйича суд муҳокамаларининг объектив бўлишини кафолатлашга имкон беради.

Рамиль МУСАГИТОВ,

Х.Сулаймонова номидаги

РСЭМ СТТЭ бўлимининг

давлат суд эксперти.