В России уже более пяти лет действует система покупки жилья с использованием эскроу-счетов. Появление обманутых дольщиков при такой системе стало невозможным, утверждают российские интернет-ресурсы. Для чего нужен эскроу-счет, как он работает, в чем его смысл для покупателей квартир?
Что такое эскроу-счет и зачем
он нужен при покупке квартиры
в новостройке
Эскроу-счет – это специальный счет в банке, который открывается для расчетов между покупателем квартиры в строящемся доме и застройщиком. Плательщик вносит деньги в банк, после чего они замораживаются (депонируются). Застройщик получает деньги за недвижимость только после сдачи дома в эксплуатацию в срок, указанный в проектной декларации.
Забрать свои деньги с эскроу-счета в любой момент покупатель не сможет – только если застройщик не выполнил условия, зафиксированные в договоре, заключенном при открытии эскроу-счета. Они, в том числе, касаются сроков сдачи дома. Эта модель была утверждена на государственном уровне для защиты интересов и финансовой безопасности дольщиков: при затянувшейся стройке или банкротстве застройщика покупатель гарантированно получит свои деньги обратно.
В каком банке можно открыть
эскроу-счет
Только в том банке, который обеспечивает проектное финансирование и на чьи средства возводится объект недвижимости. Он и становится держателем эскроу-счетов всех дольщиков в строящемся доме. Если застройщик возводит дом на собственные средства, он сам выбирает банк эскроу-агента из списка кредитных организаций, уполномоченных ЦБ на открытие счетов эскроу.
В каком банке можно получить ипотечный кредит
В любом. Покупатель может взять ипотечный кредит в банке с выгодными для себя условиями, а эскроу-счет открыть в банке, который застройщик выбрал в качестве эскроу-агента.
Как происходит покупка квартиры
в ипотеку с использованием
эскроу-счета
Схема достаточно простая. Покупатель подает заявку в банк на получение ипотечного кредита и после одобрения заключает с застройщиком договор долевого участия (ДДУ), в котором прописано, что расчет между покупателем и продавцом пройдет с использованием эскроу-счета.
Затем договор ДДУ регистрируют в Росреестре, а покупатель бесплатно открывает эскроу-счет в банке. Банк в этом случае независимая сторона, посредник и гарант финансовой безопасности покупателя.
Как открыть эскроу-счет при покупке квартиры в ипотеку
Из документов для этого понадобятся только паспорт и оригинал ДДУ, зарегистрированный в Росреестре. Для открытия эскроу-счета нужно заключить договор между покупателем, застройщиком и банком, в котором этот счет открывается.
Банк, выдавший ипотечный кредит, безналичным расчетом переводит средства (первоначальный взнос и сумму кредита) на эскроу-счет. После этого ни застройщик, ни покупатель не имеют доступа к средствам. Лишь после введения новостройки в эксплуатацию банк переводит средства с эскроу-счета застройщику.
Что будет, если обанкротится банк,
в котором открыт счет эскроу
Деньги вернутся обратно к покупателю. Средства, размещенные на счетах эскроу, страхуются Агентством по страхованию вкладов, но в размере суммы, не превышающей 10 млн рублей. То есть если ваша квартира стоит больше 10 млн или вы покупаете несколько квартир в одном доме с несколькими счетами эскроу, вернуть вы сможете только 10 млн руб.
Что будет, если обанкротится застройщик
Покупатель также получит свои деньги обратно
и в полном объеме. Деньги будут сохранены на эскроу-счете и вернутся к покупателю и при банкротстве застройщика и даже при задержке ввода объекта в эксплуатацию более чем на шесть месяцев.
Плюсы и минусы покупки квартиры
в новостройке с использованием
эскроу-счета
Плюсы
1. Гарантия финансовой безопасности покупателей – самая главная цель этой модели расчета между покупателем и продавцом недвижимости. Благодаря этому, приобретая квартиру в новостройке, дольщики могут спокойно ждать сдачи дома в эксплуатацию, не беспокоясь о том, на что тратятся их деньги. В любом случае покупатель получит либо свою недвижимость, либо вложенные в покупку средства.
2. Открытие и обслуживание счета эскроу бесплатно для покупателя недвижимости.
Недостатки
1. Рост цен на недвижимость. Если раньше застройщики возводили дома на средства дольщиков, то теперь им приходится это делать или на собственные деньги, или через проектное финансирование – то есть брать кредит на строительство в банке. Обслуживание кредита и выплаты процентов банку застройщики могут компенсировать повышением стоимости продаваемых квартир.
2. Лимит на сумму возвращаемых средств в случае банкротства банка. Вернуть деньги покупатель сможет, но только до 10 млн руб. И если этой суммы хватит на покупку квартиры в большинстве регионов, то жилье в Москве будет стоить дороже, так что риски у покупателя остаются.
3. Деньги на счете заморожены, а стоимость недвижимости растет. И если через два года застройщик не выполнит своих обязательств, а цены на недвижимость поднимутся, купить такую же квартиру на возвращенные деньги уже не получится.
Если застройщик нарушил договоренности, деньги возвращаются только со счета эскроу. При покупке квартиры в ипотеку выплаченные банку проценты за время постройки дома – это расходы покупателя, которые он вернуть не сможет. Учитывая, что среднее время постройки дома 1,5–2 года, сумма может составить около 20 % от стоимости объекта при минимальном первоначальном взносе.