В новостройке управлением общедомовым имуществом занимается организация, которую мы не выбирали. Мы задали вопрос руководителю УК, почему он нарушает жилищное законодательство –
ведь право выбора органа управления остается за собственниками многоквартирного дома. Нам ответили, что в новостройках иной порядок. Так ли это на самом деле и какими документами регулируется выбор способа управления в новостройках?
– Постановлением Президента «О дальнейшем совершенствовании системы управления многоквартирными домами» (N ПП-5152 от 19.06.2021 г.) установлено, что управление построенным и принятым в эксплуатацию многоквартирным домом в первые два года возлагается на его застройщика и в данный период вводится гарантийный срок на эксплуатацию многоквартирного дома. При этом:
• застройщиком выбирается метод управления или для выполнения указанной задачи можно на договорной основе привлечь управляющую организацию;
• застройщик должен ознакомить лиц, желающих приобрести помещения в многоквартирном доме, с методом управления и организовать заключение договора с управляющей организацией одновременно с договором купли-продажи;
• при смене собственников помещений в многоквартирных домах обязательства, связанные с участием в общих расходах по содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества, переходят новому собствен-
нику;
Ø если в течение первых двух лет численность собственников многоквартирного дома, кроме застройщика, превысит пятьдесят процентов, то по решению общего собрания собственники выбирают метод управления многоквартирным домом по решению общего собрания в установленном порядке (п. 7 N ПП-5152).
Что говорится в Законе?
Однако указанная выше норма вступает в противоречие со статьей 22 Закона «Об управлении многоквартирными домами» (N ЗРУ-581 от 07.11.2019 г.). Она устанавливает, что собственники помещений в трехмесячный срок со дня принятия МКД в эксплуатацию, на общем собрании обязаны принять решение о способе управления домом. До принятия такого решения по обязательствам, связанным с содержанием общего имущества, собственники отвечают солидарно.
При недостижении соглашения между собственниками о выборе способа управления МКД в указанный срок территориальное подразделение Минстройжилкомхоза определяет на трехмесячный срок управляющую организацию или управляющего, который осуществляет функции органа управления МКД.
Если в течение указанного срока не решен вопрос о способе управления, то территориальное подразделение Минстройжилкомхоза проводит открытый конкурс на управление многоквартирным домом для отбора управляющей организации либо управляющего.
Способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения общего собрания. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в данном многоквартирном доме.
По своему правовому статусу Закон выше Постановления Президента. Но ни один Закон не может быть идеальным. Практика применения всегда выявляет недостатки, однако внесение изменений в Закон занимает длительное время. Отдельные моменты могут быть уточнены и урегулированы президентскими актами с тем условием, чтобы они не противоречили нормам действующего законодательства.