Квартирани сотиб олишда мажбурий бадаллар ва тўловлар бўйича бошқа бировнинг қарздорлиги билан боғлиқ муаммонинг ечими кам деганда таажжублантиради. Президентнинг «Кўп квартирали уй-жойларни бошқариш тизимини янада такомиллаштириш тўғрисида»ги қарори (19.06.2021 йилдааги ПҚ-5152-сон) 7-бандининг «ж» кичик бандида 2022 йил 1 январдан бошлаб мулкдорларнинг бошқарувчи олдида қарздорлиги мавжуд бўлган тақдирда, унинг миқдори уй-жойларга бўлган мулк ҳуқуқини расмийлаштиришда тегишли шартномада акс эттирилиши ва янги мулкдор ушбу қарздорлик ҳақида огоҳлантирилиши назарда тутилган.
Яъни сотувчи квартирани қарз билан бирга сотаман деган ишонч билан нотариусга боради. Уни қарзни тўлашга мажбурлаш ўрнига, харидорни битим тузиш чоғида қарздорлик мавжудлиги тўғрисида огоҳлантиришади, бу билан сотувчининг шунчаки «бошидан силаб қўйишади» вассалом. Демак, харидор олдида танлов бўлади: хоҳласа – квартирани ўзгаларнинг қарзи билан бирга сотиб олсин, хоҳламаса – йўқ, муҳими огоҳлантирув берилган. Лекин бу масаланинг ечими эмас-да, бу турган-битгани абсурд. Сотувчи ўз қарзини тўласин, харидор эса квартирани ортиқча «даҳмаза»ларсиз сотиб олсин. Агар у шундай битимга имзо чеккудек бўлса, барча мажбуриятларни, шу жумладан, ўзига тегишли бўлмаган қарзни тўлаш мажбуриятини ўз зиммасига олган бўлади.
Тўламайдиганлар қўллаб-қувватланадими?
Бундай ёндашув янги мулкдорга нисбатан адолатсизлик бўлар эди. Унга «емаган сомсаси» учун, яъни ўзи фойдаланмаган хизматлар учун асоссиз қарзни «илиб» қўйишяпти. Тўғри, у битим тузишдан бош тортиши мумкин, лекин вазият «қизиб» турган бўлса (одатда, кўпинча уй шундай шароитда олинади), унинг қаршисида бошқа йўл йўқ – ўзгаларнинг қарзларини зиммага олишдан бошқа илож қолмайди. Буни уй-жой харид қилиш учун билвосита мажбурлаш деб баҳоласа бўлади. Шак-шубҳасиз, бу «Истеъмолчиларнинг ҳуқуқларини ҳимоя қилиш тўғрисида»ги Қонуннинг бузилишидир. Агар гап катта қарз ҳақида кетаётган бўлса, сотувчи томонидан унинг сўндирилишига деярли умид йўқ. Тўлов суммасининг тенг ярмини тўлаш хусусида ҳам келишиб олишнинг иложи йўқ. Чунончи, уй эгаси ўзининг қарзи борлигини олдиндан билади-ку, фақат тўлаш нияти йўқ-да.
Квартирани расмийлаштираётганда ҳар икки томон турли вазиятларга дуч келиши мумкин: кимдир кўчиб кетади, кимдир квартирани зудлик билан бўшатиши керак, харидор эса сотувчининг виждони «уйғониб» қолишини кутиб ўтиролмайди. Кўпинча янги мулкдор шартноманинг ҳуқуқий моҳиятига етиб бормайди, унга шошиб-пишиб имзо қўяди ва муаммолар шундан кейин бошланади.
Квартирани қарзлари билан сотиш – жисмоний ва юридик шахсларнинг қарзларини тугатиш чораларини назарда тутадиган, қарздан тўлиқ қутулмагунча турар-жой кўчмас мулкининг олди-сотди битимларига киришини чеклайдиган бир қатор қонун ҳужжатларини бузишдир. Бизнинг вазиятда эса қарздорга олди-сотди битимига кириш чекланиши ўрнига, аксинча, кенг имкониятлар очиляпти.
Муаммонинг сабаби нима?
Авваллари квартира сотувчиси умумий мол-мулкни сақлаш бўйича қарзи йўқлиги ҳақидаги маълумотномани нотариусга тақдим этиши керак бўлган. Шу сабабли ўзганинг бадаллар ёки тўловлар бўйича қарзини янги мулкдорга ўтказиш масаласи қатъий ҳал этилган. Эндиликда квартирани сотишда бундай маълумотлар талаб қилинмайди. Бу нима билан боғлиқ?
Коммунал хизматлар учун қарзларнинг мавжудлиги ёки йўқлиги тўғрисидаги маълумотлар «Нотариус» автоматлаштирилган ахборот тизимида (ААТ) акс эттирилган. У коммунал хизматлар истеъмолчиларининг шахсий ҳисобварақларининг ҳолати тўғрисидаги электрон маълумотлар базалари билан бирлаштирилган. ККУ турар жой мулкдорларининг шахсий ҳисобварақлари йўқ, шунинг учун улар ягона электрон маълумотлар базасига уланмаган ва уларда умумий мол-мулкни сақлаш бўйича қарздорлик тўғрисида маълумотлар мавжуд эмас. Натижада жиддий муаммолар пайдо бўлади. 2022 йилдан жорий қилиниши режалаштирилган янги талабларга кўра, квартирани сотаётганда сотувчининг УМШ ёки БКда қарзи бўлса, нотариус бунга кўз юмади ва квартира ўзганинг қарзи билан сотилади. Муҳими – харидор огоҳлантирилган бўлади.
Яна бир тўсиқ
Ҳозирги вақтда яна бир муаммо – бу олди-сотди шартномасидаги сотувчи коммунал хизматлар учун қарзи йўқлигини эълон қиладиган ва агар қарз пайдо бўлиб қолса, харидор уни тўлаб беришга рози эканлиги тўғрисидаги банддир. Бу мавзудаги чиқишларида «Норма маслаҳатчи» мазкур бандни шартномадан чиқариб ташлаш зарурлигини бир неча бор таъкидлаган эди.
2020 йилда Истеъмолчилар ҳуқуқларини ҳимоя қилиш агентлиги Адлия вазирлигига уй-жой олди-сотдиси шартномаларидан ушбу бандни чиқариб ташлаш таклифини берди. Бу квартира сотиб олишда кўпинча эски коммунал қарзга дуч келадиган турар жой сотиб олувчиларининг ҳуқуқларини ҳимоя қилиш учун қилинган. «Истеъмолчиларнинг ҳуқуқларини ҳимоя қилиш тўғрисида»ги Қонуннинг 21-моддасига мувофиқ истеъмолчи ҳуқуқларини чеклаб қўядиган ва қонунчиликка зид бўлган шартномалар талаблари ҳақиқий эмас деб ҳисобланади.
Шунга қарамасдан бундай фактлар давом этмоқда ва юқоридаги банд ҳанузгача шартномада мавжуд. «Норма маслаҳатчи» ПҚ-5152-сон қарорнинг 7-бандига, шунингдек, шартнома шартларига шартнома томонлари ККУ умумий мол-мулкини сақлашга коммунал тўловлар ва бадаллар бўйича қарзни тўлиқ сўндирмагунча турар-жой кўчмас мулкини сотиш шартномасини тузиш мумкин эмаслиги ҳақида ўзгартиришлар киритишни таклиф қилади. Бу коммунал тўловлар ва бадаллар билан боғлиқ муаммоларни бартараф қилади. Акс ҳолда, истеъмолчилар ҳуқуқларини поймол этадиган ушбу нормалар, анчайин фаол бўлган уй-жой кўчмас мулк бозорини рағбатлантириш ёки коммунал хизмат кўрсатувчи ташкилотларнинг манфаатларини қўллаб-қувватлаш, шу орқали уларга муаммоли қарзларни ундиришга ёрдам бериш учун қабул қилинган, деган фикр пайдо бўлиши мумкин. Яна кимдан денг – қарзга алоқаси бўлмаган фуқаролардан.
|
P. S. |
Адлия вазирлигига савол туғилади. Шартнома эркинлиги – фуқаролик қонунчилигининг муҳим асоси ҳисобланади. Нима учун нотариуслар турар жой кўчмас мулки олди-сотди битимларини тузишда стандарт шартномаларни «тиқиштиришади» ва бу билан томонларнинг хоҳишига кўра шартлашиш имкониятига тўсқинлик қилишади?