Решение проблемы с чужой задолженностью по обязательным взносам и платежам, которую можно получить, покупая квартиру, по меньшей мере, вызывает недоумение. Подпунктом «ж» пункта 7 постановления Президента «О дальнейшем совершенствовании системы управления многоквартирными домами» (N ПП-5152 от 19.06.2021 г.) предусмотрено, что с 1 января 2022 года при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости в случае наличия задолженности собственника перед управляющим
ее размер указывается в договоре, и новый собственник предупреждается об этой задолженности.
То есть продавец идет к нотариусу с уверенностью, что продаст квартиру вместе с долгом. Вместо того чтобы заставить его погасить задолженность, покупателя при оформлении сделки предупреждают о ее наличии, апродавца просто «гладят по головке». Получается, что покупателя ставят перед выбором: хочешь – покупай квартиру с чужими долгами, хочешь – нет, ты предупрежден. Но это не решение проблемы,
это полный абсурд. Продавец обязан погасить свою задолженность, а покупатель должен быть уверен,
что вместе с квартирой не получит никаких «сюрпризов». Если он подпишет такой договор, то возьмет
на себя все обязательства, в том числе по оплате долга, к которому не имеет отношения.
Поддерживают неплательщиков?
Такой подход будет несправедливым по отношению к новому собственнику. Ему навязывают необоснованную задолженность, оплату услуг, которые он не получал. Он может отказаться от совершения сделки, но если у него все «горит» (а обычно так и бывает), деваться некуда – купит ее с чужими долгами. Это расценивается как косвенное понуждение к приобретению такого жилья. Налицо нарушение Закона «О защите прав потребителей». Если речь идет о большой задолженности, то надежды на ее погашение продавцом практически нет. Да и договориться об оплате поровну тоже вряд ли получится. Ведь хозяин в курсе, что на нем висит долг, он просто не хочет его оплачивать.
При оформлении квартиры у обеих сторон могут возникнуть разные обстоятельства: кто-то уезжает, кому-то надо срочно освободить квартиру, у покупателя нет времени ждать и надеяться, когда у продавца заговорит совесть. Часто новый собственник не вникает в правовую суть договора, подписывает его не глядя, а потом начинаются проблемы.
Продажа квартиры с долгами – это нарушение целого ряда НПА, предусматривающих меры по ликвидации задолженности физических и юридических лиц, ограничению их доступа к сделкам купли-продажи жилой недвижимости до полного ее погашения. В данном случае должнику не ограничивают доступ к сделке купли-продажи, а наоборот, открывают его.
В чем причина проблемы?
Прежде продавец квартиры должен был представить нотариусу справку из ТСЖ (УК), что у него нет долгов за содержание общедомового имущества. Поэтому случаи перехода чужой задолженности новому владельцу по взносам или платежам сводились к минимуму. Сейчас при продаже квартиры такие сведения не требуются. С чем это связано?
Данные о наличии-отсутствии задолженности за коммунальные платежи отражены в автоматизированной информационной системе (АИС) «Нотариус». Она интегрирована с электронными базами данных о состоянии лицевых счетов потребителей коммунальных услуг. У собственников жилых помещений МКД нет лицевых счетов, поэтому они не подключены к единой электронной базе и в ней нет данных о задолженности по содержанию общего имущества. В результате возникают серьезные проблемы. Согласно новым требованиям, которые намечено ввести с 2022 года, если при продаже квартиры у продавца имеется задолженность в ТСЖ или УК, то в нотариате на нее будут смотреть сквозь пальцы и квартира уйдет с чужим долгом. Главное, покупатель предупрежден.
Еще один камень преткновения
В данный момент камнем преткновения является также пункт договора купли-продажи квартиры о том, что продавец заявляет об отсутствии задолженности за коммунальные услуги, а покупатель соглашается оплатить ее, если таковая обнаружится. В публикациях на эту тему «Норма» не раз указывала на необходимость исключения этого пункта из договора.
В 2020 году Агентство по защите прав потребителей направило в Министерство юстиции предложение исключить этот пункт из договоров купли-продажи жилья. Это было сделано в целях защиты прав покупателей жилой недвижимости, которые часто сталкиваются со старыми долгами по коммунальным услугам при покупке квартиры. Статья 21 Закона «О защите прав потребителей» признает недействительными условия договора, ущемляющие права потребителя и противоречащие законодательству.
Тем не менее подобные факты продолжаются, и данный пункт по-прежнему присутствует в договоре. «Норма» предлагает внести изменения в пункт 7 постановления N ПП-5152, а также в условия договора о том, что договор купли-продажи жилой недвижимости не может быть заключен до полного погашения сторонами договора задолженности по коммунальным услугам и обязательным взносам (платежам) за содержание общего имущества МКД. Это снимет проблему как с задолженностями по коммунальным платежам, так и с взносами. Иначе может возникнуть мнение, что данные нормы, нарушающие права потребителей, принимаются либо для стимулирования рынка жилой недвижимости, который и без того достаточно активен, либо с целью лоббирования интересов поставщиков коммунальных услуг, помогая им тем самым взыскивать проблемные задолженности. Но почему-то с граждан, не имеющих к этому отношения.
P. S. Возникает вопрос к Министерству юстиции. Свобода договора – фундаментальная основа гражданского законодательства. Почему нотариусы буквально навязывают стандартные договоры при оформлении сделок купли-продажи жилой недвижимости и препятствуют внесению условий согласно волеизъявлению сторон?
