Переход многоквартирных домов из ТСЖ в управляющие компании ставит собственника жилого помещения в положение человека, сидящего на двух стульях, а товарищество – в положение бедного родственника. Это происходит из-за того, что ТСЖ в таком случае не ликвидируются, а остаются действующими юридическими лицами.
С одной стороны, заключив договор с УК, собственники становятся клиентами компании и потребителями услуг. С другой – остаются членами ТСЖ, потому что оно не закрыто. Несоблюдение порядка перехода
из ТСЖ в УК порождает неразбериху, хаос, негативные последствия для одних и других.
Этот вопрос обретает актуальность в связи с реализацией в республике очередного эксперимента
по совершенствованию управления многоквартирными домами. В 15 городах Узбекистана
и в Каракалпакстане на закрепленных территориях МКД передаются в управление обслуживающим организациям. Это предусмотрено постановлением Президента «О дальнейшем совершенствовании системы управления многоквартирными домами» (N ПП-5152 от 19.06.2021 г.). Будут ли при реализации проекта соблюдены все установленные законодательством процедуры?
Члены товарищества или потребители услуг УК?
ТСЖ – это некоммерческая организация, и ее члены, по сути, могут заключать индивидуальные договоры с любой организацией. Но ТСЖ и УК – это 2 разных способа управления общим имуществом. Согласно законодательству собственники должны выбрать один из них. Если предпочтение отдадут УК, то становятся потребителями услуг. Тогда ТСЖ логично ликвидировать, иначе собственники продолжают оставаться его членами. Может возникнуть ситуация, когда им дважды придется нести расходы на содержание общедомового имущества.
Были случаи, когда новые управляющие правдами-неправдами уговаривали собственников подписывать с ними договоры. В результате полдома перешли в УК, полдома остались в товариществе. Часть платила за содержание общего имущества в управляющую компанию, другая – в ТСЖ. Как в таком случае быть, если в доме возникнет серьезная авария? Кто будет ее устранять? Как решать вопрос с поставщиками услуг, у которых не расторгнуты договоры с ТСЖ и при несвоевременной оплате будет расти кредиторская задолженность? То же самое с дебиторской задолженностью, кредитами. Договоры о выдаче кредитов на капремонт домов у банков с товариществами, а не с УК. Согласно постановлению N ПП-5152 погашение кредитов замораживается на 3 года при условии, что дома переходят из ТСЖ в УК. Но если переход из товарищества не оформлен юридически правильно, без ликвидации, то как будет работать эта норма? В любой момент ее можно будет оспорить.
Вмешательство в управление МКД создает проблемы
Процесс перехода из ТСЖ в УК идет достаточно сложно. Еще свежи в памяти предыдущие эксперименты, которые проводились с нарушениями, в спешке, с конфликтами и разногласиями сторон. Ряд хокимов принимали тогда противоправные решения о передаче МКД на обслуживание УК, прекращении деятельности товариществ, отстранении от работы руководства ТСЖ, закрытии расчетных счетов, передаче печатей, документов и т. д.
Минюст признал решения, принятые без ведома собственников помещений, проведение общих собраний, открытого конкурса по выбору УК, незаконными. Тем не менее граждане продолжают сообщать в соцсетях о подобных фактах. Вмешательство в управление многоквартирными домами так и будет создавать проблемы, а жители так и будут оставаться одной ногой в УК, второй – в ТСЖ.
Вариант управления через ТСЖ не приветствуется
Прекратить членство в товариществе собственник может при отчуждении помещения, ликвидации ТСЖ либо при выходе дома из товарищества. Процедура его ликвидации занимает много времени. Она достаточно сложная, громоздкая, должна проходить в соответствии с Гражданским кодексом, Законом «О негосударственных некоммерческих организациях», Положением о порядке ликвидации негосударственных некоммерческих организаций (утв. ПКМ N 5 от 15.01.2015 г.).
Вариант обслуживания МКД через ТСЖ, когда оно является заказчиком услуг, новыми управляющими не приветствуется. А между тем это вполне приемлемый путь, который мог бы смягчить и облегчить переход к профуправлению жилфондом, устранить ряд разногласий и противоречий. В таком случае ликвидация товарищества не потребовалась бы.
В жилищной сфере четко прослеживается курс на прямое управление МКД управляющими компаниями без посредников, хотя законодательством указанная выше схема не запрещена и у нас есть тому ряд положительных примеров. Если сохранение ТСЖ не входит в планы новых управляющих, то тогда должен быть решен вопрос с их дальнейшим существованием.
Нет порядка против беспорядка
Документа, четко регулирующего процедуру перехода МКД из товарищества в УК, нет. Возможен вариант выхода собственников отдельного дома из ТСЖ. Тогда не будет заморочек с ликвидацией – товарищество продолжает функционировать. В таком случае часть денежных средств ТСЖ, образующаяся за счет целевого накопления собственниками дома на капремонт, подлежит передаче вновь создаваемому органу управления МКД (ст. 36 З-на «Об управлении многоквартирными домами»). Но эта норма касается лишь одного аспекта возникающих отношений. А если это не вновь создаваемая УК, а уже действующая? Передаются только аккумулируемые средства. А как быть со средствами собственников на основном расчетном счете и прочим?
Ясно одно: при проведении масштабных проектов по переходу домов в УК до начала их реализации необходимо пошагово прописать регламент для УК, ТСЖ, собственников. Иначе никогда не выберемся из этого хаоса, неразберихи и нарушений.