Блестящий пример тому демонстрирует Ассоциация защиты прав потребителей собственников квартир и домов (WiE, Германия). При разработке закона «О модернизации жилой собственности», введенного в действие в этой стране с 1 декабря 2020 года, Ассоциация повлияла на парламентские дебаты, заставив разработчиков и законодателей учесть интересы владельцев жилой недвижимости.
Этот опыт продвижения интересов собственников, представленный экспертами WiE в рамках проекта Prom House «Профессионализация управления жилищным фондом в Казахстане и Узбекистане», может быть полезен для наших ННО, защищающих права потребителей, собственников жилых помещений. Приводим его некоторые фрагменты. Напомним, что Prom House осуществляется Инициативой «Жилищное хозяйство в Восточной Европе» (ИВО, Германия) при финансовой поддержке Евросоюза. С немецкой стороны координатором выступает Европейский образовательный центр жилья и недвижимости (EBZ). С узбекистанской – Ассоциация организаций профессиональных управляющих и обслуживающих жилищный фонд Узбекистана.
Подготовка законопроекта проходила за закрытыми дверями
Прежний закон «О праве собственности на жилье» в Германии не мог в полной мере дать ответы на многочисленные вопросы, возникающие в практике управления жилой недвижимостью. Ассоциация WiE в течение многих лет требовала проведения масштабной, ориентированной на потребителя реформы закона.
Когда началась работа над законопроектом, предложения WiE, других организаций по широкому вовлечению общественности в его обсуждение были проигнорированы разработчиками. Подготовка закона, ориентированного на владельцев жилой недвижимости, проходила без их участия, за закрытыми дверями. Подход к разработке закона имел сугубо юридический и академический характер.
За основу были взяты не интересы собственников и их практические проблемы, а управленческая эффективность жилой недвижимости. В основе предложений лежало системное изменение модели управления общей собственностью. Функции управления должны были передаваться совместному домовладению (объединению собственников жилья – ОСЖ). В то же время более широкие полномочия предоставлялись управляющим. Новая правовая концепция создавала дисбаланс: усиление прав управляющего не было компенсировано практическим механизмом управления и контроля со стороны собственников жилья.
Защищая интересы владельцев жилой недвижимости, Ассоциация WiE провела среди них опрос «Как нам поставить на ноги совместные домовладения?», в котором приняли участие около 3 500 респондентов. Собственники указали важные для них вопросы, продемонстрировали заинтересованность в законодательном процессе, отвергли реформы, проводимые в обход себя. Они восприняли предложения по усилению управляющих как бесперспективные и потребовали расширения своих прав по принятию решений и контролю. Результаты опроса задали направление для всех дальнейших действий Ассоциации WiE.
Общественные слушания отодвигались на задний план
Ассоциация определила свою позицию в двух документах, устанавливающих, что упрощение управления ОСЖ должно происходить без усиления роли управляющего и что собственники жилья должны сохранить право голоса. Требования к реформе были изложены в установочном документе «Доступное
жилье». Его опубликовали многие объединения потребителей. Такая сплоченность должна была стать сигналом для законодателя о том, что необходимо сделать новый закон более дружественным по отношению к потребителям.
WiE, защищающая интересы владельцев жилой недвижимости, представила масштабную критику всей реформы: 8 страниц с 16 ключевыми требованиями изменений и с многочисленными предложениями. Однако широкая общественная дискуссия с собственниками квартир разработчиками закона была отодвинута на задний план.
В Ассоциацию продолжали поступать вопросы потребителей, в том числе связанные с оценкой ущерба, причиненного неквалифицированной деятельностью управляющих. В результате WiЕ представила результаты опроса в этом направлении. Она активно изучала международный опыт, направляла письма в различные инстанции, обращая внимание на негативные последствия новых положений, содержащихся в законопроекте. Однако просьба о его кардинальном пересмотре все также оставалась неуслышанной.
WiE настойчиво продолжала работу в этом направлении. Петиция против проекта реформы всего за
5 недель – в разгар кризиса, связанного с коронавиру-
сом, – собрала подписи 8 230 собственников жилья. Более 2 000 комментариев к законопроекту стали хорошей иллюстрацией мнений собственников жилья о планируемых изменениях.
Когда проект закона, предложенный Федеральным министерством юстиции Германии, стал доступен для ознакомления, Ассоциация WiE вновь сосредоточилась на широком информировании о нем собственников и общественности. В результате комитет Бундестага по правовым вопросам принял решение провести общественные слушания по вопросам реформы, на которые в качестве эксперта была приглашена также глава Ассоциации WiE Габриэле Хайнрих. Ассоциация вновь представила свою позицию, указав на недостатки законопроекта.
Стратегия Ассоциации принесла результаты
«В последнюю секунду» был согласован и учтен ряд важных изменений. В частности, удалось значительно ограничить полномочия управляющих по принятию решений без согласия собственников. На совет жильцов возложили задачу по контролю деятельности управляющих. Совместные домовладения могут в любой момент отозвать управляющих, в том числе без веской причины. Договоры с управляющими истекают спустя 6 месяцев после их отзыва. Тем самым был восстановлен баланс сил в секторе жилой недвижимости в пользу собственников.
Среди других новаций – положения о конструктивных изменениях зданий. Теперь ОСЖ могут разрешать собственникам реализацию строительных проектов, касающихся безбарьерной среды, электромобильности, защиты от взломов и скоростного Интернета. Сейчас достаточно простого большинства голосов для принятия решений по модернизации и энергетической санации.
Облегчение процедуры уменьшает сроки их ожидания. Управляющие могут без решения собрания собственников принимать меры второстепенного значения, не ведущие к значительным обязательствам совместного домовладения. Общее собрание может своими решениями ограничивать или расширять все права и обязанности управляющих. Контроль за деятельность управляющего осуществляет Совет собственников и т. д.
В то же время был упущен шанс решения ряда проблем, связанных с управлением жилой собственностью. Это касается годовых отчетов, форм отчетности, планирования мероприятий по сохранению здания, стимулов для цифровизации совместных домовладений. В новую правовую систему не вписалась возможность предъявления прямых претензий отдельных собственников жилья другим собственникам или управляющим и т. д. Процесс самоуправления был не упрощен, а, скорее, усложнен, считают эксперты.
Стратегия Ассоциации WiE принесла результаты: законопроект был значительно усовершенствован с учетом прав собственников жилья, несмотря на то, что законодатели уже не могли или не желали менять курс.
В целом, по мнению экспертов, процессу реформирования закона не хватило прозрачности: информирования и просвещения собственников о плюсах, минусах, рисках и способах осуществления процедур. Данный процесс мог пройти успешнее при непосредственном участии владельцев жилья. Ассоциация WiE хотела бы, чтобы он не только внедрил новую «гладкую» систему, но и представил владельцам инструкцию по ее использованию.
Опыт Ассоциации WiE может быть полезен нашим общественным организациям по защите прав потребителей. К сожалению, они не участвовали в разработке нового жилищного законодательства, хотя их голос и позиция вполне могли быть услышаны разработчиками и законодателями. В подготовке Закона «Об управлении многоквартирными домами» участвовала Ассоциация организаций профессиональных управляющих и обслуживающих жилищный фонд Узбекистана и Ассоциация ТСЖ г. Ташкента. Но интересы собственников жилья они представляли через призму ТСЖ и УО. Права собственников жилья в процессе разработки законопроекта представляло популярное в Узбекистане интернет-сообществ «ТЧСЖ и как с ним жить» в Фэйсбуке в лице его администратора Максима Черникова. Возможность озвучить свое мнение по вопросам реформы собственники жилья могли на портале СОВАЗ, на котором проект Закона был выставлен для обсуждения.
