Как рассчитать НДС при сдаче в аренду недвижимости

В договоре аренды сумма арендной платы за предоставляемую в оперативную аренду недвижимость (п. 7 НСБУ N 6, рег. МЮ N 1946 от 24.04.2009 г.) указывается с учетом НДС.

Расчет НДС по аренде зависит от порядка возмещения арендатором стоимости потребленных электрической, тепловой энергии, воды, газа, коммунальных услуг и услуг связи.

Договоры с поставщиками коммунальных услуг, как правило, заключает арендодатель. Поэтому в договоре аренды определите, как арендатор будет возмещать вам потребленные им услуги:

• отдельно по фактическому потреблению;

• с включением их стоимости в сумму арендной платы.

Бухгалтерский учет арендных операций зависит от:

• порядка возмещения арендатором коммунальных услуг;

• доли выручки от аренды в общей выручке от реализации, то есть от того, является ли аренда вашей основной деятельностью или нет.

Основной считается деятельность юрлица, доля чистой выручки от которой в общем объеме реализации преобладает по итогам отчетного периода.

Если аренда для вас – это:

• основная деятельность, то начисляйте арендные платежи на счете 9030 «Доходы от выполнения работ и оказания услуг»;

• неосновная деятельность, то используйте счет 9350 «Доходы от оперативной аренды» (§ 4 Положения, рег. МЮ N 1961 от 1.06.2009 г.).

Как рассчитать НДС, если коммунальные услуги выставляются отдельно от арендной платы

Если по договору аренды стоимость коммунальных услуг и услуг связи не включается в сумму арендной платы, а возмещается арендатором по факту потребления, то указывайте в выставляемом счете-фактуре отдельными строками:

• сумму арендной платы с выделением НДС;

• стоимость коммунальных услуг и услуг связи, возмещаемых арендатором. Выделяйте в них НДС в соответствии со счетами-фактурами поставщиков этих услуг (п. 49 Положения, прил. N 2 к ПКМ N 489

от 14.08.2020 г.).

На практике в системе ЭСФ на стоимость возмещаемых услуг арендатору выставляется отдельный счет-фактура с пометкой «Возмещение расходов». Или несколько счетов-фактур – на каждый вид услуг в зависимости от времени получения арендодателем счетов-фактур от поставщиков этих услуг.

Арендодатель учитывает коммунальные услуги, оплачиваемые поставщикам и возмещаемые арендатором, так:

• не относит их на расходы;

• не относит в зачет НДС, приходящийся на сумму возмещения.

Сумму полученного возмещения арендодатель:

• не относит в доходы;

• не отражает в учете начисление НДС, перевыставленного арендатору от поставщиков этих услуг (п. 50 Положения).

ПРИМЕР. Возмещение стоимости коммунальных услуг,

потребленных арендатором, не включенных в арендную плату

Арендодатель – плательщик НДС сдает в аренду офисные помещения. Согласно договору аренды стоимость коммунальных услуг и услуг связи возмещается арендатором отдельно по фактическому потреблению.

Согласно выставленному счету-фактуре за месяц:

• размер арендной платы – 1 150 тыс. сум., в том числе НДС – 150 тыс. сум.;

• сумма возмещения коммунальных услуг и услуг связи – 460 тыс. сум., в том числе НДС – 60 тыс. сум.

В бухучете оперативную аренду с возмещением арендатором коммунальных услуг отразите так:

В отчетности по НДС (прил. N 1, рег. МЮ N 3221 от 24.02.2020 г.):

1) данные подтвержденных арендаторами счетов-фактур автоматически отразятся в Реестре счетов-фактур (документов, заменяющих счета-фактуры) по реализованным товарам (услугам) (Реестр продаж, прил. N 5 к Расчету НДС). При этом:

а) в графе 6 «Стоимость поставки (без НДС)» укажите 1 400 тыс. сум.;

б) в графе 7 «Сумма НДС» – 210 тыс. сум.;

в) в графах 9 и 10 – из граф 6 и 7 возмещаемые арендатором расходы:

• в графе 9 «Стоимость без НДС» – 400 тыс. сум.;

• в графе 10 «Сумма НДС» – 60 тыс. сум.;

2) арендную плату без НДС (1 000 тыс. сум.) отразите в графе 3 строки 0107 приложения N 1 «Обороты по реализации товаров (услуг) в налоговом периоде» к Расчету НДС;

3) данные подтвержденных вами счетов-фактур коммунальных предприятий автоматически отразятся в Реестре счетов-фактур (документов, заменяющих счета-фактуры по приобретенным товарам (услугам) (Реестр покупок, прил. N 4 к Расчету НДС). При этом:

а) в графах 6 и 7 укажите стоимость поставки без НДС и сумму НДС согласно этим счетам-фактурам;

б) в графах 8 и 9 – из граф 6 и 7 товары (услуги), НДС по которым не подлежит зачету, то есть коммунальные услуги, перевыставляемые арендатору.

Как рассчитать НДС, если коммунальные
услуги включены в сумму арендной платы

Если невозможно выделить потребленные арендатором услуги в общей стоимости коммунальных услуг и услуг связи, то рассчитайте арендную плату с учетом этих услуг одним из 2 методов:

• пропорционально площади, занимаемой арендатором;

• пропорционально мощности приборов, установленных на арендованных площадях.

В выставляемом арендатору счете-фактуре указывайте только общую сумму арендной платы с выделением НДС.

При таком варианте расчетов с арендаторами:

• коммунальные услуги, оплачиваемые поставщикам, учтите как расходы;

• НДС, выставляемый коммунальными предприятиями, отнесите в зачет;

• арендную плату, включающую стоимость коммунальных платежей и выставляемую арендатору, учтите как доход.

ПРИМЕР. Включение стоимости коммунальных услуг,

потребленных арендатором, в арендную плату

Арендодатель – плательщик НДС сдает в аренду офисные помещения.

По договору аренды стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату и составляет 1 610 тыс. сум. в месяц, в том числе
НДС – 210 тыс. сум.

Стоимость коммунальных услуг, выставленных арендодателю коммунальными предприятиями, составляет 460 тыс. сум., в том числе НДС – 60 тыс. сум.

В бухучете оперативную аренду с включением стоимости коммунальных услуг в арендную плату отразите так:

В отчетности по НДС:

1) данные подтвержденных арендаторами счетов-фактур автоматически отразятся в Реестре продаж. При этом:

• в графе 6 «Стоимость поставки (без НДС)» укажите 1 400 тыс. сум.;

• в графе 7 «Сумма НДС» – 210 тыс. сум.;

• графы 9 и 10 не заполняйте;

2) арендную плату без НДС (1 400 тыс. сум.) отразите в графе 3 строки 0107 приложения N 1;

3) данные подтвержденных вами счетов-фактур коммунальных предприятий автоматически отразятся в Реестре покупок. При этом:

• в графах 6 и 7 укажите стоимость поставки без НДС и сумму НДС согласно этим счетам-фактурам;

графы 8 и 9 не заполняйте.

Дильшод СУЛТАНОВ,

заместитель министра финансов,

Ирина АХМЕТОВА,

эксперт ООО «Norma».