Кўп квартирали уй-жой фондини бошқариш ва унга хизмат кўрсатиш хизматларини таклиф қилаётган янги бошқарув компаниялари (БК), одатда, уйда ширкат тузилганлигини ёқламайдилар. Бошқарувчилар аҳолини БК билан якка тартибда шартномалар тузишга, бу орқали УМШларни сиқиб чиқаришга интиладилар. Улар воситачиларсиз, тўғридан-тўғри бошқаришни афзал билишади. Бунда улар ширкатларнинг назоратидан қочишса ажаб эмас. Ваҳоланки қонун ҳужжатларида уйда УМШ ҳам, БК ҳам фаолият кўрсатиши мумкинлиги назарда тутилган. Пойтахтда бундай ҳамкорликда ишлаётган УМШ ва БКлар етарлича, улар уй-жой коммунал хўжалиги ислоҳотлари бошланмасидан олдин ҳам мавжуд эди. Ҳар икки тарафнинг ўзаро ҳамкорлиги «бир қозонда икки қўчқорнинг боши қайнаши мумкин»лигига яхши далолат бўлиб, янги бошқарувчилар бу тажрибани ўрганишса ортиқчалик қилмайди. Мазкур ҳолларда ширкат бошқарувчи компанияга хизматларни буюртма берувчи сифатида майдонга тушади. У БК билан шартнома тузиб, «Кўп квартирали уйларни бошқариш тўғрисида»ги Қонун ва УМШнинг уставига асосан мулкдорларнинг манфаатларини ифодалайди.
Мусбат манфийга айланиб қолмаслиги учун
Эслатиб ўтамиз, Қонунда бошқарувнинг учта усули назарда тутилган: УМШ ёрдамида, бевосита жойлар мулкдорлари томонидан, юридик шахс – бошқарув ташкилоти ёки жисмоний шахс (якка тартибдаги тадбиркор) – бошқарувчи томонидан.
УМШ нотижорат ташкилоти бўлиб, унинг мақсади фойда олиш эмас, балки кўп квартирали уйларда (ККУ) мулкдорларнинг умумий мол-мулкини самарали бошқариш учун шарт-шароитлар яратишдан иборатдир. Умумий йиғилиш қарорига кўра у мазкур вазифани ўз кучи билан бажариши ёки бошқарув компанияси ёрдамидан фойдаланиши мумкин. БК зиммасига юклатиладиган ишлар ҳажми ҳам умумий йиғилиш томонидан белгиланади. У барча хизматларни тўлиқ ёки қисман кўрсатиши мумкин. Одатда, ширкат бошқарув вазифаларининг маълум қисмини ўз зиммасида қолдиради: масалан, умумий масалаларни ҳал қилиш, қарздорлар билан ишлаш, аҳоли саводхонлигини ошириш, умумий йиғилишдарни ўтказиш ва бошқа масалара шулар жумласидан. Лекин БК + УМШ ҳамкорлиги чизмасидаги энг муҳим нуқта шундаки, ширкат бошқарув компанияси томонидан бажариладиган ишларнинг сифатини ва бу ишлар учун ўтказилган мулкдорларнинг маблағларини назорат қилади.
Бошқарув компанияси – бу тижорат ташкилоти бўлиб, унинг асосий мақсади фойда олиш ҳисобланади. Ширкат БК билан ҳамкорлик қилиб, ўз ишларини ҳалол бажараётганда ўз аъзоларининг ҳуқуқларига риоя этилишининг кафили сифатида майдонга тушади, бу шартномада кўрсатилган бўлади. Лекин БК ҳам, УМШ ҳам қўл учида ишлаб, қонунларни ва мулкдорлар ҳуқуқларини бузишлари, бир-бирларининг суиистеъмолликларини хаспўшлашлари мумкин. Бу эса, ҳамкорлик эмас, балки жиддий муаммодир. Бу ҳолда УМШ аъзолари ўз манфаатларини ҳимоя қилишлари анча мушкуллашади. Ширкат бошқарув компанияси томонидан сифатсиз хизмат кўрсатилганда, маблағлардан мақсадсиз фойдаланилганда мулкдорларнинг фуқаролик ва истеъмолчилик ҳуқуқларини чекловчи тўсиққа айланади-қолади.
Ҳар икки тараф инсоф билан, ҳалол ишлаган тақдирдагина БК + УМШ ҳамкорлиги ширкат аъзолари учун хайрли бўлиши мумкин. Акс ҳолда мусбат жиҳатлар манфийга айланиб кетади. Ишлар ижобий ёки ишкал билан кечганда бундай ҳамкорликдан ҳуқуқий муносабатларнинг барча тарафлари (БК, УМШ, мулкдорлар) нималарга эга бўлишлари мумкинлигини кўриб чиқамиз.
Бошқарув компанияси
Ижобий жиҳат
1. БК ҳар бир алоҳида мулкдор билан эмас, балки бир юридик шахс – ширкат билан шартнома тузади. Бу унинг учун қулай, тезкор ва ихтилофларсиздир. Шунда умумий йиғилишларни ўтказиш, аҳолига профессионал бошқарувнинг ҳамда БК ёрдамида умумий мол-мулкка хизмат кўрсатишнинг муҳимлигини тушунтириб ўтиришга ҳожат қолмайди.
2. БКга ҳар бир мулкдор билан алоҳида мулоқот қилгандан кўра, УМШ бошқаруви билан мулоқот қилиш осонроқдир.
3. Уй манфаатларига тааллуқли бўлган муҳим қарорларни қабул қилишда умумий йиғилишни БК чақириб ўтирмайди, бу юмушни УМШ бошқаруви бажаради.
4. Ширкат билан шартнома тузганда БК ишга тезроқ киришиб кетади. Бевосита бошқарувда (УМШ иштирокисиз) ҳар бир мулкдор билан шартнома тузиш кўп вақтни олади.
5. БК ширкат аъзоларининг қарзларини ундириш билан шуғулланмайди. Хизматларга тўлиқ ҳақ тўлаш масаласини УМШ бошқаруви аъзолари ва раис ҳал қилади. Қарздорлар билан бошқарув иш олиб боради (шартномада бошқа қоида назарда тутилган бўлмаса).
Манфий жиҳатлар
1. Қоидабузарликларга йўл қўйиб ишлайдиган БК УМШ томонидан ишлар сифати ва мулкдорларнинг маблағлари сарфланиши устидан назорат ўрнатилишидан норозилар.
2. Ширкатларга бирлашган жойлар мулкдорлари анчайин ташкиллашган ва фаолдирлар. Улар БКдан фаолиятнинг шаффофлигини, ҳисоботлар топширилишини талаб қилишлари мумкин. Сифатсиз хизматлар кўрсатилганда бу БКнинг норозилигига сабаб бўлади.
Ширкатлар
Мусбат жиҳатлар
1. УМШ умумий уй мол-мулкига хизмат кўрсатиш бўйича машаққатлардан озоддир. Бу ишларни унинг ўрнига БК бажаради.
2. Ходимлар штатини шакллантиришнинг кераги йўқ. Уйга малака, кўникма ва билимларга эга бўлган БК мутахассислари профессионал хизмат кўрсатишади.
3. БК сифатли хизматларни таъминлайди.
4. УМШ асбоб-ускуналар, инвентарлар харид қилмайди. БКда моддий-техник база шаклланган.
5. УМШда БК томонидан бажариладиган ишларнинг сифатини назорат қилиш вазифаси қолади.
Жойлар мулкдорлари
Мусбат жиҳатлар
1. Кўп квартирали уйларга профессионал бошқарув компанияси томонидан хизматлар кўрсатилганда мулкдорларга сифатли хизматлар тақдим этилади.
2. Улар учун ширкат БК томонидан кўрсатилаётган хизматларни назорат қилиб тургани муҳим. УМШ аъзолари уйни бошқариш ва унга хизмат кўрсатиш масалаларини ўзлари амалга ошириш учун етарлича малакага эга эмаслар.
3. БК бир неча ўнлаб кўп квартирали уйларга хизмат кўрсатиши мумкин. УМШ бўлмаган тақдирда муклдорларнинг БК билан мулоқот ўрнатиши, уйга хизмат кўрсатишга доир ахборотни олиши мушкулроқ бўлар эди.
4. Мулкдорларнинг бадаллари УМШнинг ҳисобрақамида бўлади. Бу эса ўз маблағлари, шу жумладан БКга ўтказилган тўловларни назорат қилиш имконини беради. Бевосита бошқарувда маблағлар БКнинг ҳисобрақамида туради ва уларнинг ҳаракатини кузатиб бориш мушкул ҳисобланади.
5. БК билан якуний ҳисоб-китобни ширкат ишлар бажарилганлиги тўғрисидаги далолатнома имзолангандан кейин, яъни ишлар сифати назоратидан сўнг амалга оширади.
6. Ширкат раиси мулкдорларнинг маблағлари сарфи, хусусан бошқарув компанияси томонидан қилинган харажатлар тўғрисида УМШ аъзоларининг умумий йиғилишида ҳисобот беради.
7. УМШда тафтиш комиссияси ташкил этилган бўлиб, у ширкатнинг молия-хўжалик фаолиятини текширади ҳамда йиллик умумий йиғилишда ҳисоботни тақдим этади. Шу билан бирга мулкдорларнинг БКга ўтказган ва улар ўзлаштирган маблағлари ҳам текширилади.
8. БК – фойда олишдан манфаатдор бўлган тижорат ташкилоти. Ширкат харажатлар қисқартирилиши ва мулкдорларнинг маблағлари иқтисод қилинишидан манфаатдордир. Шу туфайли ширкат БКни ишларни бажаришнинг камхарж вариантларига йўналтириши мумкин.
9. УМШ билан солиштирганда БК томонидан бажарилган ишлар учун тўловлар бошқарув компанияси фаолиятини мувофиқлаштириш ҳисобига арзонроқ бўлиши мумкин. Ўз навбатида, мажбурий бадалнинг миқдори ҳам камроқ бўлади.
10. Ширкатда мажбурий бадал шаклланишининг чизмаси мулкдорлар учун анчайин шаффоф ва тушунарлидир. Бевосита бошқарувда БКдаги хизматлар учун тўловлар миқдори нималардан ҳосил бўлишини тушуниб етиш мулкдорларга мушкулроқ.
Манфий жиҳатлар
Ҳам БК, ҳам УМШ қоидабузарликлар билан ишлаган тақдирда БК + УМШ бошқаруви вариантининг афзалликлари мулкдорлар учун нуқсонли бўлиши мумкин.