Новые управляющие компании (УК), предлагающие услуги управления и обслуживания многоквартирного жилфонда, как правило, не устраивает, когда в доме создано товарищество. Управленцы начинают склонять жильцов к подписанию индивидуальных договоров с УК, вытесняя при этом ТСЖ. Они предпочитают прямое управление, без посредников. Скорее всего, опасаясь контроля со стороны товарищества. А между тем законодательство предусматривает вариант, когда в доме могут сосуществовать и ТСЖ, и УК. В столице есть положительный опыт таких партнерских отношений, сложившихся еще до реформы ЖКХ. Практика взаимодействия сторон демонстрирует, что две системы управления вполне могут уживаться на одной кухне и новым управляющим полезно изучать этот опыт. В таких случаях товарищество выступает заказчиком услуг управляющей компании. Оно заключает с УК договор, в соответствии с которым представляет интересы собственников согласно Закону «Об управлении многоквартирными домами» и уставу ТСЖ.
Чтобы плюс не превратился в минус
Напомним, что Закон предусматривает три способа управления: с помощью ТСЖ, непосредственно собственниками помещений, юридическим лицом – управляющей организацией или физическим лицом (индивидуальным предпринимателем) – управляющим.
ТСЖ является некоммерческой организацией, цель которой не получение прибыли, а создание условий для эффективного облуживания общего имущества собственников в многоквартирных домах (МКД). Решением общего собрания оно может выполнять эту задачу либо своими силами, либо с помощью управляющей компании. Объем услуг, возлагаемых на УК, тоже определяется общим собранием. Это может быть полный пакет услуг либо часть из них. Обычно товарищество оставляет за собой часть управленческих функций: например, решение общих вопросов, работу с должниками, правовой ликбез с жильцами, организацию и проведение общих собраний и т. п. Но самое главное в схеме УК + ТСЖ то, что за товариществом остается контроль за качеством работ, выполняемых компанией, и средствами собственников, перечисленными для этой цели.
Управляющая компания – это коммерческая структура, главная цель которой получение прибыли. При партнерстве с УК товарищество, добросовестно выполняющее свою работу, становится гарантом соблюдения прав своих членов, если это закреплено в договоре. Но и УК, и ТСЖ могут работать кое-как, спустя рукава, нарушать законы и права собственников, покрывать злоупотребления друг друга. Это уже не партнерство, а серьезная проблема. Членам ТСЖ будет сложнее добиваться соблюдения своих интересов. Товарищество станет барьером, ограничивающим гражданские и потребительские права собственников при оказании некачественных услуг, нецелевом использовании их средств управляющей компанией.
Для членов товарищества вариант УК + ТСЖ является благом только при добросовестной работе обеих сторон. В противном случае плюсы превращаются в минусы. Рассмотрим, что получают от такого партнерства все субъекты правоотношений (УК, ТСЖ, собственники) при положительном сценарии и если он себя не оправдывает.
Управляющая компания
Плюсы
1. УК заключает договор с одним юридическим лицом – товариществом, а не с каждым отдельным собственником. Для нее это удобно, быстро и бесконфликтно. Не надо проводить общие собрания, разъяснять жильцам важность профуправления и обслуживания общего имущества с помощью УК.
2. УК легче контактировать с правлением ТСЖ, а не с каждым собственником в отдельности.
3. При принятии важных решений, затрагивающих интересы дома, УК не надо самой созывать общее собрание – это сделает правление ТСЖ.
4. Заключение договора с товариществом позволит УК быстрее приступить к работе. При прямом управлении (без ТСЖ) заключение договоров с каждым собственником занимает много времени.
5. УК не надо «выбивать долги» членов товарищества. Стопроцентная оплата услуг становится заботой членов правления и председателя ТСЖ. С должниками работает правление (если договором не предусмотрено иное).
Минусы
1. Работающие с нарушениями УК недовольны контролем со стороны ТСЖ за качеством работ, расходованием средств собственников.
2. В товариществах собственники помещений более организованы и активны. Они могут требовать от УК прозрачности работы, предоставления отчетов. При оказании некачественных услуг это вызывает недовольство УК.
Товарищество
Плюсы
1. ТСЖ избавлено от заботы по обслуживанию общедомового имущества. За него это делает УК.
2. Не надо формировать штат работников. Профессиональное обслуживание дома осуществляют специалисты УК, обладающие квалификацией, навыками, знаниями.
3. УК обеспечивает качество услуг.
4. ТСЖ нет необходимости приобретать оборудование, инвентарь. В УК сформирована материально-техническая база.
5. ТСЖ оставляет за собой функции контроля за качеством работ, выполняемых УК.
Собственники помещений
Плюсы
1. При обслуживании МКД профессиональной управляющей компанией собственники получают качественные услуги.
2. Для них важно, что товарищество осуществляет контроль за выполнением работ УК. Члены ТСЖ недостаточно компетентны в вопросах управления и техобслуживания дома, чтобы грамотно делать это самим.
3. УК может обслуживать несколько десятков МКД. Без ТСЖ собственникам труднее контактировать с УК, получить интересующую информацию по обслуживанию дома.
4. Взносы собственников находятся на расчетном счете ТСЖ. Это возможность контроля за своими средствами, в том числе платежами в УК. При прямом управлении деньги будут на расчетном счете УК и проследить за их движением трудно.
5. Окончательный расчет с УК товарищество производит после подписания актов выполненных работ, то есть после контроля качества.
6. Председатель товарищества отчитывается на общем собрании членов ТСЖ о расходовании средств собственников, в том числе управляющей компанией.
7. В ТСЖ создана ревизионная комиссия, которая должна проверять финансово-хозяйственную деятельность товарищества и представлять отчет на ежегодном общем собрании. При этом проверяются также средства собственников, перечисленные и освоенные УК.
8. УК – коммерческая структура, заинтересованная в получении прибыли. Товарищество заинтересовано в снижении затрат и экономии средств собственников. Оно может ориентировать УК на более экономичные варианты выполнения работ.
9. В сравнении с ТСЖ, плата за работы, выполненные УК, может быть дешевле за счет оптимизации деятельности управляющей компании. Соответственно, будет меньше и размер обязательного взноса.
10. В товариществе более прозрачная и понятная собственникам схема формирования обязательного взноса. При прямом управлении собственникам трудно разобраться, из чего складывается размер платы за услуги в УК.
Минусы
Преимущества варианта управления УК + ТСЖ могут обернуться для собственников недостатками, если и УК, и ТСЖ работают с нарушениями.
