Қурилишлар авж палласига чиққан Тошкент учун замонавий кўп қаватли уйларни бошқариш масаласи борган сайин долзарб бўлиб бормоқда. Уй-жой хизматлари бозорида уларни бошқарадиган шахсларга талаб кучайган. Илгари асосан бир хил андозадаги уй-жойлар қуриларди. Бугунги кунда эса – режалаштирилиши ва муҳандислик коммуникациялари яхшиланган, замонавий материаллар, технологиялар ва конструкцияларга эга бўлган бинолар қад ростламоқда. Улар орасида савдо, офис, ландшафт ва бошқа сегментлари билан бирга қурилган турар жой мажмуалари бор. Бу эса уларни сақлаб туришда ўзгача профессионал даражани талаб қилади. Айни шу ўринда олдин қурилган уй-жойга хос бўлмаган бир қанча жиҳатлар кўндаланг туради. Масалан, бошқарувчи компания (БК) ва янги мулкдорларнинг қурувчилар билан бўладиган муносабатлари; яшовчилар уйларга тўлиқ кўчиб келмаганда бошқарув усулини танлашдаги ўзига хосликлар; уйлар атрофидаги ҳудудлар учун ер солиғини кимлар тўлаши ва шунга ўхшаш кўплаб масалаларни ечиш керак бўлади.
Янги кўп квартирали уйларни (ККУ) бошқариш масалалари бизда қонун ҳужжатлари билан етарлича тартибга солинган эмас. Пухта ҳуқуқий механизмларни ишлаб чиқиш талаб қилинадиган муаммолар мавжуд. Масалан, амалдаги норматив-ҳуқуқий ҳужжатларда ККУ бошқарувсиз қолиши мумкин эмаслигини назарда тутувчи меъёрлар йўқ. Натижада кўп қаватли бинолар фойдаланишга топширилгандан кейин қурувчилар уларни мулкдорлар ихтиёрига шундоқ ташлаб кетган ҳоллар бўлган – мулкдор буёғига нима қилишини билмай лол. Ҳозир уй-жойга оид янги қонун ҳужжатлари лойиҳалари устидаги ишлар охирига етиб қолди, уларда янги қурилишлар билан боғлиқ бўлган бир қатор масалаларни тартибга солиш таклиф этилаётир.
Шубҳасиз, жиддий, ижтимоий масъулиятли қурувчилар ўз обрў-нуфузини қадрлайди, ўзлари қурган объектларнинг сақланиши, улардан самарали фойдаланилиши борасида қайғуради. Бундай қурувчилар ё БКни ўзлари ташкил этишади ёхуд барча ўзи қурган объектларда БКлардан бири билан ҳамкорликда иш юритади. Бундай ёндашув кўпроқ конструктив, меъморий, дизайнерлик, технологик янгиланишлардан фойдаланаётган турар жой мажмуаларида қўлланилмоқда. Чунончи, одатдаги БКга буларни ўзлаштириш осон иш эмас. Мазкур масала айниқса ККУ фойдаланишга топширилгандан кейин – уйларга хизмат кўрсатишни дарҳол бошлаш, камчиликларни зудликда бартараф этиш мақсадида муҳимдир. Сўнгги вақтларда бундай ёндашув нафақат нуфузли турар жой мажмуаларида, балки оддий объектларда ҳам қўлланилаётир.
Қонун ҳужжатларига биноан мулкдорлар бошқарув усулини, шу жумладан БКни ўзлари танлайдилар. Қурувчи томонидан жалб этиладиган ёки унинг янги қурган биноларига хизмат кўрсатадиган компания ишончсизлик туғдиради: орада тил бириктирилган бўлиши, хизматларга оширилган нархлар белгиланиши ёки чала битирилган ишлар ёпди-ёпди қилиниши мумкин. Шу туфайли бу борада бамаънилик керак. Янги қурилаётган объектда қурувчи томонидан таклиф этиладиган БКга дастлабки босқичда албатта эҳтиёж бўлади. Буни ҳатто қонун ҳужжатларида ҳам белгилаб қўйиш керакдир балки. Келгусида уни доим ўзгартирса бўлади. Лекин бу қанчалик ўзини оқлашини эътиборга олган маъқул.
Замонавий уй-жойларнинг йирик лойиҳалари амалга оширилаётган пойтахтда қурувчи ва БК ҳамкорлигига мисоллардан бири сифатида Golden House девелопер компаниясининг у қурган уйларни бошқариб ва хизмат кўрсатиб келаётган «MMG Facility Management Group» МЧЖ БКни келтириш мумкин. Бу, бир томондан, асосан нуфузли турар жой мажмуалари бўлса, лекин орасида эконом-класслари ҳам бор. Нуфузли уйларни ҳам, бир қадар ижтимоий йўналтирилган уйларни ҳам бошқариш тамойиллари деярли бир хил. Қурувчилар, уй мулкдорлари ва бошқарувчилар MMGнинг тажрибасини ўргансалар арзийди. Ушбу компанияда янги қурилган уйларда бошқа бошқарувчилар дуч келаётган бир қатор ҳал қилинмаётган масалаларни бошқариш, ҳал этиш тажрибаси шаклланган. MMG директори Фарруҳ Раҳматов билан шулар хусусида суҳбатлашдик. У малакали бошқарувчи, Ўзбекистон профессионал бошқарувчилар ва уй-жой фондига хизмат кўрсатувчи ташкилотлар уюшмаси номидан уй-жойга оид янги қонун ҳужжатлари лойиҳаларини ишлаб чиқиш бўйича ташаббускор гуруҳ аъзоси.
БК қурилиш тугагунга қадар ишга киришади
«MMG 2012 йилда рўйхатдан ўтган, – дейди Фарруҳ Раҳматов. – Жамоамиздагиларнинг бир қисми олдин Golden Houseда ишлаган. Турар жой мажмуаларини фойдаланишга топшириш арафасида уларни бошқариш масаласи ўртага чиқди. Қурувчи ташкилот уй-жой объектларининг мураккаб, ўзаро боғлиқ тизимларининг техник ҳолатини келгусида уларнинг ўзига хос хусусиятларини миридан-сиригача яхши биладиган мутахассислар бошқаришларидан манфаатдордир. Замонавий турар жой мажмуаларини бошқариш – анчайин ўзгача бошқарув ҳисобланади. Биз қурувчилар билан елкама-елка ишлаймиз, исталган пайтда улардан маслаҳатлар олишимиз, уйларга малакали хизмат кўрсатишимиз, хато-камчиликларни ККУ топширишгунга қадар ҳам, топширилгандан кейин ҳам тезкор бартараф этишимиз мумкин. MMG фақатгина Golden House қурган турар жой мажмуаларини бошқаради. Бошқарувчилар ёки бошқа уй мулкдорларига биз фақат маслаҳатлар беришимиз мумкин. Ҳозирги кунда MMG бошқарувида 23 уй, қарийб 700 квартира, 300 нотурар жой бинолари мавжуд бўлиб, уларга 40 нафар мутахассисимиз хизмат кўрсатади.
БК қурилиш ишлари тугаши арафасидаёқ ишга киришади. Биз лойиҳани, масаланинг техник томонини ўрганишни бошлаймиз, лифтлар, қозонхоналарга хизмат кўрсатиш, домофон, муҳофаза қилиш, ҳудудни ободонлаштириш ва бошқа компаниялар билан шартномалар тузишга тайёрланамиз. Бу юқори даражали профессионаллар бўлиб, улар билан қурувчининг деярли барча объектида бирга ишлаймиз. Уларнинг кўплари асбоб-ускунани етказиб берувчилар бўлиб, уларга ўзлари хизмат кўрсатадилар.
Янги қурилган уй-жойни бошқаришнинг энг мураккаб даври – объект фойдаланишга топширилгандан кейинги даврдир. Уйларга ҳамма тўлиқ кўчиб келмаган, бошқарув усули танлаб улгурилмаган, лекин мулк ҳуқуқини расмийлаштирган ва кўчиб келган мулкдорлар улуши бор-йўғи 20-30%га етган бўлса ҳам, кўп қаватли биноларга хизмат кўрсатиш тақозо этилади. Яшовчиларни сув, электр энергияси, газ билан таъминлаш керак. Лифт ишлаши, ҳудуд, йўлаклар ва бошқа барчаси батартиб бўлиши лозим ва бу харажатлар кимнинг зиммасига тушади? Бошқарув усули танлаб улгурилмаган бўлса, уни қурувчи бошқариб туради, умумий мулкни сақлаб туриш бўйича сарф-харажатлар ҳам унинг гарданида бўлади.
Квартиралар 100% сотиб бўлингандан кейин қурувчи объектдан кетади, бироқ жавобгарлиги шу билан тугаб қолмайди. У уй-жойнинг сифати ва хавфсизлиги бўйича 2 йилга кафолат беради. 3 йил – лифт ва мини-қозонхоналарни етказиб берувчининг кафолат муддати. Биз ҳар бир квартира ва умумий мол-мулкни пухта текширган ҳолда турар жой мажмуасини қурувчидан қабул қиламиз».
Бошқарув усули қачон танланади?
Қонунчиликка кўра бошқарув усули ККУнинг барча мулкдорлари томонидан танланади. Энди агар уйларга тўлиқ кўчиб келинмаган бўлса-чи? Дейлик, мулк ҳуқуқини бор-йўғи 30% яшовчилар расмийлаштирган. Сотилмаган квартираларнинг 70%ига эса қурувчи эгалик қилади. Демак (30 + 70 = 100), умумий мажлисда мулкдорларнинг 100%и иштирок этиши кераклиги шарти бажарилган. Қарорни эса мулкдорларнинг 50%дан ортиғи қабул қилади.
Қарор қандай қабул қилинади? Амалдаги қонун ҳужжатларига кўра ККУдаги бошқарув усули умумий мажлисда кўпчилик овоз билан танланади. Лекин янги қурилган уй-жойларда ўзига хос жиҳатлар бор. Назарий олганда, янги кўчиб келганларнинг мулкида бор-йўғи 10% квартира бўлган тақдирда ҳам қарорни қабул қилса бўлади. Сотилмаган уй-жойларнинг 90%ининг мулкдори қурувчи ҳисобланади, қарорлар қабул қилинаётганда у 1 та овозга эга бўлади. Демак қарор 11 нафар мулкдор томонидан қабул қилиниши мумкин. Лекин амалиётда бундай тартибда қарорлар қабул қилишганда суиистеъмолликларга йўл қўйилиши эҳтимоли бор, чунки бу даражадаги тор доира билан мулкдорлар аксарият қисмининг манфаатлари тўлиқ ҳисобга олинмай қолиши мумкин.
Уй-жой кодексида хусусий уй-жой фондини бошқариш бизда бевосита турар жойлар мулкдорлари, ширкат, бошқарувчи ёки бошқарувчи ташкилот томонидан амалга оширилиши мумкинлиги белгиланган. Бошқарув усулини танлашдан олдин MMG мулкдорлар билан жуда катта тушунтириш ишларини олиб борди. Умумий мажлислар турар жой мажмуасининг ҳар бир алоҳида уйида ўтказилди.
Янги қурилаётган уйларда ККУни профессионал бошқариш заруратини уй-жойга оид янги қонунчиликда мустаҳкамлаш қўйиш таклиф этилмоқда. Хусусан, «Кўп квартирали уйларни бошқариш тўғрисида»ги қонун лойиҳасининг 7-моддасида турар жой мулкдорлари ККУ фойдаланишга топширилган кундан бошлаб бир ой давомида умумий мажлисда бошқарув усулини танлашлари кераклиги белгиланган. Бу иш қилинмаган тақдирда Коммунал хизмат кўрсатиш вазирлигининг шаҳар бўлинмаси 3 ойга ташқи бошқарувни жорий этади: БКни ёки бошқарувчини тайинлайди. Бу масала муддатида ҳал этилмаса, Коммунал хизмат кўрсатиш вазирлигининг туман бўлинмаси БК ёки бошқарувчини танлаш бўйича очиқ танлов ўтказади.
Лекин гап йирик турар жой мажмуалари хусусида борар экан, бошқарув усулини танлаш учун ККУни фойдаланишга топширган пайтдан бошлаб бир ойнинг белгиланиши ниҳоятда қисқа муддатдир. Бу даврда квартираларнинг кўпчилик қисми ҳали харид қилинмаган бўлади. Янги турар жойлар учун таклиф этилаётган норманинг таҳририни аниқлаштириш мақсадга мувофиқдир: мулкдорлар квартираларнинг 50%дан ортиғига мулк ҳуқуқи расмийлаштирилгандан кейин бошқарув усулини танлайдилар.
Лекин бошқача мулоҳаза ҳам бор: уй фойдаланишга топширилгандан кейин умумий уй мулкидаги мажмуага ё қурувчининг БКси ёхуд ўз объектларига жалб этадиган компания хизмат кўрсатиши лозим. Квартирани сотаётганда қурувчи бу ҳақда мулкдорни хабардор қилиши ҳамда шартномада муайян бошқарув компаниясини кўрсатиши мумкин. Шу билан бирга бошқарувнинг энг кам даврини ҳам кўрсатса бўлади: ё ККУ тўлиқ яшовчилар билан тўлиб бўлганда ёхуд қурувчининг кафолат муддати тугашига қадар (2 йил). Кейинчалик мулкдорлар БК ишидан норози бўлишса, уни алмаштиришлари мумкин. Лекин белгиланган энг кам муддат – бу мулкдорлар манфаати ва ККУ умумий мулкини сақлаш мақсадидаги зарурат ҳисобланади.
БК + ХУМШ
Аввалига MMG хизмат кўрсатишга шартномалар тузган ҳолда мулкдорларнинг ҳар бири билан тўғридан-тўғри ишлай бошлади. Турар жой мажмуасида ўртача 3–4 тадан уй, уларнинг ҳар бирида тахминан 70-100 тадан квартира бўлганда бу иш анча мураккаб кечди. Қонун ҳужжатларида БКнинг умумий мажлисда ваколат берилган мулкдорларнинг ишончли вакиллари билан шартномалар тузиши назарда тутилган. Лекин аксарият янги уй-жой эгалари уларнинг ўрнига аллакимлардир қарорлар қабул қилишига қаршилар. Ҳозирда бошқарувчилар янги қурилган объектларда ХУМШни ташкил этишни мулкдорларга таклиф қилишмоқда, улар умумий мол-мулкни сақлаб туриш бўйича БК билан шартномалар тузади. Ширкатда жамоавий қарорларни қабул қилиш анча осон. Қолаверса, бу ўз аъзоларига кўпроқ ҳуқуқий ҳимояни таъминлай оладиган юридик шахсдир.
Бошқарувчилар мулкдорларга ХУМШни ташкил этишни таклиф этаётганларининг яна битта сабаби бор. Янги қурилган объектларда уй атрофидаги ер участкаларидан фойдаланиш билан боғлиқ жиддий масала юзага келмоқда. Турар жой мажмуаларида бу анча катта майдонни эгаллайдиган жойлардир. Квартираларни харид қилиб олгандан кейин мулкдорлар уларнинг фойдаланувчиларига айланади. Улар ер участкасини сақлаб туришга ҳақ тўлаганидан кейин, моҳиятан олганда, ер солиғини ҳам тўлашлари керак. Лекин бу уларнинг зиммасига каттагина юк бўлади. ХУМШ ташкил этилган тақдирда эса, муаммони бир қарашда ҳал қилса бўладигандек туюлади: ширкат ННТ сифатида ер солиғини тўлашдан озод этилган. Бироқ бу ерда ҳам ўзига хос мураккабликлар бор. Агар у ХУМШ ёки БК бошқарувига бериб юборилса, бари бир мулкдорлар ундан фойдаланувчилар бўлиб қолаверади. Ҳар қандай ҳолатда ҳам уларнинг тўлашига тўғри келади (Бу ҳақда нашримизнинг шу сонида чоп этилган «Янги қурилган уйларга туташ майдонлар: ер солиғини ким тўлайди?» материалида батафсил кўринг). Бу масала билан биз ДСИга бир неча маротаба мурожаат қилганмиз. Улар солиқни фойдаланувчи тўлаши кераклигини айтишди. Мазкур масаланинг ечими ККУга туташ ер участкаларига солиқ солинмаслиги тўғрисидаги нормани киритиш билан ҳал бўлади, деб ўйлаймиз.
MMG ККУнинг умумий мол-мулкига хизмат кўрсатиш вазифаларини қурувчидан ширкатга ўтишини шартнома доирасида далолатнома бўйича ўтказади. Бу мажбурий тартиб-таомил. Биринчидан, бу мажбуриятда тарафнинг ўзгариши ҳисобланади ва ҳуқуқий тушунмовчиликларни бартараф этиш мақсадида ушбу жараён расмийлаштирилиши керак. Иккинчидан, вазифалар ўтказилаётганда ХУМШ мол-мулкнинг соз ҳолатда эканлигига ишонч ҳосил қилади ва нуқсонларни бартараф этиш бўйича талабномаларни тақдим этиши мумкин. Учинчидан, умумий мол-мулк ва унинг хусусиятлари таърифининг келтирилишидан мақсад янги мулкдорларни улар келгусида нималарга сарф-харажатлар қилишларидан хабардор этишдан иборат. Тўртинчидан, умумий мол-мулк бўлинмас эканлигини ҳамда ҳар бир янги кўчиб келган шахснинг уй-жой биносига нисбатан ҳуқуқи бўлганидан ташқари, сотиб бўлмайдиган умумий мол-мулкда ҳам улуш ҳуқуқи борлигини эслатиб қўйишдир.
Локал қозонхоналардаги газдан фойдаланганда тўлов билан боғлиқ масала ҳал бўлди
MMGга тегишли бўлган турар жой мажмуаларида замонавий ер усти ва ер ости автомобиль тўхташ жойлари мавжуд. Улар алоҳида кўчмас мулк сифатида сотилади ҳамда квартира мулкдори унга бўлган мулк ҳуқуқини расмийлаштиради. Уни сақлаб туриш учун алоҳида ҳақ тўланади. Шу билан бирга меҳмонлар учун автотўхташ жойлари қурилган.
Замонавий кўп қаватли биноларда якка тартибдаги қозонхоналар билан бирга, уй атрофидаги ҳудудларда жойлашган локал қозонхоналардан ҳам фойдаланилади. Яқин вақтгача газнинг нарх-навоси мини-қозонхоналардан фойдаланишга тўғаноқ бўлиб турган эди. Шу ўринда ХУМШлар учун ҳам юридик шахслар учун қўлланилган тариф қўлланилиб, бу уларга анча оғирлик қиларди. MMG ККУ бошқарувчилари гуруҳининг Вазирлар Маҳкамасига мурожаати ташаббускори бўлди. Мазкур масала бошқа яшовчилар томонидан ҳам бир неча маротаба кўтарилди. Яқинда у ҳал бўлди. Табиий газдан фойдаланиш қоидаларининг (ВМнинг 12.01.2018 йилдаги 22-сон қарорига 2-илова) 103-бандига қўшимчалар киритилди: табиий газдан локал қозонхоналар учун фойдаланадиган хусусий уй-жой мулкдорлари ширкатларига табиий газга маиший истеъмолчилар учун белгиланган тариф қўлланилади.
Олдинда турган вазифа локал қозонхоналарда, шу жумладан аҳоли тўлиқ кўчиб келмаган бир шароитда ишлаб чиқарилаётган иссиқлик энергияси ҳақини истеъмолчилар томонидан тўланиши масаласини ҳал этишдир. Биз мулкдорларга бир нечта вариантларни таклиф қилмоқдамиз: тўловни ҳамма бир хил тўласин; ёки фақат фойдаланаётганлар тўласин; ёхуд яшаётганлар ва иссиқлик энергиясидан фойдаланаётганлар нисбатидан келиб чиқиб тўлансин. Лекин бу ўринда мутахассисларнинг аниқ ҳисоб-китоблари керак бўлади. Акс ҳолда баъзи ХУМШлар локал қозонхоналарни Тошиссиққувватига топшириб юбораётирлар, бунда уларни ўрнатишдан маъно қолмайди.
Умумий мол-мулкни бошқариш ва хизмат кўрсатиш бўйича стандарт хизматлардан ташқари, бизда юқори қулайликка эга бўлган хизмат турлари ҳам мавжуд. Бунга мажмуанинг хавфсизлигини сақлаш (қўриқлаш), диспетчерлик ва авария хизматлари, боғбон ва агроном хизматлари ва бошқаларни мисол келтирса бўлади. Ҳар бир турар жой мажмуасига бошқарувчи бириктирилган. Ҳар бир хизмат учун нарх-наво чиқарилган. Биз мулкдорлар учун даромад ва харажатлар сметасининг бир нечта вариантини тайёрлаймиз, мулкдорларнинг ўзи тасдиқлайдиган бадал миқдорини ҳисоблаймиз. Турар жой биноларининг мулкдори учун ўртача бадал миқдори 1 кв.м учун 1 500–1 700 сўмни ташкил этади. Замонавий асбоб-ускуналарга хизмат кўрсатилгани, ҳудуд ободонлаштирилгани, яшаш учун юқори даражадаги қулайликлар таъминлангани сабабидан бу нарх-наво ўртача шаҳардагидан анча қиммат туради.
Мулкдорларнинг бадаллари ширкатнинг ҳисоб-китоб счётида жамланади, ундан БК хизматлари учун ўтказиб борилади. Амалга оширилган ишларнинг тўлиқ ҳисоботи яшовчилар олдида йил якунлари бўйича ўтказилади. Ҳисобда пул маблағлари қолгудек бўлса, қандай фойдаланишни ХУМШ аъзоларининг ўзлари ҳал қиладилар. Асосан маблағлар келаси йилга ўтказилади. Аммо иқтисод қилинган маблағларни ХУМШ ва БК ходимларига маош қилиб бериш, бадал миқдорини камайтиришга йўналтирилган ҳоллар ҳам бўлган.
Мамлакатимизда уй-жой қурилишининг жадал суръатларда олиб борилиши мазкур жабҳанинг барча иштирокчилари олдига янги талабларни қўяётир. Шу ўринда ҳуқуқий дастакларни яратиш, янги қурилиш объектлари бошқарувчиларининг профессионал даражасини ошириш муҳим масалалардан бўлиб қолаверади».
Мавзувий сонни махсус мухбиримиз Ирина Гребенюк олиб боради.
