Norma.uz
Газета Норма / 2019 год / № 31 / Дом, в котором мы живем

Как управлять жилыми новостройками?

 

Для Ташкента, переживающего строительный бум, вопрос, как управлять современными жилыми высотками, становится весьма актуальным. На рынке жилищных услуг появился спрос на управляющих ими. Прежде жилищники имели дело в основном с типовыми многоэтажками. Сегодняшние застройки – это дома с улучшенными планировками и инженерными коммуникациями, современными материалами, технологиями, конструкциями. Среди них есть масштабные жилые комплексы (ЖК) с торговыми, офисными, ландшафтными и прочими сегментами. Это предполагает иной профессиональный уровень их содержания. И здесь возникает ряд нюансов, не характерных для вторичного жилья. Например, взаимодействие управляющей компании (УК) и новых собственников с застройщиком; особенности при выборе способа управления, если дом полностью не заселен; кто должен платить земельный налог за придомовую территорию и т. д.

 

 

Вопросы управления новыми многоквартирными домами (МКД) у нас недостаточно урегулированы законодательством. Есть проблемы, требующие разработки четких правовых механизмов. Например, действующие нормативно-правовые акты не предусматривают норму, устанавливающую, что МКД не могут оставаться без управления. В результате были случаи, когда после сдачи высоток в эксплуа­тацию застройщик бросал собственников на произвол судьбы, и те не знали, что делать дальше. Сейчас завершается работа над проектами нового жилищного законодательства, в которых предлагается урегулировать ряд вопросов, связанных с новостройками.

Конечно, серьезный, социально ответственный застройщик будет дорожить деловой репутацией, заботиться о сохранении своих объектов, их эффективной эксплуатации. Он либо сам создает УК, либо работает в тандеме с одной из них на всех своих объектах. Такой подход применяется в основном в жилых комплексах, где используются конструктивные, архитектурные, дизайнерские, технологические новации. Ведь обычная УК вряд ли сможет быстро освоить их. Особенно важно это после сдачи МКД в эксплуатацию, чтобы сразу включиться в его обслуживание, оперативно устранять недочеты. В последнее время такая схема используется не только в элитных ЖК, но и на объектах эконом-класса.

Согласно законодательству собственники сами выбирают способ управления, в том числе УК. Компания, привлекаемая застройщиком либо обслуживающая его новостройки, может вызвать недоверие. Мол, не будет ли тут сговора, завышения цен на услуги либо сокрытия недоделок. Здесь надо руководствоваться здравым смыслом. УК, предлагаемая застройщиком в новостройке, на начальном этапе скорее необходимость. И это, пожалуй, следует закрепить законодательно. В дальнейшем ее всегда можно сменить. Но надо соразмерять, насколько это будет оправданно.

В столице, где реализуются амбициозные проекты современных жилых застроек, один из примеров взаимодействия застройщика и УК – кооперация девелоперской компании Golden House с ООО УК «MMG Facility Management Group», занимающейся управлением и обслуживанием ее новостроек. В основном это элитные жилые комплексы, но есть и объекты эконом-класса. Основные принципы управления как элитным, так и более социально ориентированным новостроем в принципе одинаковы. Застройщики, новоселы и управляющие могут присмотреться к опыту MMG. Здесь есть практика управления, решения ряда неурегулированных вопросов, с которыми сталкиваются другие управляющие в новостройках. Об этом беседуем с директором MMG Фаррухом Рахматовым. Это грамотный управленец, который входит в инициативную группу по разработке проектов нового жилищного законодательства от Ассоциации организаций профессиональных управляющих и обслуживающих жилищный фонд Узбекистана.

 

 

УК включается в работу до завершения строительства

 

«MMG была зарегистрирована в 2012 году, – говорит Фаррух Рахматов. – Прежде часть нашей команды работала в Golden House. Накануне сдачи жилых комплексов в эксплуатацию встал вопрос об их управлении. Застройщик был заинтересован, чтобы дальнейшее техническое состояние сложных, взаимосвязанных систем жилых объектов поддерживали специалисты, досконально знающие их особенности. Управление современными жилыми комплексами – это несколько иное управление. Мы работаем бок о бок с застройщиком, в любой момент можем получить его консультацию, обеспечить грамотное обслуживание домов, оперативно устранить все неполадки как до, так и после сдачи МКД. MMG управляет исключительно жилыми комплексами Golden House. Управляющих либо жителей других домов мы можем только консультировать. Сейчас в управлении MMG 23 дома, около 700 квартир, 300 нежилых помещений, которые обслуживают 40 специалис­тов компании.

УК включается в работу уже на этапе завершения строительства. Мы начинаем изучать проект, техническую сторону вопроса, готовимся к заключению договоров с компаниями по обслуживанию лифтов, котельных, домофонов, охраны, благоустройству территории и т. д. Это высокие профессионалы, с которыми работаем практически на всех объектах застройщика. Многие из них являются поставщиками оборудования, которое они же и обслуживают.

Самый сложный период управления новостройкой – пос­ле сдачи жилого объекта в эксплуатацию. Дома полностью не заселены, выбор способа управления не определен, но высотки надо обслуживать, даже если право собственнос­ти оформили и вселились лишь 20–30 % собственников. Их надо обеспечивать водой, электроснабжением, газом. Лифт должен работать, территория, подъезды и прочее должны быть в порядке и т. д. На кого падают эти расходы? Пока способ управления не определен, домом управляет застройщик, который несет все расходы по содержанию общего имущества.

После 100 % продажи квартир застройщик уходит с объекта, но его ответственность на этом не заканчивается. Он дает гарантию по качеству и безопасности жилья на 2 года. 3 года – гарантия поставщика лифтов и мини-котельных. Мы принимаем у застройщика жилой комплекс с тщательной проверкой каждой квартиры и общего имущества.

 

 

Когда выбирать способ управления?

 

Согласно законодательству выбор способа управления осуществляется всеми собственниками МКД. А если дом заселен частично? Предположим, право собственнос­ти оформили всего 30 % жильцов. Собственником 70 % непроданных квартир является застройщик. Значит (30 + 70 = 100), условие участия в общем собрании 100 % собственников соблюдено. Решение же принимают более 50 % собственников.

Как принимается решение? Если следовать действующему законодательству, то способ управления в МКД выбирается на общем собрании большинством голосов. Но в новостройках есть свои нюансы. Теоретически решение можно принять, даже если в собственности новоселов будут всего 10 % квартир. Владельцем 90 % невыкупленных жилых помещений является застройщик, у которого всего 1 голос при принятии решений. Оно может быть принято 11 собственниками. Но на практике это может привести к возможным злоупотреблениям, потому что таким узким кругом в полной мере не могут быть учтены интересы большей части собственников.

Жилищный кодекс устанавливает, что управление частным жилищным фондом может осуществляться у нас непосредственно собственниками жилых помещений, товариществом, управляющим или управляющей организацией. Выбору способа управления предшествует огромная разъяснительная работа MMG с собственниками. Общие собрания проводятся в каждом отдельном доме жилого комплекса.

Необходимость профессионального управления МКД в новостройках предлагается закрепить в новом жилищном законодательстве. В частности, в статье 7 проекта закона «Об управлении многоквартирными домами» обозначено, что собственники жилых помещений в течение месяца со дня принятия МКД в эксплуатацию должны выбрать на общем собрании способ управления. Если не сделают этого, то городское подразделение МинЖКО на 3 месяца вводит внешнее управление: определяет УК либо управляющего. Если не решат этот вопрос в указанный срок, то районное подразделение МинЖКО проведет открытый конкурс по отбору УК либо управляющего.

Но месяц с момента ввода МКД в эксплуатацию для выбора способа управления – слишком короткий срок, если речь идет о больших жилых комплексах. В этот период большая часть квартир еще не выкуплена и не заселена. Для жилых новостроек целесообразно уточнить редакцию предлагаемой нормы: собственники выбирают способ управления после оформления права собственности на более чем 50 % квартир.

Но есть и иное мнение: комплекс общедомового имущества после сдачи дома должен обслуживаться либо УК застройщика, либо компанией, которую он привлекает на свои объекты. При продаже квартиры застройщик может уведомить об этом собственника и указать в договоре конкретную управляющую компанию. Следует указать также минимальный период управления: либо до полного заселения МКД, либо до истечения гарантийного срока застройщика (2 года). Если в дальнейшем собственники будут недовольны работой УК, они могут сменить ее. Но установленный минимальный срок – это объективная необходимость в интересах собственников и в целях сохранности общего имущества МКД.

 

 

УК + ТЧСЖ

 

Вначале MMG работала напрямую с собственниками, заключая договоры на обслуживание с каждым из них. Это достаточно сложно, когда в жилом комплексе в среднем 3–4 дома, а в каждом – порядка 70–100 квартир. Законодательство предусматривает заключение договоров УК с доверенными лицами собственников, уполномоченными общим собранием. Но многие новоселы против, чтобы кто-то за них принимал решения. Сейчас управляющие предлагают собственникам создание в новостройке ТЧСЖ, которые заключают договоры с УК на содержание общего имущества. В товариществе проще принимать коллективные решения. К тому же это юридическое лицо, обеспечивающее своим членам большую правовую защищенность.

Управляющие ориентируют собственников на ТЧСЖ еще по одной причине. В новостройках возникает серьезный вопрос с пользованием придомовыми земельными участками. В жилых комплексах они занимают солидную площадь. После приобретения квартир их пользователями становятся собственники. Они оплачивают содержание земельного участка и, по сути, как его пользователи должны платить земельный налог. Но это будет слишком большая нагрузка на них. Если создать ТЧСЖ, то проблема на первый взгляд вроде бы решаема: товарищество как ННО освобождено от уплаты земельного налога. Но здесь есть свои сложности. Если передать его в управление ТЧСЖ или УК, пользователями все равно будут оставаться собственники. По-любому им придется платить. (Подробно об этом смотрите в материале этого выпуска «Придомовой участок в новостройке: кому платить земельный налог?».) Несколько раз мы обращались с этим вопросом в ГНИ. Они ответили, что налог платит пользователь. Решение этого вопроса видится в том, чтобы ввести норму, согласно которой земельные участки, прилегающие к МКД, не облагались налогом.

MMG осуществляет передачу функций обслуживания общего имущества МКД от застройщика товариществу по акту в рамках договора. Это обязательная процедура. Во-первых, это смена стороны в обязательстве и она должна быть оформлена во избежание правовых недоразумений. Во-вторых, при передаче функций ТЧСЖ убеждается в надлежащем состоянии имущества и может предъявить требования по устранению неполадок. В-третьих, описание общего имущества и его характеристик делается для того, чтобы информировать новых собственников, на содержание чего они будут нести расходы. В-четвертых, чтобы напомнить, что общее имущество неделимо и у каждого новосела, помимо права на жилое помещение, есть право на долю в общем имуществе, которую нельзя продать.

 

 

Решен вопрос с оплатой газа при использовании его в локальных котельных

 

В жилых комплексах, находящихся под началом MMG, современные наземные и подземные парковки. Они продаются как отдельный вид недвижимости, и собственник квартиры оформляет право собственности на нее. За ее содержание вносится отдельная плата. Имеются также гос­тевые парковки.

В современных высотках используются как индивидуальные котлы, так и локальные котельные, расположенные на придомовой территории. До недавнего времени эксплуатацию мини-котельных тормозили цены на газ. Для ТЧСЖ в этом случае применялся такой же тариф, как для юридических лиц, что делало его неподъемным. MMG инициировала обращение группы управляющих МКД в Кабинет Министров. Этот вопрос не раз поднимался и другими жилищниками. Недавно он был решен. В пункт 103 Правил пользования природным газом (прил. N 2 к ПКМ N 22 от 12.01.2018 г.) внесены дополнения: к товариществам частных собственников жилья, использующим природный газ для газоснабжения локальных котельных, применяется тариф на природный газ, установленный для бытовых потребителей.

Проработки требует вопрос оплаты потребителями теп­ловой энергии, вырабатываемой локальными котельными, в том числе при неполном заселении дома. Мы предлагаем собственникам на выбор несколько вариантов: либо все платят одинаково; либо только те, кто ее использует; либо исходя из соотношения проживающих и использующих тепловую энергию. Но здесь нужны конкретные расчеты специалистов. Иначе некоторые ТЧСЖ передают локальные котельные Таштеплоэнерго, что, по сути, теряет смысл их установки.

Помимо стандартных услуг по управлению и обслуживанию общего имущества, у нас есть услуги повышенной комфортности. Это обеспечение безопасности комплекса (охрана), диспетчерская и аварийные службы, услуги садовника и агронома и т. д. За каждым ЖК закреплен управляющий. На каждую услугу просчитана калькуляция. Мы готовим для собственников несколько вариантов смет доходов и расходов, рассчитываем размер взноса, который они утверждают. Средний размер взноса для собственников жилых помещений составляет 1 500–1 700 сум. за 1 кв. м. Это несколько выше, чем по городу, за счет обслуживания современного оборудования, благоустройства территории, услуг по обеспечению повышенной комфортности проживания.

Взносы собственников аккумулируются на расчетном счете товарищества, с которого перечисляются УК за услуги. Полный отчет о проделанной работе перед жителями проводится по итогам года. Если остаются деньги, члены ТЧСЖ решают, как их использовать. В основном они переходят на следующий год. Но были случаи, когда сэкономленные средства жители решили направить на зарплату работникам ТЧСЖ и УК, уменьшение размера взноса.

Стремительное развитие жилищного строительства в стране предъявляет новые требования ко всем участникам этого сегмента. И здесь очень важны создание правовых механизмов, повышение профессионального уровня управляющих жилыми новостройками».

 

Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.

 

Прочитано: 101 раз(а)

В этой теме действует премодерация комментариев.
Вы можете оставить свой комментарий.

info!Оставляя свой комментарий на сайте, Вы соглашаетесь с нашими Правилами их размещения.
Гость_
Антибот:

Если Вы заметили ошибку, выделите фрагмент текста, содержащий ошибку, и нажмите Ctrl+Enter.
Сайт разработан в ООО «NORMA», зарегистрирован в Узбекском агентстве по печати и информации 01.06.2018г.
Регистрационное свидетельство № 0406.
Адрес: Узбекистан, 100105, г. Ташкент, Мирабадский р-н, ул. Таллимаржон, 1/1.
Тел. (998 71) 200-00-90. E-mail: admin@norma.uz
Копирование материалов сайта без согласования с администрацией ресурса запрещено.
© ООО «NORMA», 2007-2018 г. Все права защищены.
18+   Яндекс.Метрика