Между собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах (МКД)
по-прежнему сохраняются противоречия. Да такие, что хоть за голову хватайся. Например, в подвальном помещении жилой многоэтажки (дом N 5), что на квартале Ц-1 в столице, были оборудованы бассейн и сауна. А это запрещено законодательством. Судя по тому, как энергично и уверенно самовольщики сооружали финскую баню на глазах у всех, не обращая внимания на жалобы жильцов, можно сделать вывод: кто-то дал им разрешение на запрещенный в МКД вид деятельности. Товарищество «Она Замин Иккинчи Коммунал» безрезультатно призывало владельцев подвального помещения к закону, обращаясь в ряд инстанций. В конце концов сменились арендаторы и злополучную сауну переоборудовали под хозмаг. Сауна с бассейном в жилом доме – это не единственное нарушение законодательства собственниками нежилых помещений в восьми домах, объединенных в этом ТЧСЖ.
Мороженое или кальян?
В товариществе 18 нежилых помещений. Со многими из них у жильцов и администрации ТЧСЖ нормальные отношения: договор, уплата взносов, соблюдение правил проживания в МКД. Председатель товарищества Светлана Группер приводит примеры, когда бизнес-соседство доставляет головную боль и неудобства. В доме N 36 в нежилом помещении оборудовано кафе-кальянная. Делается это в нарушение законодательства. В республике принят Закон «Об ограничении курения кальянов и электронных сигарет в общественных местах». Он устанавливает перечень объектов, где нельзя этим заниматься. В то же время допускаются исключения для торговых центров и точек общепита, но в специально отведенных для этого помещениях (ст. 6 Закона), чего нет в данном случае.
На вывеске заведения, где собираются любители кальяна, указано «Кафе-мороженое». А в рекламе, которую выставляли: «С 12.00 до 18.00 – любые виды кальяна со скидкой». Удовольствие это часто затягивается далеко за полночь.
Что делать жильцам?
Они могут обратиться с заявлением к владельцу кафе (арендатору) либо собственнику нежилого помещения, которые несут ответственность за реализацию Закона (ст. 8 Закона). Если это не возымеет действия – в органы внутренних дел, контролирующие исполнение Закона, а также в суд.
Еще один момент, волнующий жителей всех многоэтажек, в которых есть бизнес-соседи. Как обычно, каждый новый владелец нежилого помещения проводит его переоборудование. В большинстве случаев с нарушением установленных норм и правил. Жильцы дома N 36 опасаются, как бы еще чего не вышло при таком пренебрежении законодательством. Рассказывают, что в соседнем доме в переоборудованном под кафе аналогичном нежилом помещении произошло возгорание. От такого соседства можно ждать чего угодно. Чтобы оградить себя от этого, жители провели общее собрание дома, обратились с заявлением в городские СЭС, управление пожарной охраны, хокимият, прокуратуру на предмет соответствия законодательству действий владельца нежилого помещения. Откликнулись лишь одни пожарные, которые, изучив ситуацию, выдали руководству кафе свои рекомендации. Остальные ведомства заявления жильцов проигнорировали. Вполне предсказуемая реакция на обращения граждан, когда чиновники откровенно плюют на их проблемы, не желая разбираться.
Кому бизнес, а кому проблемы
Неудобства жильцам доставляет еще одно соседство – ногтевой салон в доме N 35. Запах ацетона, лаков, прочей сопутствующей химии поднимается вверх, в квартиры жильцов вместе с табачным дымом. Клиенты салона и персонал дружно курят, вынуждая жильцов дышать дымовой завесой. В одном из подъездов ребенок аллергик, остро реагирует на запахи. Жильцы всех восьми квартир в этом же подъезде некурящие, а по воле работников и посетителей салона превратились в пассивных курильщиков. По данным ВОЗ, это еще более опасно для здоровья, чем активное курение.
Что делать жильцам, если договориться с арендаторами и владельцем нежилого помещения не удается?
Обратиться к председателю ТЧСЖ, у которого договор с собственниками нежилого помещения. Салон маникюра оказывает бытовые услуги. Это разрешенный вид деятельности в нежилых помещениях многоквартирных домов. В то же время Положение о порядке использования нежилых помещений в многоквартирных домах (прил. N 2 к ПКМ N 22 от 24.01.2000 г.) запрещает размещение объектов, эксплуатация которых может привести к физическому и химическому загрязнению территории и воздуха жилой среды, нарушению нормальных условий жизнедеятельности проживающих в доме лиц (прим. к Перечню, утв. Положением). Значит, жители могут обратиться в СЭС, в компетенции которой оценить степень опасности запахов, распространяемых маникюрным салоном. Если это будет безрезультатно – в суд.
Теперь о курении. В республике действует Закон «Об ограничении распространения и употребления алкогольной и табачной продукции». Он устанавливает, что все общественные места подпадают у нас под запрет курения. Курить можно лишь в специально отведенных местах (ст. 19 Закона). Здесь недостаточно урегулированы 2 момента. Законодательство не дает толкования, что такое общественное место и как обустроить специально отведенное для курения место.
Общественное место – понятие очень широкое. Одним из его признаков является публичность, то есть место потенциального присутствия людей за пределами частного владения. Ногтевой салон – это общественное место. Поэтому его руководители должны разместить табличку или знак о запрете курения либо обустроить специальное место для этого. Поскольку нет регламента, как это сделать, надо полагать, что отведенные для курения места должны соответствовать санитарным и противопожарным нормам. Чтобы избежать конфликтов с жильцами в МКД, в помещении место для курения должно быть оснащено хорошей системой вентиляции, а на улице – специальными указателями, знаками. Если в помещении с курильщиком договориться не удается, следует обратиться к сотруднику ОВД или в судебные органы. Ответственность за курение в общественных местах устанавливает статья 56-1 КоАО.
Употребление табачной продукции на рабочих местах, в учреждениях здравоохранения, образовательных, спортивно-оздоровительных учреждениях, пожароопасных местах, включая автозаправочные станции, и иных общественных местах, кроме специально отведенных мест и (или) помещений для употребления табачной продукции, влечет наложение штрафа в сумме 1/3 МРЗП.
Статья 56-1 КоАО.
В чем причины противоречий?
Причин противоречий между собственниками жилых и нежилых помещений в МКД несколько. Это несовершенство законодательства; пренебрежение нормативно-правовыми актами владельцами нежилых помещений, а также теми, кто задействован в процессе перевода квартир из жилых в нежилые; отсутствие должного контроля за соблюдением владельцами нежилых помещений разрешенного вида деятельности; нарушение строительных норм и правил при реконструкции и перепланировке помещений и т. д. Многие из «нежилых» не желают заключать договоры с ТЧСЖ, вносить обязательные взносы на содержание общего имущества, не согласны с размерами взносов. Нежилые помещения часто переходят из рук в руки без уведомления об этом товарищества. Сейчас при заключении сделки купли-продажи нежилого (как и жилого) помещения не требуется представлять данные о наличии задолженности по обязательным взносам. Новые собственники часто получают в наследство долги прежних хозяев и не хотят их оплачивать.
Прежде при переводе жилого помещения в нежилое требовалось согласование с товариществом (его членами). Сейчас ТЧСЖ исключили из этого процесса, объясняя упрощением разрешительных процедур для бизнеса. Мол, согласие либо отказ товарищества можно расценить как ограничение права частной собственности потенциального владельца нежилого помещения. Ведь Закон «О товариществах частных собственников жилья» уравнивает в правах собственников жилых и нежилых помещений.
Но согласие или согласование действий с ТЧСЖ в ряде случаев крайне необходимо. Например, когда владелец нежилого помещения планирует его переоборудовать и это затрагивает интересы других собственников общего имущества в доме. Когда перевод жилого помещения в нежилое невозможен без приобщения к нему части общего имущества. Например, при оборудовании дополнительного входа, изменении фасада здания, несущих конструкций помещения и т. д. Или бизнес-сосед наметил сделать пристройку к дому, занять часть участка, который закреплен за товариществом на основе кадастровых документов, а значит, является общим. Этот момент следует учесть разработчикам нового жилищного законодательства.
Еще один момент. Собственники нежилых помещений в МКД не являются членами ТЧСЖ, что также отражается на отношениях сторон. Многие руководители бизнес-структур, обосновавшиеся в нежилых помещениях, считают, что Закон о ТЧСЖ распространяется исключительно на членов товарищества, а они не должны подчиняться его требованиям. Проблема в том, что владельцы нежилых помещений в МКД не проживают в них и не могут в полной мере осознать, что общее имущество является общим и для них, а не только для собственников жилых помещений. Отношение к нему у бизнеса отстраненное, хотя общее имущество принадлежит ему на таком же праве частной собственности.
Конечно, вопросы, связанные с реконструкцией, перепланировкой и переоборудованием жилых и нежилых помещений в МКД, находятся в компетенции хокимиятов, структур по архитектуре и строительству. Но товарищество здесь, рядом, в доме. Когда реконструкция затрагивает общее имущество других собственников, они кровно заинтересованы в его сохранности. Снять разногласия сторон могло бы наделение владельцев нежилых помещений статусом членов ТЧСЖ. Кстати, это предложение рассматривается разработчиками проектов нового жилищного законодательства, над которым сейчас работают специалисты.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
