Norma.uz
Газета Норма / 2014 год / № 31-32 / Дом, в котором мы живем

Алло, у меня вопрос…

 

Возможность получить разъяснения по различным аспектам деятельности ТЧСЖ жителям столицы предоставила «прямая линия», организованная Ассоциацией товариществ частных собственников жилья г. Ташкента. На вопросы отвечали председатель правления Ассоциации Алишер НАБИЕВ и главный специалист Раиса ЛИ. Информационную поддержку диалогу в режиме он-лайн традиционно обеспечивала редакция газеты «Норма».

 

СТЕРЕОТИПЫ ПРОШЛЫХ ЛЕТ И НОВЫЕ РЕАЛИИ

Помимо консультации, как решить тот или иной вопрос, связанный с содержанием многоквартирного дома, такие акции высвечивают ситуацию в жилищной сфере, тенденции и динамику, проблемы и достижения. Что можно сказать об этом по итогам «прямой линии»? Прежде всего ее организаторы зафиксировали заметное сокращение числа обратившихся по телефону, прежде оно зашкаливало. Хочется надеяться, что спад активности был вызван пиком чилли, «солнечным ударом», когда интерес ко всему происходящему несколько ослабевает.

При неувядающей тематике вопросов на тему «жилищки» изменился их характер. Прежде на «прямой провод» обращалось большое число собственников квартир, неплохо владеющих законодательством, активных, инициативных, прилагающих усилия для улучшения состояния своих домов. Сейчас значительная часть – это люди, не осведомленные о своих правах и обязанностях, требующие и не желающие пальцем пошевелить для благоустройства много­этажки. «Уберите плохого председателя, бухгалтера, исполнительного директора. Кто может засыпать арыки, чтобы не бросали мусор, установить детскую площадку, которую привезли спонсоры? Кому лучше пожаловаться на товарищество, кто контролирует ТЧСЖ? У нас взносы высокие. В товариществе все плохо, верните нам жэк, при нем было лучше» – вот основной спектр вопросов и требований, рисующих довольно безрадостную картину бытия.

Многие обращались на «прямую линию» не за разъяснением и консультацией, что является ее основной целью, а с требованием наказать, переизбрать, сделать что-то вместо них. Что удивительно – отвергались предложения работников Ассоциации приехать на место, разобраться в ситуации, помочь в решении проблемы. Для этого надо было организовать собрание жильцов. На другом конце провода отвечали: «Мы работаем. Кому это надо? Не хотим ссориться с соседями, пусть это делает ТЧСЖ». Но при такой позиции в доме никогда не будет порядка. Все это выдвигает на первый план необходимость серьезной разъяснительной работы среди руководителей и членов ТЧСЖ по вопросам содержания многоквартирного жилого фонда.

Диалог показал, что люди по-прежнему живут стереотипами прошлых лет, называя товарищества жэками, обязательные взносы – коммунальными платежами, полагая, что за состояние жилья по-прежнему отвечает государство. На «прямую линию» обращались только жители многоквартирных домов, а прежде – руководители ТЧСЖ, обслуживающих организаций, махаллинских комитетов, представители судебных органов. География звонков в этот раз была ограничена только столицей.

Но новые положительные тенденции в ЖКХ пробивались в обращениях даже сквозь «солнечный удар». На помощь ТЧСЖ пришел банковский сектор. Кредиты, о которых еще пару лет назад не могли даже мечтать товарищества, стали для них доступны. Большую поддержку продолжает оказывать государство. Благодаря этому оживилась работа по капитальному ремонту общего имущества многоэтажек. Товарищества выполняют затратные работы, на которые прежде не могли найти средства. Новые реалии нашли отражение в вопросах, прозвучавших в рамках прямого диалога с читателями.

 

ВЫХОДИМ ИЗ ТЧСЖ. КАК ОПЛАЧИВАТЬ КРЕДИТ?

– Товарищество получило кредит на ремонт кровли. После того как ее привели в порядок, мы решили выйти из ТЧСЖ и создать самостоятельное однодомное на базе нашей многоэтажки. Но прежнее товарищество не отпускает нас, отказывается предоставить разделительный баланс, передать документы. Председатель говорит: «Вначале погасите кредит, потом выходите». Мы намерены выплачивать его в новом ТЧСЖ, но прежнее стоит на своем. Как можно урегулировать эту ситуацию?

– Жители дома должны провести общее собрание. В протоколе необходимо зафиксировать, что вы хотите зарегистрировать новое товарищество путем выделения дома из прежнего ТЧСЖ. Согласно пункту 5 Положения о порядке государственной регистрации и постановке на учет товариществ частных собственников жилья (приложение N 3 к Постановлению Президента от 10.02.2005 г. N ПП-3) в этом случае экс-товарищество должно предоставить вам разделительный баланс, содержащий положения о правопреемстве по всем обязательствам реорганизуемого товарищества в отношении всех его кредиторов и должников, включая обязательства, оспариваемые сторонами. Этот документ необходимо передать в финансовые органы и перезаключить договор о погашении кредита с банком.

 

ВЕРНИТЕ НАМ ЖЭК

Вокруг нашего дома много сухих деревьев, которые могут при сильном ветре повредить крышу, фасад. Я обращалась с этим вопросом в махаллинский комитет, ТЧСЖ, чтобы спилили сухостой. Председатель товарищества говорит, что самим делать это нельзя. Кто должен этим заниматься? Я живу на верхнем этаже четырехэтажного дома. Время от времени в квартире в определенном месте «течет» потолок, но крыша тут ни при чем. В чем здесь дело, куда обращаться? И вообще, в товариществе много проблем. Председатель нас не устраивает. Хотели его переизбрать, но это невозможно, потому что председателей назначают. У наших жителей пожелание – вернуть жэки, при которых было больше порядка, чем при ТЧСЖ.

– По вопросам вырубки деревьев следует обратиться с заявлением в городской Комитет по охране природы. Его специалисты выезжают на место, выясняют причины, по которым планируется вырубка. Если дерево высохшее, больное, представляет угрозу для дома или жителей, то выдается решение на его вырубку и оплату, которая зависит от диаметра и породы дерева.

Причину протечки, скорее всего, надо искать в системах горячего и холодного водоснабжения, которые могут проходить по верху жилого дома.

Председатель правления товарищества не назначается, а избирается на общем собрании членов ТЧСЖ. Это предусмотрено Законом «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32, далее – Закон о ТЧСЖ). Другое дело, что многие жители, пользующиеся авторитетом и доверием своих соседей, не хотят взваливать на себя эту ношу, поскольку работа по содержанию общего имущества в многоквартирном доме – сложная и неблагодарная. В результате бывает, что к руководству приходят случайные люди. Поэтому статьей 19 Закона о ТЧСЖ установлено, что к компетенции общего собрания членов ТЧСЖ относится рассмотрение предложения органа государственной власти на местах об отзыве председателя правления и освобождении от должности управляющего (исполнительного директора) при несоблюдении ими прав и законных интересов членов товарищества, а также рекомендации по кандидатурам на эти должности.

При жэках собственником жилого фонда у нас было государство, которое заботилось о его состоянии. Но жители тогда были квартиросъемщиками, не могли распоряжаться жилыми помещениями – продавать, дарить, завещать их и так далее. Став собственниками жилья, мы получили такое право, а вместе с ним обязанность заботиться не только о своих квартирах, но и об общем имуществе в доме. Другими словами, одновременно мы получили право на общедолевую собственность, которая неразрывна с правом собственности на квартиру. Поэтому возврат к жэкам означал бы возврат своей собственности государству. Но наши квартировладельцы не хотят этого. Они хотят владеть квартирами, но чтобы общее имущество в доме оставалось заботой государства. Но так не бывает.

* * * 

В нашем товариществе исполнительный директор не хочет работать. Что с ним делать?

– Статья 19 Закона о ТЧСЖ предусматривает, что утверждение кандидатуры управляющего (исполнительного директора) является компетенцией общего собрания членов ТЧСЖ. Поэтому если исполнительный директор не справляется с возложенными на него задачами, общее собрание может принять решение о его увольнении. Чтобы впредь не возникало подобных проблем, в устав ТЧСЖ можно внести положение, что общее собрание утверждает кандидатуру исполнительного директора с испытательным сроком, который также устанавливает общее собрание. Согласно статье 85 Трудового кодекса он не может превышать 3 месяцев.

* * * 

В ТЧСЖ проблем более чем достаточно, но, как ни странно, в штате нет технического персонала. Каким образом тогда оно может выполнять работы? Двум домам, на базе которых создано товарищество, – почти полвека. Они требуют капитального ремонта, а у ТЧСЖ нет на это средств. А между тем размер взносов у нас составляет 216 сумов за 1 м2 площади.

– Товариществу из двух домов неэффективно содержать штат технических работников. Около 50% взносов будет уходить им на зарплату. Возможно, по этой причине в вашем ТЧСЖ и нет штатного персонала. Многие однодомные и малые товарищества отказываются от него. Они либо заказывают работы обслуживающей организации, либо нанимают для этого исполнителей по разовым договорам, либо выполняют их силами проживающих в доме сантехников, электриков, бухгалтеров. Размер взноса в вашем товариществе очень низкий. Содержать персонал и проводить серьезные работы на эти деньги вряд ли получится. Если дом старый, проблемный, он требует серьезных вложений. В Ташкенте сегодня средний размер взноса на содержание общего имущества составляет до 400 сумов за 1 м2.  

 

ОТКАЗЫВАЮТ В ПЕРЕРАСЧЕТЕ

Мы хотим сделать хороший ремонт в подъезде, вложить для этого собственные средства. Но председатель товарищества отказывает нам в перерасчете. Как нам быть?

– Статья 30 Закона о ТЧСЖ устанавливает, что в отдельных случаях общее собрание членов ТЧСЖ может принять решение о замене денежной формы внесения части обязательных взносов собственником помещения на другие виды его участия в общих расходах. Эту норму используют многие товарищества, но делают это, как правило, с нарушением законодательства. Чтобы у ТЧСЖ не было проблем, необходимо соблюдение определенного механизма, который не раз приводился в нашем спецвыпуске.

Возможность замены части обязательных взносов должна быть заложена в уставе товарищества. На общем годовом собрании необходимо уточнить, какую часть ежегодных начислений обязательных взносов можно заменять другими видами работ. Чтобы не собирать общее собрание по каждому случаю использования этой статьи, полномочия принимать решения по замене части взносов на другие виды работ или материалы передаются правлению. Член ТЧСЖ должен обратиться в правление с заявлением, написанным в 2 экземплярах, с обоснованием своей просьбы. Общее собрание должно определить, есть ли необходимость в предложенных собственником работах. Статья 30 Закона о ТЧСЖ применяется исключительно в отношении запланированных работ.

 

ВЗНОС ПОВЫСИЛИ. КРАН ТЕЧЕТ

На каком основании ТЧСЖ повышает размер обязательных взносов? У нас они составляют 250 сумов за 1 м2.

– Обязательные взносы должны покрывать все затраты на запланированные по дому работы. Если он находится в неудовлетворительном техническом состоянии, значит, требует больше вложений. На 250 сумов за 1 м2 общей площади невозможно произвести серьезные работы. Подход должен быть таким: сколько денег – столько работ. Члены ТЧСЖ должны быть в курсе, по какой причине повышается взнос. Для этого надо участвовать в общих собраниях, принимать основные решения по его деятельности: утверждать план работ, смету доходов и расходов, размер взноса.

* * * 

В ванной течет кран, надо поменять прокладки, но в товариществе никого не дозовешься. Я готова заплатить за работу, а мне говорят: «Ищите сантехника сами». Тогда для чего нам ТЧСЖ?

– Товарищество создается для совместного управления и обеспечения содержания, сохранности и ремонта жилищного фонда, пользования общим имуществом частных собственников жилых помещений в многоквартирном доме (статья 4 Закона о ТЧСЖ). То есть у него нет обязательств производить внутри­квартирные работы. Но при создании ТЧСЖ в его устав можно внести пункт, что оно обеспечивает выполнение таких работ по заявкам своих членов.

 

ВМЕСТО ГОРЯЧЕЙ ВОДЫ – ХОЛОДНАЯ

– В квартире установлен счетчик потребления горячей воды. Летом вместо горячей воды из крана течет холодная. Приходится долго ждать, пока она наберет градус. А между тем счетчик все это время работает. С чем связано понижение ее температуры и как это можно устранить?

– Это связано с тем, что в межсезонье во многих жилых многоэтажках в системах горячего водоснабжения отсутствует линия циркуляции. В результате происходит повышенный расход горячей воды. Это отражается на оплате ее потребления по приборам учета. В таких случаях УППО «Тошиссиккуввати» при начислении оплаты за горячее водоснабжение в домах, где установлены счетчики, применяет коэффициент выстывания горячей воды, который составляет 6%. Вам надо обратиться в теплоснабжающую организацию, чтобы уточнить, производят ли вам перерасчет.

* * * 

У нас на кухне с 2008 года нет отопления. В ТЧСЖ говорят: причина в том, что соседи внизу не заменили стояки. Как быть с ними?

– Система теплоснабжения представляет единое целое. И если какой-то ее участок забит, будет отсутствовать нормальная циркуляция, что отразится на внутридомовых сетях. Вы должны поговорить со своими соседями, объяснить им, что тепло не доходит до вашей квартиры, потому что они своевременно не заменили трубы, когда это делалось во всем подъезде. В результате они препятствуют приведению общего имущества в надлежащее состояние. Если на уровне человеческого фактора договориться не удается, обращайтесь в суд с иском о принудительной замене труб отопления в квартире ваших соседей.

* * *

Зимой в квартирах отсутствует отопление. Кроме того, надо заасфальтировать тротуар у дома, кабина лифта в ужасном техническом состоянии. К кому обращаться и кто контролирует работу товарищества?

– Прежде всего при отсутствии отопления в доме надо обращаться в ТЧСЖ. Между товариществом и теп­лоснабжающей организацией существует четкое разграничение ответственности, кто за что отвечает. Возможно, проблема возникала из-за плохого состояния внутридомовых сетей, незаконного вмешательства в них соседей, несоблюдения параметров коммунального продукта при его входе в дом и так далее. Причину следует искать совместно с теплоснабжающей организацией. При этом стороны должны составить акт обследования систем, на основе которого выяснить, почему отсутствует тепло, принять меры.

Согласно Жилищному кодексу и Закону о ТЧСЖ лифты в многоквартирных домах являются общим имуществом собственников жилых помещений. Поддержание их в исправном техническом состоянии, эксплуатация, замена, ремонт – все это прерогатива ТЧСЖ. В республике реализуется Программа обновления и ремонта лифтов в многоквартирных жилых домах г. Ташкента на 2010–2014 годы (приложение N 2 к Постановлению КМ от 29.08.2010 г. N 191, далее – Программа). Заказчиком по проведению ремонта и замены лифтов в многоквартирных домах в рамках Программы является Ташкентское городское территориальное коммунально-эксплуатационное объединение (ТГТКЭО). Оно проводит инвентаризацию лифтового хозяйства, выявляет, какие подъемники подлежат замене, реконструкции, капитальному ремонту.

Теперь что касается асфальтирования тротуара. ­Статьей 35 Закона о ТЧСЖ определено, что земельные участки товариществ предоставляются им в установленном порядке на праве постоянного пользования. Поэтому ТЧСЖ отвечает за все, что находится на его территории. Но здесь надо рассмотреть кадастровые документы: есть ли у товарищества придомовая территория. Если нет – то ее благоустройство, в том числе и асфальтирование, является зоной ответственности органа государственной власти. В асфальтировании придомовых территорий жителям часто помогает махаллинский комитет.

Контролировать ТЧСЖ должны сами жители: своим присутствием на общих собраниях, принятием решений по тем или иным вопросам, своей осведомленностью о проводимых на их деньги работах в доме. Согласно статье 5 Жилищного кодекса обеспечение контроля за использованием и сохранностью жилого фонда входит в компетенцию органов государственной власти на местах.

 

Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.

Прочитано: 2356 раз(а)

Комментарии к статье (1)

2014-08-14 10:45:16, Гость_И.Якубов - горсовпроф:
Спасибо Ирине Гребенюк за полезный материал, содержащий столь важную информацию.
Вместе с этим нужно, чтобы "горячая линия" ТЧСЖ была связана и с городской службой по коммунальным вопросам "1055", что подтверждается и приведенными в статье вопросами-звонками от жителей столицы (это как предложение по совершенствованию работы).

В этой теме действует премодерация комментариев.
Вы можете оставить свой комментарий.

info!Оставляя свой комментарий на сайте, Вы соглашаетесь с нашими Правилами их размещения.
Гость_
Антибот:

Если Вы заметили ошибку, выделите фрагмент текста, содержащий ошибку, и нажмите Ctrl+Enter.
Сайт разработан в ООО «NORMA ONLINE», зарегистрирован в Узбекском агентстве по печати и информации 26.02.2016г.
Регистрационное свидетельство № 0406.
Адрес: Узбекистан, 100105, г. Ташкент, Мирабадский р-н, ул. Таллимаржон, 1/1.
Тел. (998 71) 200-00-90. E-mail: admin@norma.uz
Копирование материалов сайта без согласования с администрацией ресурса запрещено.
Все товары, подлежащие обязательной сертификации, сертифицированы; лицензируемые услуги – лицензированы.
© ООО «NORMA ONLINE», 2007-2017 г. Все права защищены.
Яндекс.Метрика