Ижара: даромадлардан ушланадиган фоиз аҳамиятга эга

Ўзбекистонда кўчмас мулкни ижарага берувчиларнинг 4 тури мавжуд:

● жисмоний шахслар;

● нодавлат кўчмас мулкка эга бўлган юридик шахслар;

● давлат мулкини ижарага берувчи юридик шахслар – Давлат рақобат қўмитаси ҳузуридаги давлат мулкини ижарага бериш марказлари;

● юридик шахслар – бозорлар ёки савдо комплекслари (муассисларидан бири – устав фондидаги улуши камида 51% бўлган маҳаллий давлат ҳокимияти органи).

Улар ижара даромадига солиқ солишнинг ўз шартларига эга. Ижарага берувчиларнинг ҳар бир тури учун қонун ҳужжатларида белгиланган кўчмас мулкни ижарага беришга доир талаблар ва даромадларга солиқ солиш тартибини батафсил кўриб чиқамиз.

Ижарага берувчи – жисмоний шахс бўлса

Жисмоний шахс жой – турар ёки нотурар жойни ижарага бериши мумкин.

Турар жойга корхоналар, муассасалар ва ташкилотларни ушбу жой яшаш учун мўлжалланмаган жойлар туркумига ўтказилганидан кейингина жойлаштириш мумкин (УЖКнинг 9-моддаси). Турар жойни яшаш учун мўлжалланмаган жойга ўтказиш мулкдорнинг ёки у ваколат берган шахснинг аризасига кўра туманлар ва ­шаҳарлар ҳокимларининг қарорига биноан (УЖКнинг 15-моддаси), Турар жойни нотурар жой тоифасига ўтказишга рухсатнома бериш тартиби тўғрисидаги низомга (ВМнинг 9.03.2016 йилдаги 70-сон қарорига 3-илова) мувофиқ амалга оширилади.

Жисмоний шахс – ижарага берувчи ижара тўлови миқдорини мустақил белгилайди («Ижара тўғрисида»ги Қонуннинг 12-моддаси). Қонун ҳужжатларида унинг энг кам ёки энг кўп миқдори бўйича ҳеч қандай чекловлар белгиланмаган. Диапазон – масалан, савдо қилиш учун ижарага бериладиган 1 кв.м майдон учун йилига ноль даражали ижара тўловидан тортиб бир неча миллион сўмгача.

Давлат жисмоний шахс томонидан белгиланадиган ижара тўловининг реал миқдорини назорат қилмайди.

Амалиётда тўловнинг аралаш шакли (нақд ва нақд бўлмаган) кузатилади. Шу сабабли давлат солиқ солиш мақсадида, ўз манфаатларини ҳимоя қилган ҳолда 1 кв.м учун ижара тўловининг энг кам миқдорини белгилаган (27.12.2016 йилдаги ПҚ-2699-сон қарорга 26-илова). Агар шартномада кўрсатилган ижара ставкаси энг кам ставкадан паст бўлса, ЖШДС бўйича солиқ солинадиган база унинг асосида ҳисобланади.

Ставкаларнинг 3 гуруҳи – Тошкент шаҳри, вилоят марказлари ва бошқа аҳоли пунктлари учун белгиланган. Ставкалар бино, туташ иншоотлар ва бошқаларнинг жойлашган жойи, сифатига қараб табақалаштирилмаган. Бунда нотурар жойлар учун энг кам ижара тўлови ставкалари турар жойларникига қараганда 2 баравар юқори. Масалан, Тошкентда 1 кв.м турар жой ижараси 4 500 сўмни, нотурар жойники эса 9 000 сўмни ташкил этади.

Мол-мулкни ижарага беришдан даромадларга имтиёзли шартларда энг кам ставкада ЖШДС солинади (Солиқ кодексининг 181-моддаси). 2017 йилга у 7,5% миқдорида белгиланди (ПҚ-2699-сон қарорга 9-илова). Бунда ЖШДСнинг ноль даражали ставкасидан фойдаланилмайди.

Юридик шахслар – кўчмас мулк эгалари қандай ижарага берадилар

Нодавлат кўчмас мулкка эгалик қилувчи юридик шахс ҳам ижара тўлови миқдорини ўзи белгилайди («Ижара тўғрисида»ги Қонуннинг 12-моддаси). Унинг диапазони, жисмоний шахсларда бўлганидек, 1 кв.м майдон (масалан, савдо қилиш учун ижарага бериладиган) учун йилига ижара тўловининг ноль даражадаги ставкасидан бир неча миллион сўмгача бўлади.

Солиқ солиш мақсадида ижара тўлови ставкалари шартномага мувофиқ, бироқ белгиланган энг кам миқдордан паст бўлмаган ҳолда аниқланади. Объект жойлашган ҳудуд ва унинг қайси соҳага қарашлилигига боғлиқ равишда давлат мулкининг энг кам ижара тўлови ставкалари шундай ставка сифатида қабул қилинади (ПҚ-2699-сон қарорнинг 5-банди; Давлат рақобат қўмитасининг 16.12.2016 йилдаги 377/01-14-сон хати; Тошкент шаҳар ҳокимининг 29.12.2016 йилдаги 1161-сон қарори). Бунда энг кам ставкалар Давлат мулкини ижарага бериш тартиби тўғрисидаги низомда (ВМнинг 8.04.2009 йилдаги 102-сон қарори билан тасдиқланган Низом) белгиланган коэффициентларсиз қўлланади.

Қуйидаги тўловчиларнинг мол-мулкни ижарага беришдан даромадларига:

● солиқ солишнинг умумбелгиланган тизимини қўлловчиларга 7,5%лик ставкада фойда солиғи (ПҚ-2699-сон қарорга 8-илова), ободонлаштириш ва ижтимоий инфратузилмани ривожлантириш солиғи – 8% ­(ПҚ-2699-сон қарорга 22-илова) ва ҚҚС – 20% (ПҚ-2699-сон қарорнинг 3-банди) солинади;

● соддалаштирилган тизимни қўлловчиларга – қуйидаги ЯСТ ставкасида (ПҚ-2699-сон қарорга ­10-1-илова):

 5% – чакана савдо учун мол-мулкни ижарага беришдан даромад солиқ солинадиган базанинг 60%игача бўлганда;

 30% – чакана савдо учун мол-мулкни ижарага беришдан даромад солиқ солинадиган базанинг 60%идан ортиқ бўлганда.

Агар шартномада белгиланган ижара тўлови энг кам ставкалар асосида ҳисоблаб чиқарилганидан паст бўлса, давлат кўчмас мулкидан фойдаланганлик учун энг кам ижара тўлови ставкаларидан келиб чиққан ҳолда сумма қўшимча ҳисобланади.

Кўчмас мулкни ижарага бериш асосий фаолият тури ҳисобланган юридик шахслар – умумбелгиланган солиқларни тўловчилар учун бюджетдан ташқари жамғармаларга мажбурий ажратмалар бўйича ҳам сумма қўшимча ҳисобланади ­(ПҚ-2699-сон қарорнинг 5-банди; МВ ва ДСҚнинг 26.01.2012 йилдаги ­ММ/04-01-32-14/87 ва 13/1-954-сон тушунтириш хати).

Давлат мулкини ижарага бериш марказлари

Давлат кўчмас мулки Қорақалпоғистон Республикаси Давлат рақобат қўмитаси, унинг вилоятлар ва Тошкент шаҳридаги ҳудудий бошқармалари ҳузуридаги Давлат мулкини ижарага бериш марказлари томонидан ижарага берилади.

Бунда давлат мулки деганда давлат корхоналари ва бюджет ташкилотлари балансидаги мол-мулк, шунингдек юридик шахсларнинг оммавий мулкни бошқарувчи ёхуд ваколатли давлат органи томонидан тасарруф этиш ҳуқуқисиз уларга берилган мол-мулки (шу жумладан технопарклар ҳудудидаги давлат мулки) тушунилади (102-сон Низомнинг 2-банди).

Бинолар ва иншоотлар бўйича ижара тўлови ставкаси Давлат рақобат қўмитаси тақдим этган ҳамда Молия вазирлиги ва Иқтисодиёт вазирлиги билан келишилган ижаранинг энг кам ставкалари ҳисоб-китоби асосида тегишлича Қорақалпоғистон Республикаси Вазирлар Кенгаши, вилоятлар ва Тошкент шаҳар ҳокимликлари томонидан тасдиқланган энг кам ставкалардан кам бўлиши мумкин эмас. Бунда ижара тўлови махсус коэффициентларни ҳисобга олган ҳолда энг кам ставкалардан келиб чиқиб аниқланади:

Тс = Эс х Кз х (Кқ + Кҳ + Ко),

бунда:

Тс – бир йилга 1 кв.м учун ижара тўловининг таянч ставкаси;

Эс – бир йилга 1 кв.м учун энг кам ставка;

Кз – ҳудудий зоналар коэффициенти;

Кқ – қурилиш тури бўйича коэффициент (алоҳида турган бино, қўшимча қурилган бино, бинонинг юқори қисми, чердак, болохона, ярим ертўла, ертўла);

Кҳ – туташиб кетган ҳудуддан фойдаланиш коэффициенти;

Ко – тижорат мақсадларида фойдаланишда қулайлик коэффициенти (асосий автотранспорт йўллари бўйлаб жойлашиш, иккинчи даражали автотранспорт йўлларига чиқишда жойлашиш ва бошқалар).

Ижарага берувчи олган ижара тўлови қуйидагича тақсимланади:

50%и тегишли бюджет даромадига;

40%и – балансида сақловчига (ижарага берилаётган давлат мулки балансида ҳисобга олинган юридик шахсга);

10%и – ижарага берувчига йўналтирилади.

Бозорлар ва савдо комплекслари

Бозорлар ва савдо комплекслари (муассисларидан бири – устав фондидаги улуши камида 51% бўлган маҳаллий давлат ҳокимияти органи) шартномага мувофиқ, бироқ объект қайси ҳудудда жойлашгани ва сотилаётган товар турига қараб белгиланган энг кам миқдордан паст бўлмаган ижара тўлови миқдорини белгилайдилар (АВ томонидан 20.01.2017 йилда 2854-сон билан рўйхатдан ўтказилган Минимал миқдорлар).

Савдо комплекси деганда чакана савдо ва хизматлар кўрсатиш соҳасининг турғун объектлари жойлашган ягона ер участкасида қурилган бино ва (ёки) иншоотга ёхуд бинолар ва (ёки) иншоотлар комплексига мулк ҳуқуқи билан ёки бошқа қонуний асосда эгалик қилувчи юридик шахс тушунилади (Қоидаларнинг ­2-банди, ВМнинг 28.08.2012 йилдаги 253-сон қарорига 2-илова).

Бозорларнинг ижарадан даромадлари умумий суммасидан давлат мақсадли жамғармаларига мажбурий ажратмалар чегириб ташлангандан кейин қолган маблағларнинг 50%и бозорлар жойлашган жойдаги маҳаллий бюджетларга йўналтирилади. Қолган 50%и бозорлар маъмурияти тасарруфида қолади ва улардан жорий харажатларни қоплаш, реконструкция қилиш, ободонлаштириш, бозорлар томонидан кўрсатиладиган хизматларнинг рўйхатини кенгайтириш, сифатини яхшилаш учун фойдаланилади (Солиқ кодексининг 387-моддаси).

Устав фондида давлат улуши камида 51%ни ташкил қиладиган савдо комплексларига бозорлар учун белгиланган солиқ солиш тартиби татбиқ этилади (253-сон Қоидаларнинг 38-банди).

Ижарадан даромад шаклланиши ва унга солиқ солиш шартлари ижарага берувчининг турига қараб жиддий фарқланади. Ижара ставкалари даражаси ва солиқ солиш даражасини таҳлил қилиш учун шартли мисолни кўриб чиқамиз.

Бир ойлик ижара тўловлари ҳисоб-китоби ва уларга солиқ солинишига доир шартли мисол

(ижарага олувчи – Тошкентдаги озиқ-овқат товарлари билан чакана савдо қилувчи дўкон, ижарага олинган майдон – 30 кв.м, минг сўмда)

*102-сон Низомга мувофиқ белгиланган энг кам ставка ва коэффициентларни ҳисобга олган ҳолда 1 кв.м учун ижара тўлови.

Ижарага олувчи ушбу жадвалдан қуйидагича ХУЛОСАЛАР чиқариши мумкин:

1. Юридик шахс – нодавлат кўчмас мулк эгасида энг кам ижара тўлови миқдори энг паст (1 кв.м учун атиги 1,9 минг сўм). Энг юқориси – бозор ва савдо комплексида. Буни аксарият аҳоли харидларни айни бозорлар ва савдо комплексларида қилиши билан изоҳлаш мумкин.

2. Давлат мулкини ижарага беришда ижара тўлови энг адолатли ҳисоб-китоб қилинади. Унда коэффициентлар воситасида барча омиллар ҳисобга олинади.

3. Ижара тўлови ставкаси қанча юқори бўлса, шунча катта солиқ ушланади – давлат мулки ва бозорлар (савдо комплекслари) бўйича ижара тўловидан 45–50%.

4. Жисмоний шахслардан анча имтиёзли солиқ – ижара тўловидан 7,5% ушланади.

5. ЯСТга икки хил таркибда (5 ва 30%) солиқ солиш тизими мавжуд бўлганда юридик шахс – ижарага берувчида ижара тўловининг энг кам миқдори пастлиги, фикримизча, солиқ қонунчилиги бузилишига замин яратади. Солиқларни камайтириш мақсадида ижарага берувчилар:

а) энг қуйи даражадан паст ижара тўловини белгилайдилар. Ижара тўловининг энг кам ставкаларидан келиб чиқиб солиқларни қўшимча ҳисоблаш солиқ ундируви даражасига жиддий таъсир кўрсатмайди;

б) юқори ставкада (30%) солиқ солишдан қочиш учун ижарага берувчилар ижарадан даромадлар қиймати ва улушини пасайтириб кўрсатадилар.

Амалдаги тизим ижарага берувчиларни ҳақиқатдаги ижара тўловини ҳисобда акс эттирмасдан ва унга доир солиқларни тўламасдан нақд ҳисоб-китоб қилишга ундайди.

Қилинган таҳлил ва унинг асосида чиқарилган хулосалар ижара муносабатларини такомиллаштиришга доир қуйидаги ТАКЛИФЛАРНИ киритишга омил бўлди:

● айни пайтда давлат мулки учун белгиланадиган энг кам ставкалар асосида барча ижарага берувчилар учун (жисмоний ва юридик шахслар, шу жумладан давлат мулки учун ҳам) ижара тўловининг мажбурий энг кам миқдорлари ягона тизими жорий этиш;

● давлат мулки бўйича ижара тўловини ҳисоб-китоб қилиш тизимида барча омиллар (ҳудуди, бинонинг тури, туташ ҳудудлар, тижорат таркиби ва б.) инобатга олинишига таянган ҳолда барча ижарага олувчилар учун ижара тўловини ҳисоб-китоб қилишда унга асосланиш. Бозорлар ва савдо комплекслари учун амалдаги ижара тўловини мувофиқлаштириш мақсадида қўшимча оширувчи коэффициент жорий этиш;

● чакана савдо учун мол-мулкни ижарага беришдан даромадларга ЯСТ сунъий равишда 2 хил ставкага (5 ва 30%) ажратилишини бекор қилиб, аксарият бошқа фаолият турлари учун бўлганидек, 5%лик ягона ставкани белгилаш.

Ушбу таклифлардан келиб чиқилса, жадвалимиз ўзгача тус олади.

Таклифлар инобатга олинган ҳолда ижара тўловлари ҳисоб-китобига доир шартли мисол

(ижарага олувчи – Тошкентдаги озиқ-овқат товарлари билан чакана савдо қилувчи дўкон, ижарага олинган майдон – 30 кв.м, минг сўмда)

*102-сон Низом билан белгиланган мажбурий ягона энг кам ставкалар ва коэффициентларни ҳисобга олган ҳолда 1 кв.м учун ижара тўлови.

**Бозорлар ва савдо комплекслари учун амалдаги ижара тўловини мувофиқлаштириш мақсадида қўшимча оширувчи коэффициент жорий этилган.

Жорилла АБДУЛЛАЕВ,

иқтисодий шарҳловчи.