Укрупнение органов управления многоквартирными домами (МКД), кардинально изменившее ситуацию в этой сфере, запомнится, как реформа, проводимая с нарушениями законов. В ходе ее реализации предпочтение отдавалось исключительно управляющим компаниям, которые должны были поглотить
все остальные способы управления. А это удар по жилищному законодательству, установившему основные принципы управления МКД.
Статьей 4 Закона «Об управлении многоквартирными домами» (N ЗРУ-581 от 07.11.2019 г., далее – Закон) предусмотрено право собственников помещений на свободу выбора способа управления (ст. 4 Закона). Практика показала, что при «оптимизации» принцип свободы выбора в большинстве случаев не работал. За жителей управляющие компании выбирали другие, в основном работники хокимиятов. При управлении МКД во главе пирамиды должны находиться собственники помещений. Они должны диктовать УК цели управления, содержания, ремонтов своих домов, контролировать эти работы – то есть быть коллективным заказчиком работ и услуг. Но этого не происходит. Подавляющее большинство новоиспеченных УК работают с точностью до наоборот, пренебрегая правовыми нормами.
В УК более 150 домов: как учитывать интересы жильцов?
Статья 20 Закона устанавливает, что высшим органом управления МКД является общее собрание собственников помещений. Но в большинстве многоквартирных домов этот инструмент не работает. В основном собрания либо вообще не проводятся, либо не имеют кворума для принятия решений, либо это делается формально. Принимаемые решения часто навязываются управляющими организациями, а самостоятельно принятые собственниками помещений – игнорируются.
Новые управляющие часто говорят, что провести общее собрание в УК, насчитывающих 150, а то и более домов, невозможно. Как же тогда учитывать интересы собственников каждого дома, если в таких УК-гигантах до жильцов не доводится ни план работ, ни размер обязательного взноса, ни отчеты по каждому дому? А между тем Законом предусмотрено проведение общих собраний по каждому дому в отдельности, но управляющие пренебрегают этой нормой. Получается, что в большинстве УК, созданных в процессе укрупнения, собственники квартир исключены из процесса управления своими домами.
Каждый сам за себя
Многие жилищники считают, что в плане вовлеченности в заботы о своем доме граждане сами во всем виноваты. Потому что подавляющая часть из них инертны, равнодушны, безграмотны в правовом плане. И что они могут влиять на управление, быть заказчиками услуг, контролировать исполнение. Такую возможность предоставляет договор на управление, обслуживание, ремонты МКД, в котором прописаны отношения сторон. Но так ли это на самом деле?
УК, как юридическое лицо, выступает в договоре исполнителем услуг, а собственники – заказчиками. Но законодательством предусмотрено, что УК заключает договор с каждым собственником помещений в отдельности. То есть это индивидуальный договор, где каждый сам за себя. Могут ли жители стать единым, коллективным заказчиком работ и услуг? Подавляющее большинство договоров с УК либо вообще не заключались, либо заключались с небольшим количеством собственников помещений МКД.
Учитывая, с какими нарушениями проходило укрупнение органов управления, а точнее – принудительный перевод многоэтажек без согласия жителей в наспех созданные УК, удивляться отсутствию договоров не приходится.
Договор – это ответственность, обязательства сторон. Когда его нет, делай что хочешь – никакого контроля. Но даже при наличии договора в таких огромных сообществах влиять на исполнителя и контролировать его работу очень сложно. Тем более, если это индивидуальный договор.
Граждане платят, рассчитывают, что их средства идут на нужды их домов, но они перераспределяются на другие. Жителей об этом никто не информирует, согласия на это никто не спрашивает. Как проследить за своими средствами в финансовых потоках 150 домов и более? Как выставлять коллективные требования УК, если она заключает договор отдельно с каждым собственником? В таких гигантских УК жители не могут реально участвовать в управлении МКД.
Договоры в УК лишь основание требовать
с жильцов оплату?
По мнению экспертов Фонда «Института экономики города», заключенные договоры в основном используются УК для регулирования индивидуальных отношений с собственниками помещений. Главным образом, как основание требовать с жильцов оплату обязательных взносов.
У собственников помещений нет возможности определить цену договора, исходя из конкретного перечня, объема услуг и работ для своего дома, стоимости каждой заказываемой услуги и работы. Нет совместной ответственности за оплату оказанных услуг – каждый отвечает только за свой платеж. Нет эффективного способа контроля исполнения обязательств по договору управляющей организацией, подрядчиками по услугам и работам, процедур установления факта нарушения договорных обязательств, механизма не оплачивать неоказанные услуги и невыполненные работы.
То есть роль собственников помещений сведена к индивидуальному исполнению обязанностей «плательщика обязательных взносов» вне зависимости от факта оказания услуг, выполнения работ, их объема (периодичности) и качества. У исполнителя услуг и работ нет обязанности и необходимости подтверждать их исполнение, выставлять собственникам платежные документы.
Если УК не выполнило работу или выполнила ее некачественно, это должны доказывать собственники (в индивидуальном порядке). Если они отказываются платить за неоказанные услуги, то автоматически становятся «неплательщиками», к которым УК может применять установленные законодательством меры. Исходя из этого, считают эксперты, в УК собственники остаются бесправны и мало что могут решать в плане участия в управлении и содержании своих домов.
Законодателям, как и контролирующим органам, есть над чем подумать: чтобы НПА в сфере управления многоквартирными домами исполнялись, были приведены в соответствии с требованиями принципов управления МКД и согласования интересов большого числа сособственников.