Квартирани ижарага бермоқчиман. Бунинг учун нималарни билишим, ижарага олувчи билан муаммолар юзага келмаслиги учун қандай ҳужжатларга амал қилишим керак?
– Уй-жойни ижарага беришда тарафларнинг муносабатлари ЎзР Фуқаролик кодекси (ФК) ва ЎзР Уй-жой кодекси (УЖК) билан тартибга солинади.
Кимлар уй-жойни ижарага бериш шартномасининг тарафлари ҳисобланади?
– Уй-жойни ижарага бериш шартномасига биноан бир тараф – уй-жойнинг мулкдори ёки у ваколат берган шахс (ижарага берувчи) – бошқа тараф (ижарага олувчи)га уй-жойда яшаш учун уни ҳақ эвазига эгалик қилиш ва фойдаланишга топшириш мажбуриятини олади.
Уй-жой юридик шахсларга ижара шартномаси ёки бошқа шартнома асосида эгалик қилиш ва (ёки) фойдаланиш учун топширилиши мумкин. Юридик шахс уй-жойдан фақат фуқароларнинг яшаши учун фойдаланиши мумкин (ФК 600-м.).
Нима уй-жойни ижарага бериш шартномасининг объекти ҳисобланади?
– Доимий яшаш учун яроқли бўлган алоҳида уй-жой (квартира, уй, квартиранинг ёки уйнинг бир қисми) уй-жойни ижарага бериш шартномасининг объекти бўлиши мумкин.
Уй-жойнинг яшаш учун яроқлилиги уй-жой тўғрисидаги қонун ҳужжатларида белгиланган тартибда аниқланади.
Кўп квартирали уйдаги уй-жойни ижарага олган шахс ундан фойдаланиш билан бир қаторда ушбу Кодекснинг 211-моддасида кўрсатилган мол-мулкдан фойдаланиш ҳуқуқига эга бўлади (ФК 602-м.).
Уй-жойни ижарага олувчи қандай мол-мулкдан фойдаланиш ҳуқуқига эга бўлади?
– Кўп квартирали уйдаги турар жойни ижарага олувчи турар жойдан фойдаланиш билан бир қаторда шу уйнинг умумий фойдаланишдаги мол-мулкидан (уйнинг умумий жойлари, таянч ва тўсиқ конструкциялар, квартиралар оралиғидаги иҳоталанган (ўралма) пиллапоялар, зинапоялар, лифтлар, лифтнинг шахталари ва бошқа шахталар, даҳлизлар, техник қаватлар, ертўлалар, чердаклар ва томлар, уй ичидаги муҳандислик тармоқлари ва коммуникациялари, жойлар ташқарисида ёки ичида жойлашган ва биттадан ортиқ жойга хизмат кўрсатадиган механик, электр, санитария-техника ускуналари ва қурилмалари ҳамда бошқа ускуналар ва қурилмалар, шу уйга туташ, ободонлаштириш элементлари бўлган ер участкаси, шунингдек кўп квартирали уйдаги кўчмас мулкнинг ягона мажмуига хизмат кўрсатиш учун мўлжалланган бошқа объектлардан) белгиланган тартибда фойдаланиш ҳуқуқига эгадир (УЖК 35-м.).
Уй-жойни ижарага бериш шартномаси қандай шаклда тузилади?
– Уй-жойни ижарага бериш шартномаси фуқаролар ўртасида ёзма шаклда тузилади ва давлат солиқ органларида ҳисобга қўйилиши лозим (ФК 603-м.).
Мулкка бўлган ҳуқуқ унга ўтганда уй-жойни ижарага бериш шартномаси сақлаб қолинадими?
– Ижара шартномаси бўйича эгаллаб турилган уй-жойга бўлган мулк ҳуқуқининг бошқа шахсга ўтиши шартноманинг ўзгартирилиши ёки бекор қилинишига олиб бормайди. Бунда янги мулкдор илгари тузилган ижара шартномаси шартлари асосида ижарага берувчига айланади (ФК 604-м.).
Уй-жойни ижарага берувчига қандай мажбуриятлар юкланади?
– Ижарага берувчи ижарага олувчига доимий яшаш учун яроқли бўш уй-жойни бериши лозим.
Ижарага берувчи ижарага берилган турар жой жойлашган уйдан тегишли даражада фойдаланишни амалга ошириши, ижарага олувчига ҳақ эвазига зарур коммунал хизмат кўрсатиши ёки хизмат кўрсатилишини таъминлаши, кўп квартирали уйнинг умумий фойдаланиладиган мол-мулки ва турар жой биносида жойлашган коммунал хизмат кўрсатиш қурилмалари таъмирланишини таъминлаши, шунингдек уй-жойдан фақат ижара шартномасида кўрсатилган мақсадларда фойдаланишни таъминлаш чораларини кўриши лозим (ФК 605-м.).
Уй-жойни ижарага олувчи билан бирга доимий яшовчи фуқаролар қандай ҳуқуқларга эга бўладилар?
– Уй-жойни ижарага олиш шартномасига биноан фақатгина фуқаро ижарага олувчи бўлиши мумкин. Шартномада уй-жойда ижарага олувчи билан бирга доимий яшайдиган фуқаролар кўрсатилиши лозим. Улар ижарага олувчи билан бирга уй-жойдан фойдаланиш бўйича тенг ҳуқуқларга эгадирлар.
Ижарага олувчи ўзи билан бирга доимий яшаб, уй-жойни ижарага бериш шартномасининг шартларини бузаётган фуқароларнинг хатти-ҳаракатлари учун ижарага берувчи олдида жавобгар бўлади.
Ижарага олувчи билан бирга доимий яшайдиган фуқаролар ижарага берувчини хабардор қилган ҳолда уй-жойда доимий яшайдиган фуқароларнинг ҳаммаси ижарага олувчи билан бирга ижарага берувчи олдида солидар жавобгар эканликлари тўғрисида ижарага олувчи билан шартнома тузишлари мумкин. Бундай ҳолда ушбу фуқаролар биргаликда ижарага олувчи бўладилар (ФК 606-м.).
Уй-жойни ижарага олувчининг зиммасига қандай мажбуриятлар юкланади?
– Ижарага олувчи уй-жойдан фақат унинг вазифаси бўйича фойдаланиши, уй-жойнинг сақланишини таъминлаши ва уни яхши ҳолда тутиши шарт. У ижарага берувчининг розилигисиз уй-жойни қайта қуришга ва тузилишини ўзгартиришга ҳақли эмас.
Ижарага олувчи уй-жой ҳақини ўз вақтида тўлаб туриши шарт. Агар шартномада бошқача тартиб белгиланган бўлмаса, ижарага олувчи коммунал хизматлар ҳақини мустақил тўлаши шарт (ФК 607-м.).
Ижарага берувчи вақтинча яшовчиларга яшаб туришни тақиқлаши мумкинми?
– Ижарага олувчи ва у билан бирга доимий яшайдиган фуқаролар умумий келишувга биноан ва ижарага берувчини олдиндан хабардор қилган ҳолда вақтинча яшовчиларга (фойдаланувчиларга) уй-жойда бепул яшаб туришлари учун рухсат этишга ҳақлидирлар. Қонун ҳужжатларининг жон бошига тўғри келадиган уй-жой майдони нормаси ҳақидаги талабларига риоя этилмаса, ижарага берувчи вақтинча яшовчиларнинг яшаб туришларини тақиқлаб қўйиши мумкин. Вақтинча яшовчиларнинг яшаб туриш муддати олти ойдан ошмаслиги керак. Агар яшаб туриш муддати келишилмаган бўлса, ижарага олувчи ёки у билан бирга доимий яшайдиган ҳар қандай фуқаро томонидан тегишли талаб қўйилган кундан эътиборан кўпи билан етти кун ичида уй-жойни бўшатишлари шарт (ФК 609-м.).
Ижарага олувчи ижарага олинган уй-жойни таъмирлашга мажбурми?
– Ижарага берилган уй-жойни жорий таъмирлаш, агар уй-жойни ижарага бериш шартномасида бошқача тартиб белгиланган бўлмаса, ижарага олувчининг зиммасидадир.
Капитал таъмирлаш, агар шартномада бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса, ижарага берувчининг зиммасидадир (ФК 610-м.).
Уй-жой учун тўлов қандай белгиланади?
– Уй-жой учун тўланадиган ҳақнинг миқдори тарафларнинг ўзаро келишувига биноан уй-жойни ижарага бериш шартномасида белгилаб қўйилади. Уй-жой учун тўланадиган ҳақнинг миқдори бир томонлама ўзгартирилишига йўл қўйилмайди, қонун ёки шартномада назарда тутилган ҳоллар бундан мустасно.
Уй-жой учун ҳақ ижарага олувчи томонидан уй-жойни ижарага олиш шартномасида назарда тутилган муддатларда тўлаб турилиши лозим. Агар шартномада бундай муддатлар назарда тутилган бўлмаса, ҳақ ижарага олувчи томонидан ҳар ойда қонун ҳужжатларида белгиланган тартибда тўлаб турилиши шарт (ФК 611-м.).
Уй-жойни ижарага бериш шартномаси қандай муддатга тузилиши мумкин?
– Уй-жойни ижарага бериш шартномаси 5 йилдан ортиқ бўлмаган муддатга тузилади. Агар шартномада муддат кўрсатилган бўлмаса, у 5 йилга тузилган ҳисобланади.
Ижарага олувчи янги муддатга шартнома тузишда имтиёзли ҳуқуққа эга. Агар ижарага берувчи уй-жойни бир йилдан кам бўлмаган муддатда ижарага бермасликка қарор қилган бўлса, у янги муддатга шартнома тузишни рад қилишга ҳақли (ФК 612-м.).
Уй-жойни ижарага бериш шартномаси бекор қилинганда нималар ҳисобга олиниши керак?
– Уй-жойни ижарага бериш шартномаси тарафларнинг келишуви билан бекор қилинади.
Уй-жойни ижарага олувчи ўзи билан бирга доимий яшайдиган бошқа фуқароларнинг розилиги билан ижарага берувчини 3 ой аввал ёзма равишда огоҳлантириб, исталган вақтда ижара шартномасини бекор қилишга ҳақли.
Уй-жойни ижарага бериш шартномаси қуйидаги ҳолатларда ижарага берувчининг талабига биноан суд тартибида бекор қилиниши мумкин:
• агар шартномада узоқроқ муддат белгиланган бўлмаса, ижарага олувчи томонидан уй-жой учун 6 ой мобайнида ҳақ тўланмаган бўлса;
• ижарага олувчи ёки хатти-ҳаракатлари учун ижарага олувчи жавобгар бўлган бошқа фуқаролар томонидан уй-жой вайрон қилинса ёки унга путур етказилса;
• уй-жойдан ғайриҳуқуқий қилмишларни содир этиш учун фойдаланилган бўлса.
Уй-жойни ижарага бериш шартномаси қуйидаги ҳолатларда шартномадаги исталган тарафнинг талабига биноан суд тартибида бекор қилиниши мумкин:
• агар уй-жой доимий яшаш учун яроқли бўлмай қолса, шунингдек авария ҳолатига келиб қолса;
• уй-жой тўғрисидаги қонун ҳужжатларида назарда тутилган бошқа ҳолларда.
Агар уй-жойни ижарага олувчи ёки хатти-ҳаракатлари учун ижарага олувчи жавобгар бўлган бошқа фуқаролар уй-жойдан унинг вазифасига биноан фойдаланмасалар ёхуд мунтазам равишда қўшниларнинг ҳуқуқлари ва манфаатларини бузсалар, ижарага берувчи ижарага олувчини қоидабузарликларга барҳам бериш зарурлиги тўғрисида огоҳлантириши мумкин.
Агар ижарага олувчи ёки хатти-ҳаракатлари учун ижарага олувчи жавобгар бўлган бошқа фуқаролар огоҳлантириш олганлардан кейин ҳам уй-жойдан унинг вазифасига биноан фойдаланмасликни ёки қўшниларнинг ҳуқуқ ва манфаатларини бузишни давом эттирсалар, ижарага берувчи уй-жойни ижарага бериш шартномасини суд тартибида бекор қилишга ҳақли (ФК 615-м.).