В практике управления общедомовым имуществом этот вопрос часто становится яблоком раздора между собственниками и органами управления. Жители идут оплачивать обязательные взносы или платежи
за содержание дома и выясняют, что ТСЖ или УК повысили оплату, не согласовав это с ними. А между тем статьей 132 Жилищного кодекса и статьей 16 Закона «Об управлении многоквартирными домами» (далее – Закон) установлено, что размер обязательных взносов или платежей собственников помещений
на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и благоустройство земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому, устанавливается решением общего собрания. Эти нормы являются определяющими в вопросах, связанных с изменением платы за услуги УК. Собственники должны знать: если повышение происходит в одностороннем порядке, без решения общего собрания, то речь идет о грубом нарушении НПА.
Внимательно читайте договор
В нашем законодательстве отсутствует типовой договор управления между собственниками помещений многоквартирных домов и управляющей организацией. Поэтому УК часто используют разные варианты из Интернета, зачастую из российской практики, адаптировав их в силу своих возможностей и компетенции под требования отечественного законодательства. Часто это получается некорректно, с нарушениями требований законов. Поэтому, подписывая договор с управляющей компанией, необходимо внимательно его изучить, особенно обратить внимание на пункты, касающиеся оплаты за услуги.
В ряде договоров встречаются пункты, что УК может повышать плату за свои услуги в одностороннем порядке, но это является нарушением законодательства. Согласно статье 28 Закона в договоре управления многоквартирным домом, в том числе, должен быть указан порядок определения цены договора, а также порядок внесения платы за содержание и ремонт общедомового имущества. В нем должны быть отражены порядок формирования платежа за услуги УК, условия его изменения, сроки внесения и санкции в случае нарушения установленных сроков, порядок перерасчета при оказании некачественных услуг и прочее. Обязательно должна быть ссылка на указанную выше норму, устанавливающую возможность повышения размера платежа решением общего собрания. Тогда УК не сможет самовольно его изменить.
Общее собрание должно одобрить индексацию платежа
Но на практике в ряде договоров установлен иной порядок оплаты. В частности, в некоторые из них включено условие ежегодной индексации размера платы за содержание общедомового имущества без проведения общего собрания и согласования этого вопроса с собственниками. Но, согласно законам, основным способом изменения размера платы за содержание и ремонт общедомового имущества является решение общего собрания. Если плата повышена без его проведения, это нарушение жилищного законодательства и прав потребителей. Таким образом законы обеспечивают прозрачность определения размера платы и гарантируют права и интересы собственников, которые являются наиболее уязвимой стороны во взаимоотношениях с УК.
В процессе обслуживания МКД, проведения ремонтов общего имущества на рынке происходит удорожание строительных материалов, инвентаря, запорной арматуры, всего остального. Растут цены за услуги подрядных организаций, вывоз смета, электроэнергию (жители платят за освещение в подъездах). Смета доходов и расходов, а также рассчитанный на их основе платеж, обычно не учитывают инфляционные процессы. Поэтому вполне допустимо введение в договор порядка индексации размера платежа. Как это сделать не нарушив законодательство? Может ли УК индексировать размер платежа без проведения общего собрания собственников помещений?
Может, если в протоколе собрания собственников помещений они согласятся с ежегодным пересмотром цен на услуги УК на основании индексации. В таком случае она должна быть предусмотрена условиями договора, в который вносится порядок проведения индексации. В частности, в договор следует включить пункт, что с согласия собственников (на оcнове решения общего собрания) УК вправе ежегодно повышать размер платежа с учетом индекса цен на стройматериалы, используемые для обслуживания общедомового имущества, и жилищно-коммунальные услуги. В таком случае управляющей организации не надо будет повторно выносить этот вопрос на рассмотрение общего собрания, она сможет индексировать размер платежа без его дополнительного созыва. Это не будет являться односторонним решением УК, поскольку порядок индексации установлен соглашением сторон. Приняв на общем собрании соответствующее решение, оформленное протоколом, и заключив договор управления с такими условиями, собственники фактически определяют порядок дальнейшего изменения (увеличения) платы за содержание и ремонт общедомового имущества с учетом ежегодной индексации. Установление размера платы в таком порядке не требует принятия собственниками дополнительного решения по данному вопросу.
Как обеспечить прозрачность?
Чтобы обеспечить прозрачность проведения индексации, в ежегодном отчете для собственников управляющая компания должна представить обоснование: привести индексы цен на конкретные материалы, используемые в процессе обслуживания и ремонтов МКД, на которые произошло удорожание в течение года. Ведь нет гарантии, что недобросовестные УК могут необоснованно завысить размер платежа. Индекс потребительских цен в республике на жилищно-коммунальные услуги (стройматериалы, энергоресурсы) официально публикуется в общем доступе на сайте Агентства статистики при Президенте РУз. При желании собственники могут проверить размер платы за содержание общего имущества МКД с учетом процента темпа роста цен.
Что делать, если УК повысило размер платежа на услуги в одностороннем порядке без согласования с собственниками или завысило индекс цен?
Жители должны письменно обратиться в управляющую компанию с требованием произвести перерасчет. Если это не возымеет действия – направить в жилищную инспекцию заявление о нарушении управляющей организацией жилищного законодательства, Закона «О защите прав потребителей» и необходимости проведения проверки. Жилинспектор должен установить факт повышения размера платежа без проведения общего собрания и выдать УК предписание об устранении нарушения.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.