Уй аҳлининг кўпчилиги ККУдаги умумий мол-мулк даромад манбаи бўлиши мумкинлигини билмайди. Шунингдек кўпгина бошқарув органлари ёки бундан қандай даромад орттиришни билмайдилар ёхуд била туриб, мулкдорларнинг ҳуқуқий саводсизлигидан ўз манфаатлари йўлида фойдаланган ҳолда бу ҳақда уларни хабардор қилишга шошилмайдилар. Уй аҳли қандай қилиб умумий мол-мулкдан даромад орттириши мумкин? Марказга, метрога, шаҳардаги асосий магистралларга яқин жойда жойлашган кўп қаватли уйлар ҳақида сўз бормоқда. Масалан, мулкдорлар реклама конструкцияларини ёки эълонларни жойлаштириш учун уйнинг олд қисмини, томнинг бир қисмини, лифтни фойдаланишга беришга ҳақлидирлар. Мулкдорларнинг умумий мол-мулки ҳисобланган хоналарни (ертўла, омборхона, чердаклар, холл, умумий йўлак ва бошқаларни) ёки уларнинг бир қисмини ижарага беришдан қўшимча маблағ олишлари мумкин. Уйга туташ ер участкалари кадастр органларида расмийлаштирилган бўлса, ундан фойдаланиб даромад топиш мумкин. Бироқ ҳозирча амалиётда бизда ушбу масала ҳали тартибга солинмаган. Улар хизматлар кўрсатишда уйнинг умумий мол-мулки объектларидан фойдаланадиган интернет-провайдерлар, уяли алоқа операторлари, кабель телевидениеси студиялари билан шартномалар туза оладиларми деган савол туғилади. Баъзи кўп қаватли уйларда умумий мол-мулкни фойдаланишга беришдан олинган даромадлар ҳисобига даҳлизларни таъмирлаш, кириш жойидаги эшикларни алмаштириш, совуқ ўтказмайдиган ашёларни (стеклопакет) қўйиш ишлари ўтказилганлигини мисол қилиб келтириш мумкин, ушбу даромадлар эвазига капитал таъмирлашга олинган кредит тўловлари қисқартирилган, умумий мол-мулкни сақлаш бўйича бадаллар миқдори қанчадир вақт мобайнида оширилмаган ҳолатлар ҳам бўлган.
Ҳуқуқий асослар
Қандай ҳужжатларга асосланиб уйнинг таъминоти учун умумий мол-мулкдан фойдаланиш мумкин? Барча мулкдорларнинг манфаатлари йўлида умумий мол-мулкдан даромад орттиришга имкон берадиган ҳуқуқий асослар Уй-жой кодексида, «Кўп квартирали уйларни бошқариш тўғрисида»ги Қонунда, бошқа НҲҲларда назарда тутилган. Уларда ККУ умумий мол-мулки умумий улушли эгалик ҳуқуқида мулкдорларга тегишли эканлиги белгиланган. Умумий мол-мулкдан фойдаланиш ҳуқуқи улуш миқдорига боғлиқ бўлмайди ва уни натурада беришнинг имкони йўқ. Хонадонлар мулкдорлари умумий мол-мулкдан ва уйга туташ ер участкаларидан фойдаланишда тенг ҳуқуқли ҳисобланадилар.
Умумий мол-мулкнинг айрим қисмлари нафақат учинчи шахсларга, балки ушбу уйда яшовчи мулкдорларга умумий йиғилишда белгиланган тартибда фойдаланишга берилиши мумкин. Агар мулкдор умумий мол-мулкнинг маълум бир қисмидан фақат ўз манфаатлари йўлида фойдаланса, у умумий йиғилиш томонидан белгиланган миқдорда ушбу мол-мулкни бут сақлаш учун тўловни киритиши шарт. Бундай қарор учун умумий йиғилишда иштирок этаётган мулкдорларнинг 50%и овоз беришлари лозим.
УМШ ва БК ёки уй кенгаши раҳбарияти бевосита бошқарувда мулкдорларнинг умумий йиғилишида қабул қилинган қарор мавжуд бўлмаганда умумий мол-мулкни ижарага (фойдаланишга) беришга оид шартномани мустақил равишда тузишга ҳақли бўлмайдилар. Бироқ бундай қарор мулкдорларнинг ҳуқуқ ва манфаатларини чеклаб қўймаслиги лозим.
ККУдаги хонадонлар мулкдорларининг умумий мол-мулки нималарни ўз ичига олади?
Кўп квартирали уйдаги умумий жойлар, таянч ва тўсиқ конструкциялар, квартиралар оралиғидаги иҳоталанган (ўрама) пиллапоялар, зинапоялар, лифтлар, лифтнинг шахталари ҳамда бошқа шахталар, даҳлизлар, техник қаватлар, ертўлалар, чердаклар ва томлар, уй ичидаги муҳандислик тармоқлари ва коммуникациялари, жойларнинг ташқарисида ёки ичида жойлашган ҳамда биттадан ортиқ жойга хизмат кўрсатадиган механик, электр, санитария-техника ускуналари ва қурилмалари ҳамда бошқа ускуна ва қурилмалар умумий мол-мулкдир (УЖК 124-м.; Қонуннинг 6-м.).
ККУда нималар даромад манбаи бўлиши мумкин?
Нотурар жойлар умумий мулкнинг бир қисми сифатида. ККУ мулкдорларининг умумий мол-мулкидан даромад ишлаб олишнинг кенг тарқалган усулларидан бири нотурар жойларни ёки умумий мол-мулкнинг бир қисмини ижарага (фойдаланишга) бериш ҳисобланади. Булар ертўлалар, чердаклар, даҳлизлар, омборхоналар, холл ва бошқалар бўлиши мумкин. Кўп квартирали уйнинг ертўласига келсак, ундан фойдаланиш тартиби тегишли Низомда (15.10.2021 йилдаги 648-сон ВМҚга 1-илова) белгиланган. Ертўлаларни фойдаланишга бериш масалалари ҳақида батафсил «Норма маслаҳатчи» газетасининг 11.01.2022 йилдаги 1-сонидаги мавзувий нашрда ўқишингиз мумкин.
Умумий мол-мулк ҳисобланмайдиган нотурар жойлар. Илгари ККУларнинг биринчи қаватида жойлашган нотурар жойлар ҳам қўшимча даромад келтирган. Бошқарув органи мулкдорлар билан қўшимча маблағлар манбаи ҳисобланган умумий мол-мулкни сақлаш учун шартнома тузган. Энди турар ва нотурар жойлар мулкдорларининг ҳуқуқлари тенглаштирилди. Нотурар жойлар мулкдорлари ҳам УМШ аъзолари ҳисобланади, мажбурий бадалларни ёки БКга хизматлар учун ҳақни тўлайдилар.
Уяли алоқа операторлари, интернет-провайдерлар, кабель ТВ студиялари тармоқлари ва ускуналари. 2019 йилга қадар уларни ККУда жойлаштириш умумий мол-мулк таъминоти учун қўшимча маблағ манбаи бўлган. Кўпчилик УМШлар улар билан шартномалар тузган, буни рад қилганлар эса уйга киритишмаган. Президентнинг «Ўзбекистон Республикаси аҳоли пунктларида телекоммуникация инфратузилмасини жадал ривожлантириш чора-тадбирлари тўғрисида»ги қарори (22.05.2019 йилдаги ПҚ-4329-сон) қабул қилиниши билан ушбу масалага ёндашув ўзгарди. Ҳужжатда белгиланишича, бинода яшовчилардан телекоммуникация хизматларини тақдим этишга ариза мавжуд бўлганда хусусий уй-жой мулкдорлари ширкатлари телекоммуникация операторлари ва провайдерларига бино ичида телекоммуникация тармоқларини паст токли кабель шахталари, телекоммуникация қурилмаларини ўрнатиш учун майдонлар ва инфратузилмадан беғараз асосда фойдаланган ҳолда ўтказишни рад этишга ёки тўсқинлик қилишга ҳақли эмаслар.
УМШ ва БК раҳбарларининг кўпчилиги бунга розилик билдирмаган ёки ПҚ-4329-сон қарор нормалари билан танишиб чиқмаганлар, улар илгаригидек шартнома тузилишини талаб қилишмоқда. Ускуналарни жойлаштиришда уйнинг томига, чердакларига, йўлакларига қўшимча юклама тушишини, бу эса уларнинг техник ҳолатини ёмонлаштиришини асос қилиб кўрсатишмоқда, умуман олганда улар ҳақ. Провайдерлар эса ПҚ-4329-сон қарорга асосланиб, хизматлар кўрсатиш бўйича мулкдор билан тузилган якка тартибдаги шартнома мавжуд бўлганда, ўзларини умумий мол-мулк объектларида ускуналар ва тармоқларини жойлаштириш ҳуқуқига эга деб ҳисоблайдилар. Акс ҳолда бошқарув органи истеъмолчиларнинг ҳуқуқларини бузиб, хизматларни олишда фойдаланиш эркинлигини чеклайди. Уларнинг фикрича, ПҚ-4329-сон қарорда ёзилганидек, УМШ ижара тўловларини талаб қилмасдан уларга эркин фойдаланишларига йўл қўйиб бериши лозим. Бироқ провайдер умумий мол-мулкнинг бут сақланишини таъминлаши лозим. Шу боисдан бошқарув органи у билан телекоммуникация хизматлари кўрсатишда умумий мол-мулкни муҳофаза қилиш тўғрисида битим (шартнома) тузади. Шартнома тарафларнинг ҳуқуқ ва мажбуриятларини, бошқаларнинг мол-мулкини яроқсиз ҳолатга келтирганлиги учун провайдернинг жавобгарлигини тартибга солиши керак. Мазкур ҳолатда гап даромад ҳақида эмас, балки моддий зарарни қоплаш ҳақида боради.
ККУни сақлаш учун асбоб-ускуналар. Мулкдорларнинг бадалларига ККУга хизмат кўрсатиш ва таъмирлаш учун асбоб-ускуналар (пайвандлаш аппаратлари, компрессорлар ва бошқалар) сотиб олиш мумкин. Бу мулкдорларнинг умумий мол-мулки ҳисобланади. Шунингдек УМШ уй аҳли билан келишган ҳолда уни бошқа уйларда яшовчиларга ижарага бериши мумкин.
Реклама. Кўп квартирали уйнинг олд қисмида, томида реклама конструкцияларини жойлаштириш яхшигина даромад келтиради. Бунинг учун бошқарув органи, реклама берувчи ва Тошкент шаҳар УМШ уюшмаси ўртасида уч томонлама шартнома тузилади. Уюшма умумий мол-мулк объектларида рекламани жойлаштиришда УМШ манфаатларини ҳимоя қилади. Масалан, уйнинг томига зарар етказилган ҳолатларда зарарни қоплашда, реклама конструкциялари учун тўловни ундиришда ширкатларга Уюшма томонидан ёрдам кўрсатилган. Бироқ шартнома имзолангунига қадар УМШ ёки БК мулкдорларнинг розилигини олиши керак. Бу ҳақда қарор умумий йиғилишда қабул қилинади. Агар мулкдорлар бунга қарши бўлса, бошқарув органи раҳбарлари уларнинг фикрини ҳам инобатга олишлари лозим.
Айрим ҳолатларда УМШ раҳбарияти ёки БК мулкдорларни реклама жойлаштирилиши ҳақида хабардор қилмайди. Шунда тўлов ширкат ғазнасини четлаб ўтиши мумкин. Бу ҳуқуқбузарлик ҳисобланади, бунинг учун маъмурий жавобгарлик назарда тутилган. Маъмурий жавобгарлик тўғрисидаги кодекснинг 178-1-моддасига мувофиқ ташқи рекламани жойлаштириш тартибига риоя қилинмаганлиги базавий ҳисоблаш миқдорининг 5 бараваридан 7 бараваригача миқдорда жарима солинишига сабаб бўлади. Дарвоқе, нафақат реклама конструкциясининг эгаси, балки уй аҳлини хабардор қилмасдан рекламани жойлаштирган бошқарув органи ҳам жавобгарликка тортилиши мумкин.
Умумий талаблар
Мулкдорларнинг умумий мол-мулки объектларини ижарага (фойдаланишга) беришда қонун ҳужжатларида белгиланган тартибга риоя этилиши мажбурий ҳисобланади. Умумий йиғилишда уй аҳли томонидан қарор қабул қилиниши лозим, ижарачилар билан эса шартнома тузилади. Шартнома шартлари (тарафларнинг жавобгарлиги, тўлов миқдори, муддатлари ва бошқалар), олинган маблағларни сарфлаш тартиби умумий йиғилишда тасдиқланиши лозим. Агар умумий мол-мулкнинг бир нечта объектлари ижарага (фойдаланишга) берилса, уларнинг ҳар бири бўйича алоҳида шартнома тузилади.
ККУдаги мулкдорларнинг умумий мол-мулкидан фойдаланишдан олинган даромадлар кимлар томонидан ва қандай тасарруф этилади?
Уйдаги умумий мол-мулк хонадон эгаларига тегишли бўлади. Улар ўз маблағлари ҳисобидан уни сақлаш учун тўлов тўлайдилар. Шу боисдан мулкдорларнинг ўзлари мол-мулкни ижарага (фойдаланишга) беришдан олинган даромадларни тасарруф этишлари, уларни нималарга йўналтиришни ҳал этишлари лозим. Олинган маблағлар фақат умумий мол-мулкни сақлаш мақсадлари учун сарфланиши керак. Умумий йиғилиш томонидан ҳар бир ҳолат юзасидан қарор қабул қилинади ва у умумий йиғилишнинг баённомасида акс эттирилади.
Хусусан, олинган маблағлар қуйидагиларга йўналтирилиши мумкин:
• капитал таъмирлаш жамғармасига;
• уйни сақлаш учун ойлик бадаллар ҳисобига;
• авария ҳолатини таъмирлаш жамғармасига;
• туташ ҳудудларни ободонлаштиришга (ер участкаси мулкдорларга берилган тақдирда);
• йўлакни таъмирлашга;
• йўлакдаги ойна ва эшикларни алмаштиришга, уйнинг техник ҳолатини яхшилашга доир бошқа ишларга ва ҳ.к.
Умумий йиғилиш рухсатисиз ва шартнома тузилмасдан умумий мулкдан даромад олиш учун фойдаланилганда нима қилиш керак?
Бошқарув органи бошқа мулкдорларнинг розилигисиз ҳамда умумий йиғилиш қарори қабул қилинмасдан умумий мол-мулкдан фойдаланишга ҳақли эмас. Акс ҳолда мулкдорлар аввалига УМШ раҳбариятига ёки БКга бунга нималар асос бўлганлигини аниқлаштириш учун мурожаат қилишлари лозим. Сўнгра умумий йиғилиш ўтказилишини, ижарачилар (фойдаланувчилар) билан шартнома тузилишини талаб қилишлари керак. Жиддий ҳуқуқбузарликлар ҳақида сўз борганда, Уй-жой фонди инспекциясига, судга, прокуратурага мурожаат қилиниши лозим.