В Юнусабадском районе столицы стартовал эксперимент по управлению жилыми многоэтажками. Его контуры обозначены постановлением КМ «О дополнительных мерах по совершенствованию управления жилищно-коммунальной инфраструктурой города Ташкента» (N 5 от 4.01.2019 г.).
Нововведение, разработчиком которого выступает городской хокимият, вызвало множество вопросов у жителей многоквартирных домов (МКД). Прежде всего потому, что документ по юнусабадскому эксперименту недостаточно проработан в правовом плане, отдельные его положения противоречат действующим нормативно-правовым актам (НПА). К тому же собственникам жилья не разъяснили его сути. Ну и в целом – граждане порядком подустали от нормотворческих новаций, которые множатся в таком темпе и количестве, что наверняка самим разработчикам сложно ориентироваться в них, куда уж там рядовым гражданам.
Если коротко, суть юнусабадского эксперимента – курс на профессиональное управление жилфондом. Для этого жилые многоэтажки (МКД) намечено передать под крыло профессиональных управляющих компаний (УК). В целом профуправление – дело хорошее. Другой вопрос, во что выльется реализация документа, в котором достаточно нестыковок с законодательством?
В постановлении – одно. Минюст говорит другое. Что делать собственникам?
Один из главных вопросов – дальнейшая судьба ТЧСЖ: остаются они или ликвидируются в Юнусабадском районе? В постановлении товарищества практически не фигурируют. Заключать договоры с УК должны собственники жилых помещений или их доверенные лица на основе решения общего собрания. Можно сделать вывод, что разработчики документа исключили товарищества из процесса управления жилфондом. Это противоречит действующим нормам Жилищного кодекса, другим НПА. Но в тексте документа напрямую не говорится, что товарищества ликвидируются.
Исходя из постановления КМ городской хокимият совместно с коммерческими банками и МинЖКО должны обеспечить переоформление кредитов ТЧСЖ на управляющие компании с передачей им дебиторской задолженности и задолженности по кредитам. Казалось бы, более красноречиво о том, что товарищества не входят в планы юнусабадского эксперимента, не скажешь. Тем не менее с позиции права это можно истолковать и по-другому. Товарищество, которое не прекращает свою деятельность, передает документацию юридическому лицу (УК), которому согласно решению общего собрания собственников заказывает услуги по содержанию общего имущества.
На первый взгляд в постановлении речь идет об одном способе управления МКД – управляющими компаниями. Можно истолковать, что собственников лишают права выбора. Это противоречило бы законодательству. Но ведь нигде не говорится, что исключаются иные способы управления. Как тут разобраться?
Собственники должны знать, что постановление – это подзаконный акт, который даже в рамках эксперимента не может лишить их возможности воспользоваться правами, установленными актами, имеющими более высокую юридическую силу. Нормы, установленные законами, нарушать нельзя даже в рамках самого смелого эксперимента. В данном случае действуют статьи 5, 6, 7, 14 Закона «О нормативно-правовых актах».
Исходя из этого в группе «ТЧСЖ и как с ним жить» на Фейсбуке в ответ на обращение администратора группы Максима Черникова размещено разъяснение Минюста: «ПКМ N 5 не предусматривает ликвидацию ТЧСЖ. Такое решение может быть принято самими собственниками помещений многоквартирного дома». Минюст также дает разъяснение относительно возможности выбора способа управления: «В соответствии со статьей 138 Жилищного кодекса управление частным жилищным фондом может осуществляться непосредственно собственниками жилых помещений, товариществом, управляющим (исполнительным директором) или управляющей организацией либо иным способом в соответствии с законодательством. При этом способ управления многоквартирным домом определяется решением общего собрания собственников жилых помещений этого дома».
Значит ли это, что на Юнусабаде товарищества могут оставаться одним из способов управления общим имуществом в МКД, а собственники жилья по-прежнему вправе выбирать способ управления большинством голосов? И все требования хокимията в этой части неправомерны? Если учесть, что в последнее время местные органы государственной власти достаточно часто закрывают глаза на нарушения законов, да и сами порой грешат нарушениями, то возникают сомнения в том, на что они будут ориентироваться в своих действиях – на разъяснение Минюста или на свое толкование норм.
Формируется мнение, что товарищества показали себя не с лучшей стороны, работа их неэффективна, а управляющие компании покажут высший пилотаж управления. И еще не начавшийся эксперимент уже предлагается распространить на город и республику. Вместе с тем пока достаточно спорных моментов, чтобы бежать впереди паровоза. Время покажет.
Кенгаш устанавливает мини-взносы
Что еще вызывает сомнения в юнусабадском эксперименте. Здесь собираются ввести забытый было минимальный размер обязательных взносов. Если в предыдущих НПА о реформировании ЖКХ предусматривалось, что мини-взносы будет ежегодно устанавливать МинЖКО, в постановлении КМ эта обязанность возложена на… районный Кенгаш народных депутатов. Конечно, амбициозные устремления совершить революцию в управлении жилфондом отдельно взятого района очевидны. Но не настолько же. Ведь определение размеров минимальных расходов по каждому дому – это серьезная работа, которой должны заниматься специалисты-жилищники. Иначе может получиться, как в басне Крылова: «Беда, коль пироги начнет печи сапожник, а сапоги тачать пирожник».
В постановлении КМ говорится, что размер обязательных взносов собственников в МКД и платежей владельцев нежилых помещений устанавливается общим собранием собственников, но не ниже минимального размера, устанавливаемого Кенгашем. Но в документе ничего не сказано, утверждают ли собственники план работ, смету доходов и расходов, на основе которых рассчитывается размер взноса, что предусмотрено действующим законодательством. Или управляющая компания будет ставить собственников перед фактом, не учитывая их мнение и права потребителей услуг?
В постановлении КМ отсутствует также пункт, определяющий, сколько процентов голосов собственников помещений необходимо для принятия того или иного решения общим собранием. То ли 51 %, как в ТЧСЖ, то ли 100 % голосов, как без ТЧСЖ. Опять же гражданское и жилищное законодательство устанавливают, что решения в отношении общей собственности в многоквартирных жилых домах приниматься должны ВСЕМИ собственниками, а не их частью.
Очень важный момент содержания договора между собственниками жилых помещений и УК – ответственность сторон. В него обязательно должен быть включен пункт, что собственники не отвечают по обязательствам УК. В противном случае может получиться так, что УК будет стремиться возложить на собственников жилья ответственность по своим обязательствам как юридического лица в отношениях с третьими лицами.
Огромная ответственность ложится и на доверенных лиц собственников, в том числе при выборе УК. Они должны довести до сведения собственников полную информацию об управляющей компании. Но в документе не отражен порядок получения этой информации, в то время как собственники имеют на нее право согласно Закону «О защите прав потребителей».
Если не урегулировать эти и ряд других моментов, то юнусабадцы будут иметь незаконное вмешательство государства (в лице районной администрации) в дела частных собственников, что, увы, происходит у нас не так уж редко.
Время покажет
В должной мере не проработан вопрос, как будут отбираться управляющие компании. Установлено, что это будет проводиться на основе открытого конкурса хокимиятом района совместно с доверенными лицами собственников помещений МКД. Хокимият утвердил порядок проведения конкурса, пригласил принять участие в нем всех желающих: предприятия и организации независимо от форм собственности, в том числе иностранные. Объект конкурса – общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме. На право оказывать услуги по содержанию и ремонту МКД были выставлены лоты – группы многоквартирных домов. Количество домов в одном лоте – от 42 до 144. У юнусабадцев возникают справедливые сомнения: под силу ли будет одной УК справиться с содержанием такого огромного числа многоэтажек, если учесть, что говорить о конкуренции на рынке жилищных услуг у нас пока рановато? Как будут учитывать интересы каждого дома такие мега-управляющие компании? Ведь применительно к ТЧСЖ оправдал себя подход: чем меньше домов в нем, тем ближе оно к собственникам и эффективнее работа. Как это будет на Юнусабаде, поживем – увидим.
Так что же делать собственникам? Выбор остается за ними, тем более что отношения собственников с УК – это отношения «потребителей» с «исполнителями» и нельзя игнорировать нормы Закона «О защите прав потребителей». Профессиональное управление – это благо, если оно профессиональное. Ну а если хотят как лучше, а получается как всегда, то согласно законодательству за собственниками остается право оспорить условия эксперимента как несоответствующие действующему законодательству.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
