Norma.uz
Газета Норма / 2018 год / № 44 / Дом, в котором мы живем

Проект закона о ТСЖ: управлять домами по-новому

 

Долгожданный законопроект «О товариществах собственников жилья», наконец, обрел реальные очертания. Министерство жилищно-коммунального обслуживания (МинЖКО) представило его для широкого обсуждения. Разработчики были нацелены на то, чтобы устранить пробелы действующего Закона «О товариществах частных собственников жилья», отразить новые реалии в жилищной сфере, учесть особенности проходящей в стране реформы ЖКХ, обозначить магистральное направление дальнейшего развития товариществ. Они предложили пути решения проблем, сдерживающих управление многоквартирными домами (МКД), изучили и адаптировали к нашим условиям некоторую зарубежную практику.

 

Документ, конечно, требует доработки, более четкого структурирования. Кое-где нужны более четкие, ясные, лаконичные формулировки, иначе теряется суть новаций. Где-то допускается неверная трактовка норм.

Пока это – предварительный вариант. После его обсуждения разработчики обобщат предложения граждан. В данный момент документ проходит согласование в ряде министерств и ведомств. Далее будет скорректирована окончательная версия законопроекта и отправлена на рассмотрение в Олий Мажлис.

 

 

«Не из той оперы»

 

Если крупным планом, то далеко не все в проекте соответствует его основной цели, обозначенной как регулирование отношений в области создания и деятельности товариществ собственников жилья в многоквартирных домах. Документ содержит 2 главы явно «не из той оперы». Они касаются непосредственного управления МКД собственниками помещений (без создания ТСЖ), а также управления многоквартирными домами с помощью управляющих организаций и управляющих – физических лиц, занимающихся предпринимательской деятельностью. Очень важные нормы, если учесть, что вопросы непосредственного управления МКД у нас вообще законодательно не урегулированы. В документе предлагается подробный регламент для такого способа управления. То же самое с профессиональным управлением. Предлагается ввести лицензирование деятельности по управлению МКД, о необходимости чего говорилось много лет. Но эти 2 значимых направления должны найти отражение в других нормативно-правовых актах. Здесь они – не в тему и явно перекочевали из другой версии проекта. Изначально допускалась возможность разработки законопроекта об управлении многоквартирными домами, в котором эти нормы были бы вполне уместны. Здесь они выбиваются из контекста. Если будет обсуждаться  возможность разработки проекта об управлении МКД в будущем, то, возможно, есть резон повременить либо заложить эти главы в Жилищный кодекс, чтобы обеспечить соответствие законопроекта указанной цели.

 

 

Хозяйствующий субъект или некоммерческая организация?

 

Несколько очень серьезных моментов. В проекте закона говорится, что товариществом собственников жилья признается хозяйствующий субъект, созданный объединением собственников жилых помещений (ст. 8). Но товарищество создается не объединением собственников, а самими собственниками. А вот после его создания представляет собой на самом деле объединение собственников.

Кроме того, товарищество не является хозяйствующим субъектом. Согласно действующему законодательству хозяйствующий субъект – это предприятие либо индивидуальный предприниматель, систематически занимающееся предпринимательской деятельностью с целью извлечения прибыли. Далее в проекте идет диаметрально противоположное: что ТСЖ – это некоммерческая организация. Так оно и есть на самом деле, и это исключает его принадлежность к хозяйствующему субъекту. Товарищество – это особая организационно-правовая форма юридического лица. Оно не преследует извлечения дохода в качестве основной цели своей деятельности, не распределяет полученных доходов между его участниками (членами). И если товарищество имеет право заниматься предпринимательством, то исключительно в пределах уставной деятельности, и полученный доход должен быть направлен на решение уставных задач. Под такую деятельность сегодня подпадает сдача в аренду части крыши, фасада под рекламу, какого-то оборудования и т. п. Но это не означает, что товарищество обретает статус коммерческой организации. У него другие цели, не связанные с получением прибыли. Поскольку дело касается частной собственности, то это негосударственная некоммерческая организация.

Дальше – больше. Разработчики явно пошли не в том направлении. В проекте закона говорится, что уставный фонд товарищества формируется за счет вступительных взносов его членов. Размер уставного фонда определяется учредительным собранием. О каких вступительных взносах и уставном фонде ТСЖ может идти речь? Товарищество собственников жилья явно путают с хозяйственным товариществом, которое является коммерческой организацией. Уставный фонд – это совокупность вкладов при создании коммерческих организаций для обеспечения их деятельности в размерах, определенных учредительными документами или законодательством. Зачем проект предлагает внесение членами товарищества вступительных взносов? Не хочется думать, что из ТЧСЖ предполагают сделать коммерческую организацию, чтобы собственники жилья как «учредители» несли в случае чего субсидиарную ответственность. Но это выглядит именно так.

 

Хозяйствующий субъект юридические лица, прошедшие в установленном порядке государственную регистрацию и осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Положение о порядке координации и проведения проверок

деятельности хозяйствующих субъектов – юридических лиц,

проводимых контролирующими органами

(рег. МЮ N 2878 от 6.05.2017 г.).

 

Хозяйствующий субъект – предприятия, независимо от форм собственности, или граждане, занимающиеся предпринимательской деятельностью.

Раздел 8

Особенной части Уголовного кодекса.

 

Субъектами предпринимательской деятельности являются юридические и физические лица, зарегистрированные в установленном порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность.

Статья 4 Закона

«О гарантиях свободы предпринимательской деятельности».

 

Хозяйствующий субъект – это юридическое лицо, орган хозяйственного управления, а также индивидуальный предприниматель, занимающийся деятельностью по производству, приобретению и реализации товаров.

Статья 4 Закона «О конкуренции».

 

 

Собственники нежилых помещений за долги заплатят пеню

 

Предлагается ряд правовых инструментов для урегулирования отношений товарищества с собственниками нежилых помещений. Законопроект не исключил существующего перекоса в плане прав и обязанностей собственников нежилых помещений. Они по-прежнему не являются членами товарищества. Не имеют права голоса на общем собрании, но обязаны, как и члены ТСЖ, нести расходы по содержанию общего имущества на основе договора с ним. Многие собственники нежилых помещений до сих пор отказываются заключать договоры с ТЧСЖ. В проекте усилена ответственность к ним в целях защиты интересов товарищества. В частности, предлагается ввести норму, согласно которой в случае несвоевременного внесения собственниками нежилых помещений обязательных платежей на содержание общего имущества они уплачивают пеню в размере 0,4 % для юридических лиц, 0,1 % – для физических лиц за каждый день просрочки, но не более 50 % от суммы просроченного платежа.

Есть случаи, когда собственники нежилых помещений жалуются, что товарищества необоснованно устанавливают им непомерно высокий размер взносов. В законопроекте прописано важное обстоятельство, служащее основанием для дополнительных требований к собственникам нежилых помещений. Речь идет о том, что, если использование нежилого помещения увеличивает затраты товарищества на содержание общего имущества или создает неудобства при пользовании жилыми помещениями, товарищество вправе предъявить собственнику нежилого помещения обоснованные требования по компенсации в денежном или ином материальном выражении на основе решения общего собрания. В данный момент из-за правовой неурегулированнос­ти в действующем Законе это не является аргументом для собственников нежилых помещений.

 

 

Ужесточить меры к должникам

 

Разработчики документа предлагают сохранить важную норму, предусматривающую возможность принятия общим собранием в отдельных случаях решения о замене денежной формы внесения части обязательных взносов собственником помещения на другие виды его участия в общих расходах. Однако этот механизм подробно не разработан ни действующим Законом, ни проектом нового. А между тем возникает много вопросов и нарушений при применении этой нормы, и каждое ТЧСЖ трактует ее как может. В проекте отражен один из важных аспектов вопроса. Например, собственники выполняют незапланированную работу за свой счет, а потом требуют от товарищества перерасчета. Предлагается, что расходы, которые не являются необходимыми и произведены одним из собственников помещений без согласия остальных, падают на него самого и не возмещаются ему.

Законопроектом несколько усилены требования к неплательщикам. Если они не уплатили обязательных взносов на содержание общего имущества «с задержкой дважды» (надо полагать, 2 месяца), товарищество вправе обратиться в суд для взыскания взносов, предварительно письменно предупредив должника. Оно вправе требовать от неплательщиков возмещения ему и другим собственникам убытков, понесенных вследствие неплатежей. Но добиться исполнения судебного решения в отношении неплательщиков очень трудно. Поэтому руководители ТЧСЖ выступают за более жесткий подход к должникам.

 

 

Как вернуть земельный участок

 

Как предлагается решить вопрос с земельными участками? В проект введены статья 6 «Земельный участок, прилегающий к многоквартирному дому» и статья 48 «Земельные участки товарищества». В ­статье 6 говорится, что земельный участок, прилегающий к МКД, выделяется органами государственной власти на местах собственникам помещений многоквартирного дома с правом постоянного пользования и признается земельным участком совместного владения. На собственников возлагается ответственность за его состояние. В статье 48 пишут, что земельные участки предоставляются товариществу в установленном порядке на праве постоянного пользования. Здесь возникают серьезные вопросы. Что подразумевают под термином «прилегающий к дому»? Необходимо также расшифровать понятие «содержание земельного участка», что в него входит. Судя по всему, разработчики предлагают предусмотреть 2 варианта предоставления земельных участков. Один – в пользование собственников в лице товарищества (или при непосредственном управлении без ТСЖ), второй – товариществу как юрлицу. Но тогда надо приписать это ясно и четко, чтобы не было вопросов и не возникало конфликтов и недоразумений.

В тексте проекта говорится, что земельный учас­ток, прилегающий к МКД, обязательно должен отражаться в кадастровом паспорте каждого многоквартирного дома. Он является неделимым и не может быть разделен на самостоятельные земельные участки. Видимо, речь идет о садах-огородах, обустраиваемых под окнами дома жильцами, что часто становится яблоком раздора между ними. Разработчики документа предлагают установить сроки определения границы и размера земельного участка МКД не позднее 2 месяцев после обращения органа управления многоквартирным домом в уполномоченный орган.

Подход к решению актуального вопроса, вокруг которого кипят сегодня нешуточные страсти, остается таким же, как в действующем законодательстве: размещение на земельном участке товарищества объектов, не относящихся к ТСЖ, производится органами госвласти на местах с согласия общего собрания членов товарищества. Изъятие части земельного участка у товарищества, не связанное с выходом из него части членов – собственников помещений, производится органами госвласти на местах с согласия товарищества с соответствующим возмещением причиненных товариществу убытков. Эти нормы практически не работали, когда ТЧСЖ имели земельные участки. Не получится ли повторение пройденного.

 

 

МинЖКО контролирует ТСЖ

 

Курс на усиление государственной вертикали прослеживается в предлагаемых нормах, устанавливающих государственный контроль за деятельностью товариществ, осуществляемый жилищной инспекцией при МинЖКО. Проверки в порядке контроля и инспектирования ТСЖ проводят ее должностные лица в соответствии с Законом «О государственном контроле деятельности хозяйствующих субъектов». Но товарищество не является хозяйствующим субъектом. Значит, установленные в этом законе инструменты контроля не применимы в отношении ТСЖ.

При осуществлении госконтроля разработчик предлагает наделить Жилищную инспекцию рядом полномочий, которые, по сути, являются вмешательством в дела ТСЖ. Это определение перечня, периодов и очередности проведения отдельных видов капремонта общего имущества; согласование сметы расходов на их проведение, представленной органом управления МКД, финансируемых с участием собственников помещений.

Министерству предлагается передать ряд полномочий, которые прежде были возложены на хокимияты. В частности, в случаях нарушения товариществом законодательства внеочередное общее собрание его членов может быть созвано должностным лицом Жилищной инспекции. В компетенцию общего собрания членов ТСЖ входит рассмотрение предложения должностного лица МинЖКО об отзыве председателя и членов правления при несоблюдении ими прав и законных интересов членов ТСЖ, а также его рекомендаций по кандидатурам на эти должности. Последнее вызывает серьезные и достаточно обоснованные прежней практикой подобных «рекомендаций» опасения, что могут предлагаться люди, чьи интересы достаточно далеки от интересов членов ТЧСЖ.

 

 

В одном доме два товарищества?

 

Разработчики предлагают ввести в закон понятие объекта совместного управления. По сути, им является МКД. Но он может состоять также из отдельной части многоквартирного дома размером не менее одной секции, изолированной от других частей дома. Она может быть выделена в отдельный объект совместного управления при условии, что надстройка, реконструкция, перестройка либо снос этой секции не нарушают целостности других частей дома, не входящих в состав данного объекта совместного управления. Надо ли понимать, что в одном доме могут быть созданы несколько товариществ?

 

 

МинЖКО сможет назначать управляющих

 

Новацией в сфере управление многоквартирным домом может стать норма, устанавливающая, что собственники помещений в течение месяца со дня принятия МКД в эксплуатацию должны на общем соб­рании решить вопрос о способе управления. Если такое решение не принято, подразделение МинЖКО определяет на 3 месяца обслуживающую организацию или управляющего. Если и в течение этого срока собственники помещений не решат вопрос, то подразделение Министерства вправе провести открытый конкурс по отбору управляющей организации либо управляющего.

В проект документа включено довольно рисковое для собственников жилья предложение, содержащееся в Жилищном кодексе. Это возможность отчуждения отдельных частей общего имущества, находящихся в долевой собственности собственников жилых и нежилых помещений в МКД. Это допускается исключительно в соответствии с законодательством на основании решения, принятого единогласно всеми участниками общей долевой собственности. Гарантией 100-процентного принятия решения об этом могло бы послужить положение, что рассмотрение и решение вопросов такого отчуждения не входят в компетенцию суда и иных сторонних лиц.

При принятии предложения не будет подлежать отчуждению часть общего имущества, если это сделает невозможным реализацию прав других собственников. Приводится перечень общего имущества, которое не подлежит отчуждению. Здесь важно, чтобы собственники были в курсе механизма отчуждения отдельных частей общего имущества и чтобы за этим был установлен жесткий контроль контролирующего органа. Иначе есть риск посеять бурю.

 

 

Принятие решений путем опроса и уведомления

 

В проекте документа расширены возможности принятия решений членами ТСЖ. Помимо общего собрания, решения могут приниматься также путем опроса и уведомления собственников. Но здесь возникают вопросы. Получается, что собственникам в обоих случаях предлагают готовые проекты решения и они должны отреагировать «за» или «против» как при опросе, так и при уведомлении. Это неправильно. Должна быть мотивация необходимости принятия того или иного решения. То есть одновременно собственник должен иметь возможность ознакомиться со сметой, отчетом, планом работ, другими документами, являющимися обоснованием предлагаемого решения. Иначе это создаст почву для нарушений. Необходимо более четко изложить эти нормы.

Сохраняется форма представительства члена товарищества на общем собрании, дополненная рег­ламентом по оформлению доверенности. Она может быть выдана представителю члена товарищества на срок не более 3 лет. Если в доверенности не указан срок, она сохраняет силу в течение 1 года со дня выдачи. Доверенность, в которой не указана дата выдачи, недействительна. Супруг члена товарищества имеет право участвовать и голосовать на общем собрании от имени собственника жилого помещения без доверенности, если они совместно проживают в этом помещении. Но, по сути – это противоправная норма, потому что во многих случаях квартира принадлежит только одному из супругов и не является их совместной собственностью. Необходима детализация нормы. Исходить надо из того, что право частной собственности незыблемо и неприкосновенно. Если образно – это священная корова. И мы либо соблюдаем его, либо режем эту «корову» по частям.

Часто при переизбрании председателя ТЧСЖ он не желает передавать печать, документы и прочее новому назначенцу. Проектом урегулирована эта проблема. При прекращении деятельности председателя правления ТСЖ в течение 3 рабочих дней со дня принятия решения общим собранием он обязан передать лицу, принявшему на себя обязательства председателя, техническую документацию МКД, печать товарищества, иные связанные с управлением ТСЖ документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества, и т. д. Однако желательно уточнить, что в противном случае к нему может быть применена статья 227 Уголовного кодекса.

 

Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.

 

Прочитано: 1574 раз(а)

Комментарии к статье (2)

2018-11-02 21:18:51, Гость_татьяна:
Почему в тематическом выпуске не сказано, будет ли устанавливаться единый тариф по оплате обязательных взносов жилым и нежилым помещениям.
2018-11-05 09:08:25, Гость_татьяна:
Почему нигде не написано о едином тарифе жилых и не жилых помещений

В этой теме действует премодерация комментариев.
Вы можете оставить свой комментарий.

info!Оставляя свой комментарий на сайте, Вы соглашаетесь с нашими Правилами их размещения.
Гость_
Антибот:

Если Вы заметили ошибку, выделите фрагмент текста, содержащий ошибку, и нажмите Ctrl+Enter.
Сайт разработан в ООО «NORMA», зарегистрирован в Узбекском агентстве по печати и информации 01.06.2018г.
Регистрационное свидетельство № 0406.
Адрес: Узбекистан, 100105, г. Ташкент, Мирабадский р-н, ул. Таллимаржон, 1/1.
Тел. (998 71) 200-00-90. E-mail: admin@norma.uz
Копирование материалов сайта без согласования с администрацией ресурса запрещено.
© ООО «NORMA», 2007-2018 г. Все права защищены.
18+   Яндекс.Метрика