Мулк ҳуқуқи – ҳар бир шахснинг ажралмас ҳуқуқларидан бири. У ҳар кимнинг мол-мулкка, ашёларга ва бошқа объектларга эгалик қилиш, ундан фойдаланиш ва уни тасарруф этиши билан ифодаланади (ФКнинг 164-моддаси). Ушбу объектлар орасида ўз мақоми сабабли давлат томонидан алоҳида муҳофаза қилинадиган, унга бўлган ҳуқуқ ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри давлат корхонасида (кадастр органида) давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим бўлган мол-мулк мавжуд (ФКнинг 84-моддаси). Бу кўчмас мулк. Ушбу шарҳда қонун чиқарувчиларнинг эътиборини кўчмас мулкка бўлган мулк ҳуқуқини давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби ва амалиётда юзага келадиган муаммоларга қаратмоқчимиз.
Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларнинг рўйхатдан ўтказилиши Кўчмас мулкка бўлган ҳуқуқларни ва у ҳақда тузилган битимларни давлат рўйхатидан ўтказиш тартиби тўғрисидаги низом (ВМнинг 7.01.2014 йилдаги 1-сон қарори билан тасдиқланган) билан тартибга солинади.
Мулк эгаси бўлган ёхуд бинолар (иншоотлар)га ашёвий ҳуқуқларга эга бўлган барча юридик ва жисмоний шахслар уларга тегишли бўлган бино (иншоот)ларга бўлган ҳуқуқлар давлат рўйхатидан ўтказилганлиги тўғрисидаги ҳужжатларга эга бўлишлари шарт. Кўрсатилган шахслар ёки улар томонидан ваколат берилган шахслар мулк ҳуқуқи (ёки бошқа ашёвий ҳуқуқлар) пайдо бўлгандан кейин бир ой муддатда Қорақалпоғистон Республикаси, вилоятлар ва Тошкент шаҳри ер тузиш ва кўчмас мулк кадастри давлат корхонасининг тегишли туман (шаҳар)даги филиалига ҳуқуқни белгиловчи ҳужжатларни илова қилган ҳолда буюртманома беришлари шарт (Низомнинг 7, 8-бандлари, ВМнинг 2.06.1997 йилдаги 278-сон қарорига 1-илова).
Рўйхатдан ўтказиш учун (мулк ҳуқуқи юзага келганда ва бошқа шахсга ўтказилганда) ариза берувчи қуйидаги ҳужжатлардан бирини тақдим этиши шарт:
1) қурилиши (реконструкцияси) тугалланган бинолар ва иншоотларни фойдаланишга қабул қилиш далолатномаси;
2) нотариал тасдиқланган шартномалар:
уй (квартира)нинг олди-сотди шартномаси;
корхонани топшириш-қабул қилиш далолатномаси билан бирга олди-сотди шартномаси;
лизинг шартномаси;
бино (иншоот, турар жой)ни ҳадя этиш тўғрисидаги шартнома;
бино (иншоот, турар жой)ни айирбошлаш тўғрисидаги шартнома;
турар жойнинг бошқа шахсга рента тўлови шарти билан ўтказилиши назарда тутиладиган рента шартномаси;
3) бино (иншоот) бўйича топшириш-қабул қилиш далолатномаси билан бирга олди-сотди шартномаси;
4) хусусийлаштирилган давлат биноси (иншооти, турар жойи)га бўлган мулк ҳуқуқини берувчи давлат ордери;
5) нотариуслар томонидан берилган, мерос қилиб олиш ҳуқуқи ва эр-хотинларнинг умумий мулки бўлган бино (иншоот)нинг тегишли қисмига бўлган мулк ҳуқуқи тўғрисидаги гувоҳнома;
6) суд қарори ёки давлат ижрочисининг қарори ёхуд давлат ижрочиси томонидан тасдиқланган ундирувчи ва қарздор ўртасида тузилган бино ва иншоотни бериш далолатномаси (1-сон Низомнинг 42-банди).
Кўриниб турганидек, ушбу рўйхат батафсил бўлиб, кўчмас мулкка бўлган мулк ҳуқуқи юзага келадиган бошқа вазиятларни ҳисобга олмайди.
Низомда назарда тутилмаган ҳолатлар
1-МИСОЛ. Юридик шахс кўчмас мулкка эга. Мулк ҳуқуқи, белгиланганидек, кадастр органида рўйхатдан ўтказилган. Ушбу корхона қайта ташкил этилишга қарор қилди. Қайта ташкил этиш учун муассисларнинг умумий йиғилиши тегишли қарор қабул қилиши лозим. Юридик шахс ажратиб чиқариш, бўлиш, қўшиб олиш, қўшиб юбориш ёки ўзгартириш шаклида қайта ташкил этилиши мумкин.
Ажратиб чиқариш ва бўлишда бир юридик шахснинг ҳуқуқ ва мажбуриятлари (шу жумладан мол-мулки) тақсимлаш баланси асосида бошқасига ўтади.
Қўшиб юбориш, қўшиб олишда бир юридик шахснинг ҳуқуқ ва мажбуриятлари (шу жумладан мол-мулки) топшириш далолатномаси асосида бошқасига ўтади. Ўзгартиришда бўлгани сингари, мавжуд корхонанинг ҳуқуқ ва мажбуриятлари топшириш далолатномаси асосида янгидан вужудга келган хўжалик юритувчи субъектга ўтади (ФКнинг 50-моддаси). Қонун ҳужжатларида мол-мулкни бериш тўғрисида қандайдир бошқа шартномаларни тузиш талаб этилмайди. Шу муносабат билан мулк ҳуқуқини рўйхатдан ўтказиш учун айнан кўрсатилган ҳужжатлар (муассисларнинг умумий йиғилиши қарори, тақсимлаш баланси ёки топшириш далолатномаси) асос бўлиб хизмат қилиши керак.
Амалиётда эса кадастр органи қайта ташкил этилаётган юридик шахслар кўчмас мулкининг олди-сотди шартномасини (қабул қилиш-топшириш далолатномаси билан бирга) тақдим этишни талаб қилади. Кадастр органининг ваколатли шахслари бу 1-сон Низомнинг 42-бандида назарда тутилганлигини важ қилиб, ушбу шартнома бинони рўйхатдан ўтказиш учун асос бўлади дейдилар.
Бироқ олди-сотди шартномасига биноан сотувчи бино (иншоот)ни муайян қийматга сотади, сотиб олувчи эса уни харид қилади (ФКнинг 479-моддаси). Бу алоҳида битим бўлиб, қайта ташкил этишга ҳеч қандай алоқаси йўқ.
Шуни қайд этиб ўтамизки, қайта ташкил этиш муносабати билан юридик шахсни қайта рўйхатдан ўтказиш чоғида ҳам Давлат хизматлари кўрсатиш марказида бундай шартномани тақдим этиш талаб этилмайди (Низом, ВМнинг 9.02.2017 йилдаги 66-сон қарорига 1-илова).
2-МИСОЛ. Масъулияти чекланган жамият муассиси иштирокчилар таркибидан чиқмоқда. Бунда у яшаш учун мўлжалланган кўчмас мулк тарзидаги ўз улушини олмоқда («Масъулияти чекланган ҳамда қўшимча масъулиятли жамиятлар тўғрисида»ги Қонуннинг 22-моддаси).
Бу ҳолда кўчмас мулк муассисларнинг умумий йиғилиши қарори ва бинони (иншоотни) қабул қилиш-топшириш далолатномаси асосида иштирокчига ўтиши лозим.
Бироқ кадастр органи қабул қилиш-топшириш далолатномасини нотариал тасдиқлашни талаб қилади. Аслида 1-сон Низомнинг 42-бандида бундай далолатнома мустақил асос сифатида назарда тутилмаган. Кадастр органининг яшаш учун мўлжалланган бинони қабул қилиш-топшириш далолатномасини нотариал тасдиқлаш тўғрисидаги талаби Фуқаролик кодексининг умумий моҳиятига мувофиқ келади. Сабаби уй-жойни бошқа шахсга бериш шартномалари нотариал тасдиқланган бўлиши керак (ФКнинг 488, 497, 504, 512, 531-моддалари). Бироқ ФКда яшаш учун мўлжалланган кўчмас мулкни қабул қилиш-топшириш далолатномаси нотариал тасдиқланиши ҳақидаги тўғридан-тўғри норма мавжуд эмас. Бу ўз навбатида қонун ҳужжатларидаги камчилик ҳисобланади.
3-МИСОЛ. МЧЖ муассиси унга тўланиши лозим бўлган дивидендлар суммасини жамиятга тегишли кўчмас мулк тарзида олмоқчи. Қолган иштирокчилар бунга қарши эмас, иштирокчилар умумий йиғилишининг тегишли қарори мавжуд (МЧЖда атиги битта муассис бўлса, у ҳам шундай қарорни қабул қилади). Ёки ХКнинг ягона мулкдори ўз қарорига биноан ўз дивидендлари сифатида корхона биносини олади. Иккала ҳолатда мулкдорнинг (муассислар умумий йиғилишининг) қарори ва кўчмас мулкни қабул қилиш-топшириш далолатномаси кўчмас мулкни рўйхатдан ўтказиш учун асос бўлиб хизмат қилиши керак.
Бироқ 1-сон Низомнинг 42-бандида бу назарда тутилмаган.
Юридик шахсни тугатиш чоғида ҳам шунга ўхшаш вазият юзага келади. Сабаби юридик шахснинг кредиторлар талаблари қондирилганидан кейин қолган мол-мулки (унга кўчмас мулк ҳам кириши мумкин) унинг муассисларига, агар қонун ҳужжатларида ўзгача тартиб назарда тутилмаган бўлса, топширилади (ФКнинг 55-моддаси).
Ушбу вазият ҳам 1-сон Низомда назарда тутилмаган.
4-МИСОЛ. Корхона ўз фирма номини ўзгартирди. Тегишинча, у Давлат хизматлари кўрсатиш марказида давлат томонидан қайта рўйхатдан ўтказилди (66-сон Низомнинг 21-банди). Аввалги номдаги юридик шахс номига рўйхатдан ўтказилган кўчмас мулк билан нима қилиш керак? Қонун ҳужжатларининг умумий моҳиятидан келиб чиқилса, кадастр органи қайта рўйхатдан ўтказилган таъсис ҳужжатлари асосида корхонанинг кадастр ҳужжатларини (янги фирма номига) қайта расмийлаштириши керак.
Бироқ 1-сон Низомда бу назарда тутилмаган.
5-МИСОЛ. Фуқаро ўз фамилиясини ўзгартирди. У ўзининг аввалги исмига расмийлаштирилган ҳужжатларга ўз ҳисобидан тегишли ўзгартиришлар киритилишини талаб қилишга ҳақли (ФКнинг 19-моддаси). Шу тариқа, жисмоний шахс кўчмас мулкининг кадастр ҳужжатлари унинг аризасига кўра қайта расмийлаштирилиши керак.
1-сон Низомда бундай қайта расмийлаштириш талаби ҳам назарда тутилмаган.
Бизнинг таклифларимиз
► Юқорида баён этилганлар муносабати билан 1-сон Низомнинг 42-бандига ўзгартиришлар киритиш ва бино, иншоотга бўлган ҳуқуқларни рўйхатдан ўтказиш учун (мулк ҳуқуқи юзага келганда ёки бошқа шахсга ўтказилганда) тақдим этиладиган ҳужжатлар рўйхатини қуйидаги мазмундаги кичик бандлар билан тўлдириш зарур деб ҳисоблаймиз:
юридик шахс олий бошқарув органининг қарори (иштирокчилар (муассислар, аъзолар) умумий йиғилишининг баённомаси, ягона иштирокчининг қарори), юридик шахс давлат рўйхатидан ўтказилганлиги тўғрисидаги гувоҳнома нусхаси, тақсимлаш баланси – юридик шахслар ажратиб чиқариш ва бўлиш шаклларида қайта ташкил этилганда;
юридик шахс олий бошқарув органининг қарори (иштирокчилар (муассислар, аъзолар) умумий йиғилишининг баённомаси, ягона иштирокчининг қарори), юридик шахс давлат рўйхатидан ўтказилганлиги тўғрисидаги гувоҳнома нусхаси, топшириш далолатномаси – юридик шахслар қўшиб олиш, қўшиб юбориш, ўзгартириш шаклида қайта ташкил этилганда;
юридик шахс иштирокчиси улушининг ҳақиқий қийматини бино (иншоот) тарзида тўлаш тўғрисида юридик шахс олий бошқарув органининг қарори (иштирокчилар (муассислар, аъзолар) умумий йиғилишининг баённомаси, ягона иштирокчининг қарори), қабул қилиш-топшириш далолатномаси, юридик шахс давлат рўйхатидан ўтказилганлиги тўғрисидаги гувоҳнома нусхаси – юридик шахс таркибидан чиқаётганда иштирокчи улушининг ҳақиқий қиймати тўланаётганда;
иштирокчига дивидендларни бино (иншоот) тарзида тўлаш тўғрисида юридик шахс олий бошқарув органининг қарори (иштирокчилар (муассислар, аъзолар) умумий йиғилишининг баённомаси, ягона иштирокчининг қарори), қабул қилиш-топшириш далолатномаси, юридик шахс давлат рўйхатидан ўтказилганлиги тўғрисидаги гувоҳнома нусхаси;
тугатиш баланси, тугатилаётган шахснинг биносини (иншоотини) муассисга топшириш тўғрисидаги далолатнома, юридик шахс тугатилганлиги тўғрисида реестрдан кўчирма – тугатилаётган юридик шахснинг биноси (иншооти) унинг иштирокчисига ўтаётганда;
қонун ҳужжатларига мувофиқ бино ва иншоотларга мулк ҳуқуқи юзага келиши ва ўтишини тасдиқлайдиган бошқа ҳужжатлар.
► Тегишинча, бино, иншоотга бўлган мулк ҳуқуқи бекор қилинишини тартибга солувчи 1-сон Низомнинг 46-бандини ҳам тегишли кичик бандлар билан тўлдириш лозим.
► Шунингдек 1-сон Низомда мулкдорлар ёки кўчмас мулкка бошқа ашёвий ҳуқуқлар эгаларининг номи (номланиши) ўзгариши муносабати билан кадастр ҳужжатларини қайта расмийлаштириш тартибини белгилаш зарур. Фикримизча, кўчмас мулкни қайта расмийлаштириш тўғрисидаги аризага қуйидагилар илова қилиниши лозим:
мулкдор ёки ашёвий ҳуқуқлар эгаси – жисмоний шахснинг фамилияси, исми, отасининг исми ўзгарганлигини тасдиқловчи ҳужжат (ФҲДЁ органларининг ёки туман (шаҳар) ички ишлар бошқармаси (бўлими) миграция ва фуқароликни расмийлаштириш бўлимининг маълумотномаси);
мулкдор ёки ашёвий ҳуқуқлар эгаси – юридик шахснинг номи ўзгарганлигини тасдиқловчи ҳужжат (юридик шахс давлат рўйхатидан ўтказилганлиги тўғрисидаги гувоҳнома нусхаси, қайта номлаш тўғрисида юридик шахс олий бошқарув органининг қарори (иштирокчилар (муассислар, аъзолар) умумий йиғилишининг баённомаси, ягона иштирокчининг қарори)).
► Бундан ташқари, қонун чиқарувчи юридик шахсдан унинг муассисига улушининг ҳақиқий қиймати, дивидендлар ва бошқалар ҳисобига тўланганда яшаш учун мўлжалланган жойни қабул қилиш-топшириш далолатномаси нотариал тасдиқланиш-тасдиқланмаслигини белгилаши лозим. Жавоб ижобий бўлса, Фуқаролик кодекси, «Нотариат тўғрисида»ги Қонун, Нотариуслар томонидан нотариал ҳаракатларни амалга ошириш тартиби тўғрисидаги йўриқнома (АВ томонидан 30.03.2010 йилда 2090-сон билан рўйхатдан ўтказилган) ва бошқа норматив-ҳуқуқий ҳужжатларга тегишли қўшимчалар киритилиши зарур. Топширилаётган бино (иншоот) яшаш учун мўлжалланган бўлса, бу ҳолда нотариал тасдиқланган қабул қилиш-топшириш далолатномасини тақдим этиш тўғрисидаги талаб ҳам 1-сон Низомда белгиланиши лозим.
Сабоҳат Султонова, «Norma» МЧЖ эксперти.
