22 многоквартирных дома (МКД) без создания ТЧСЖ в Ташкенте могут воспользоваться кредитами для проведения капитального ремонта. Такую возможность обеспечивает профессиональная управляющая компания (УК) «Кафолат Таъмир», действующая на 19 квартале массива Юнусабад. Эти дома находятся на ее полном обслуживании. Сегодня она является единственной УК в столице, предоставляющей многоэтажкам без ТЧСЖ доступ к кредитным средствам, а также к участию в Программе по ремонту, благоустройству и улучшению условий эксплуатации многоквартирного жилищного фонда на 2017 – 2021 годы (утв. ПП-2922 от 24.04.2017 г.).
Вариант управления общим имуществом собственниками жилых помещений без создания юридического лица (ТЧСЖ) допускается Гражданским и Жилищным кодексами. Об этом мы подробно писали в тематическом выпуске газеты «Норма» N 9 от 27.02.2018 г., а также в других выпусках. Но доступ к кредитам, участию в Программе затруднен для них из-за неурегулированности законодательства.
Это вызывает вопросы квартировладельцев, избравших такой способ управления домовым хозяйством. Многие справедливо считают ограничения неоправданными, ущемляющими их права. Ведь они живут в таких же домах, входящих в многоквартирный жилой фонд. И меры государственной поддержки, направленные на улучшение условий содержания МКД, не должны обходить их стороной. Практика получения заемных средств управляющей компанией для домов без ТЧСЖ – опыт, позволяющий решать вопросы с проведением капремонта.
Кредиты для таких домов УК оформляет точно так же, как это делают товарищества для входящих в них многоэтажек. Жители МКД не могут пользоваться заемными средствами из-за риска их невозврата. А без кредитов перспектива выполнения капремонта отодвигается на несколько лет, пока жильцы накопят достаточно средств. В данном случае доступ к ним обеспечивает эффективная работа УК «Кафолат Таъмир», ее высокая деловая репутация, способность наладить надлежащее техническое состояние многоэтажек. Это делает ее надежным заемщиком для кредиторов. Гарантией возврата заемных средств являются грамотно просчитанный размер взноса, а также высокая платежная дисциплина собственников, что также является результатом работы компании.
Начало
Первые дома без ТЧСЖ пришли под крыло УК в 2006 году. Когда в стране начали создаваться товарищества, в них пошли далеко не жилищники: врачи, педагоги, военные, работники торговли, других сфер. Многие не представляли, что дом – это сложный инженерно-технический объект, а работа с людьми требует много сил, терпения, отдачи, искусства выстраивать отношения. Большая часть руководителей товариществ первой волны не могли справиться с проблемами домового хозяйства. Через год-два бросали все и уходили. Дома оставались без обслуживания, приходили в упадок. УК была создана в 2001 году, для того чтобы помочь товариществам работать правильно и эффективно.
Директор УК «Кафолат Таъмир» Лариса Привалова.
Накануне зимних холодов делегация жителей домов, брошенных на произвол судьбы, пришла в УК: «Возьмите наши многоэтажки на полное обслуживание». Директор УК «Кафолат Таъмир» Лариса Привалова предложила им вариант обслуживания без ТЧСЖ. На общем собрании собственники единогласно приняли решение не создавать их. В протоколе зафиксировали также, что переходят на полное обслуживание УК. Чтобы заключить с ней договоры на оказание услуг по содержанию общего имущества, от каждого дома избрали уполномоченных общим собранием собственников (домкомы). Копии протоколов решений, подписанных квартировладельцами каждого дома, передали УК.
Добиваться при принятии решений 100-процентного согласия собственников, как этого требует законодательство, очень сложно, тем более когда текущие вопросы возникают постоянно. Поэтому домкомы являются членами правления УК, которое оперативно решает эти вопросы. Собрать жителей на общие собрания тоже трудно. От имени собственников по доверенностям голосует группа квартировладельцев дома, представляющая их интересы на собраниях. Решения доводятся до жителей доверенными лицами и домкомами. Отчетные собрания УК проводит 2–3 раза в год, в школе, для всех 22 домов, а при необходимости – для жителей отдельной многоэтажки.
В данный момент компания обслуживает 2 девятиэтажных и 20 пятиэтажных домов без создания ТЧСЖ. Общее количество квартир в них составляет 2 312. Кроме этого, на обслуживании УК еще 2 ТЧСЖ.
Махаллинский комитет.
Большим «кораблям» – большое плавание
Необходимость в заемных средствах управляющие закладывают в начале года, когда составляют планы работ, сметы, определяют приоритеты. Они утверждаются решением общих собраний квартировладельцев. Затем правление УК собирает такой же пакет документов на кредитование, как это делает ТЧСЖ. Так же заключает договор со страховой компанией. В плане возврата кредитов у «Кафолат Таъмир» нет ни одного просроченного платежа. Взносы жителей поступают на общий расчетный счет УК в Савдогарбанке. Точно так же, как в ТЧСЖ, часть взносов для погашения кредитов идет на депозитный счет. Размер отчислений составляет 40 % от начислений. В данный момент жители выплачивают заемные средства, взятые ранее на 5 лет под 9 %. Сейчас их выдают уже на 10 лет под 14 %. Размер объязательного взноса для пятиэтажных домов составляет 600 сум. за 1 кв. м и 700 сум. за 1 кв. м – для девятиэтажных. Собственники нежилых помещений платят 1 000 сум. за 1 кв. м. Платежная дисциплина довольно высокая. Но в каждом доме бывают 1–2 собственника, которые своевременно не внесли взносы. В основном это социально уязвимая категория жителей.
– Кредиты для домов без ТЧСЖ мы получаем уже 5 лет, – говорит Лариса Привалова. – Общий объем заемных средств для них составил 1 млрд 300 млн сум. Более половины уже выплачены. Изначально их взяли на ремонт кровли, покрыли ее фольгоизолом. Потом на установку кодовых замков, рам Аkfa, ремонт подъездов, подвалов, установку козырьков при входе в подъезды, камер видеонаблюдения, благоустройство территории. Выполнение работ за счет кредитов продолжается. Надо учитывать, что наши пятиэтажки – это так называемые «корабли»: огромные многоподъездные дома. В самом маленьком – 6 подъездов. Поэтому взятых заемных средств недостаточно. С учетом пожеланий жителей эта работа продолжится. В мае и июне полностью погасим 2 кредита, а затем подготовим документы, чтобы получить новый. Хотим завершить установку козырьков в других домах, камер видеонаблюдения, продолжить ремонт подъездов, подвалов, обеспечить запас кровельного материала. За счет того, что за 5 лет в этих домах выполнен огромный объем работ, особых проблем у них нет.
Одна из детских площадок.
Взносы, справки, соцподдержка
Взносы на содержание общего имущества жители уплачивают в офисе УК, где районный филиал Узсавдогарбанка открыл кассу. Бухгалтерия выписывает квитанции, жители платят любым удобным для них способом: «наличкой», с помощью пластиковой карты, путем удержания средств из зарплаты. Помимо обязательных взносов и коммунальных платежей, касса принимает плату за любые виды услуг, что очень удобно людям. Каждую субботу с 9 до 12 часов управляющая компания предоставляет возможность работникам коммунальных служб принимать население в офисе компании. Справки выдает бухгалтерия УК при отсутствии задолженности по обязательным взносам.
Как расходуются взносы собственников? Плата за услуги УК составляет 33 % от начислений. 40 % взносов перечисляются на депозит для погашения кредитов. 27 % – текущее обслуживание (плата за электроэнергию, вывоз смета, аварийные ситуации и прочее).
Чтобы стимулировать работу домкомов на благо жителей, решением общего собрания они освобождены от уплаты ежемесячных взносов. 2 раза в год – к Наврузу и Дню независимости Узбекистана – по представлению домкомов социально уязвимым категориям собственников либо полностью, либо на 50 % списывается задолженность по обязательным взносам. Такая мера социальной помощи проводится с одобрения квартировладельцев.
Молочный домик.
Точка зрения
Есть ли разница в обслуживании управляющей компанией ТЧСЖ и домов без его создания?
– Принципиальных различий нет, – говорит Лариса Привалова. – В обоих случаях – те же люди, которые хотят жить в ухоженных домах. Те же дома, в содержание которых надо вкладывать средства. Та же обязанность собственников своевременно вносить для этого взносы. По сути, управляющая компания является для домов без ТЧСЖ укрупненным товариществом. Моя настольная книга – это Закон «О товариществах частных собственников жилья». У жильцов нет головной боли о содержании своих многоэтажек, и это большой плюс. Важно, что «Кафолат Таъмир» – профессиональная компания. Значит, это качество, ответственность. В штате 22 человека. Своя производственная база, мастерские, оборудование и инструменты, токарный цех, склад со стройматериалами. Все работы выполняет персонал компании, а это команда квалифицированных специалистов. Подрядчиков нанимаем только на цементную стяжку, чтобы обеспечить качество работы.
Для меня выгоднее работать напрямую с домами без ТЧСЖ, – продолжает директор УК. – Для жителей преимущество в отсутствии у них штата. Ну и то, что мы обслуживаем 22 дома (2 312 квартир) небольшим числом персонала. Это значит – меньше затрат на оплату услуг УК, экономия средств собственников. Ведь в товариществах около 50 % начислений идет на зарплату персонала, а не на содержание многоэтажек. Чтобы содержать 2–3 дома, как минимум, они создают штат из 6 человек (дворник, председатель правления, сантехник, сварщик, электрик). Полное обслуживание нашей УК составляет 33 %. У жителей домов без ТЧСЖ остается больше денег на выполнение работ, взнос не поднимается так высоко. Другими словами, меньшим числом штатного персонала, за меньший размер взноса мы оказываем больше услуг. Если бы эти дома объединились в ТЧСЖ, мы не смогли бы выполнить такой объем – у них было бы больше затрат. Поначалу «Кафолат Таъмир» заключала договоры с товариществами. Тогда наше полное обслуживание составляло 20 %. Мы выполняли работы, а они не могли с нами рассчитаться – не было денег. А это прямые убытки для УК.
Еще один момент, – говорит Лариса Николаевна. – Кто-то может не согласиться, но считаю однодомные товарищества заведомо убыточными. Чтобы выжить, им надо брать кредиты, устанавливать высокий размер взноса. Нередко возникают аварийные ситуации, с которыми они не могут оперативно справиться из-за отсутствия средств. Выход – в объединении нескольких домов в ТЧСЖ, перераспределении взносов при проведении ремонта даже при наличии кредитов. Либо не создавать штат и заказывать услуги УК, как, собственно говоря, это и задумывалось изначально. Если взять УК, то с какой бы точностью мы ни просчитали смету и размер взноса, на практике всегда вылезет что-то непредвиденное. И здесь не обойтись без заимствования средств. Но в конце года каждый дом укладывается в установленные сметой параметры.
Несколько слов о том, что мешает. Очень много структур, курирующих жилищный фонд, и каждый требует свое. Это ощущают и товарищества, и УК. Вмешательство в их работу не идет на пользу. Согласно постановлению Президента N ПП-2922 реализуется Программа по ремонту, благоустройству и улучшению условий эксплуатации многоквартирного жилищного фонда на 2017–2021 годы. Она предусматривает, что работы по благоустройству территорий выполняются за счет бюджетных средств. Но на практике часто их перекладывают на плечи товариществ. Это вопрос, как исполняется постановление Президента. В стране идет реформа ЖКХ. Хочется надеяться, что она оправдает наши ожидания, поможет решить многие проблемы управления МКД.
У каждого дома свой характер
Лариса Привалова, экономист по образованию, опытная, грамотная жилищница. Почти 30 лет в ЖКХ. Всегда на переднем крае перемен, прошла все этапы становления управления жилфондом. Вначале в жэке, потом в арендном предприятии по обслуживанию многоквартирных домов. Одна из первых в столице организовала управляющую компанию, руководила и продолжает руководить ТЧСЖ. Колоссальный опыт и практика! За вклад в обеспечение эффективности проводимых реформ была награждена медалью «Шухрат».
УК «Кафолат Таъмир» обслуживает дома, расположенные на территории 3 махаллей. Одна из них – «Увайси» – стала первой, где прошел обкатку пилотный проект «Современная махалля». В его рамках построены махаллинский комитет, библиотека, пекарня, салон красоты, магазин, детские площадки, зоны отдыха с беседками и фонтанами и так далее. В столице реализация таких проектов принимается жителями неоднозначно. Но здесь я увидела современный жилой комплекс с благоустроенной территорией, многоэтажками, как на картинке, отлаженной инфраструктурой. Уверена, что никто не отказался бы жить в таком микрорайоне, совсем не похожем на другие. Махалля «Увайси» была выбрана не случайно для показательного объекта. Во многом этому способствовала крепкая, стабильно работающая «Кафолат Таъмир», обеспечившая надлежащее состояние многоэтажек. Объекты строились за счет спонсорской помощи. Но и жители вложили часть средств в благоустроительные работы. С помощью УК обустроены парковка для автомобилей, детская площадка, проведено озеленение. Построен современный офис – лицо компании.
– Работать в жилищной сфере сложно, но очень интересно, – говорит Лариса Николаевна. – Это работа с людьми и на благо людей. А что может быть лучше, чем делать их жизнь комфортнее. Тем более когда они благодарны тебе за это. Часто говорю жителям, что дом, как живой организм, все время требует внимания, вложений. И у каждой многоэтажки свой характер. Наверное, это зависит от людей. В одном доме соседи всегда с предложениями: «Давайте сделаем». А вот в другом: «Когда вы нам сделаете?». Люди часто видят лишь внешнюю сторону. Хотят красивый фасад, козырьки, рамы, благоустроенную территорию. Не думают, что важнее, например, ремонт подвала, замена инженерных коммуникаций. Поэтому им надо правильно объяснить приоритеты, и они поддержат добрые инициативы. Очень важен человеческий фактор. Искусство договариваться с соседями, жить с ними в согласии, одной семьей. Мне нравится, что у нас сложилось вот такое дружное сообщество жителей, с которыми можно горы свернуть.
В дни светлого праздника Навруз хочу пожелать нашей большой дружной семье мира, благополучия, успехов во всех добрых начинаниях.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
