Рассмотрим 2 варианта управления домом без ТЧСЖ.
ВАРИАНТ 1.
Дом находится на самоуправлении (нет договора с управляющей компанией)
Плюсы:
1. Возможность свободно распоряжаться наличными средствами.
2. Экономия средств (за наличные дешевле приобретать материалы, оперативно гасить аварийные ситуации; деньги не обесцениваются на депозитном счете, к которому у товариществ ограничен доступ; банком не снимаются проценты за кассовые операции).
3. Отсутствие отчетности в разные инстанции.
4. Меньше вмешательства различных структур в управление общим имуществом.
Минусы:
1. Законодательство для самоуправленцев разработано не так детально, как для ТЧСЖ.
2. Для принятия решений требуется 100 % голосов собственников. А при недостижении этого – в порядке, устанавливаемом судом.
Есть практика, когда жители не могли обеспечить 100-процентного принятия решений из-за того, что в доме пустовало 20 % квартир. Домсовет разработал соглашение о порядке непосредственного управления домовым имуществом собственниками жилых и нежилых помещений в доме. В нем определили, что решение считается принятым, если за него проголосовали не менее 2/3 собственников и обратились с иском в суд о признании этого порядка. Решением суда соглашение было признано соответствующим законодательству, а порядок был закреплен юридически. Таким образом, решения стали приниматься на законном основании не 100 % голосов собственников, а 2/3.
3. Этот вариант больше подходит для домов с небольшим количеством жильцов.
4. Проблема с выдачей квитанций по уплате взносов, справок. Подпись на квитанции уполномоченного лица (домкома) без печати не устраивает собственников.
Есть практика, когда уполномоченные заказывают личные штампы и штампы домового совета в РУВД, проставляют их на квитанциях об оплате, справках. Если нет штампов – заверяют квитанции и справки в махаллинских комитетах.
5. Средства собственников собираются и хранятся в наличной форме у домкома или поступают на его банковский счет. А это риск злоупотреблений и хищений.
Есть практика, когда домком подписал обязательство, что за сохранность средств собственников отвечает всем своим личным имуществом. Если деньги хранятся в банке, то, перед тем как снять их на нужды дома, необходимо представить обоснование членам ревизионной комиссии.
6. Затруднения с взысканием задолженности по обязательным взносам с собственников жилых помещений в судебном порядке.
Это можно сделать, если собственники установят порядок содержания общего имущества в доме и укажут, что наделяют совет дома полномочиями по взысканию задолженности с собственников помещений в судебном порядке.
7. Отсутствие доступа к получению кредитов для проведения затратных ремонтов.
8. Отсутствие возможности войти в программы по капитальному ремонту домов, благоустройству территорий, замены лифтов с привлечением бюджетных средств.
ВАРИАНТ 2.
Коллектив собственников заключает договор управления с управляющей организацией
Плюсы:
1. Собственникам нет необходимости создавать, содержать штат, материально-техническую базу, организовывать работу по содержанию дома.
2. УК обеспечивает качество услуг благодаря квалификации работников, наличию материально-технической базы.
3. Снижение стоимости услуг из-за объемов, выполняемых УК, конкуренции на рынке.
4. Ответственность УК за выполненные работы, гарантийный срок по ремонтам.
5. Возможность доступа к кредитам, которые получает УК для дома.
6. Возможность от имени УК войти в программы по капитальному ремонту домов, благоустройству территорий, замены лифтов с привлечением бюджетных средств.
7. Сохранность взносов, поступающих на расчетный счет УК.
8. Решение вопроса с выдачей справок.
Минусы:
1. Деятельность УК может подменить собой самоуправление собственников жилых помещений, что является нарушением законодательства, принятие решений за них.
2. Условия договора могут нарушать права и интересы собственников. Уполномоченное собственниками лицо должно внимательно изучить его перед подписанием.
3. Деньги собственников поступают на расчетный счет УК. У собственников меньше возможности контролировать целевое использование средств.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
