Управляющая компания ООО «Шинам-Сервис-Плюс» (далее – УК), действующая на 1 квартале Чиланзара в столице, обслуживает 9 домов без создания ТЧСЖ. Среди них одна 5-этажка, остальные – 4-этажки (369 жилых помещений плюс 31 нежилое). Кроме того, под началом УК – 6 товариществ. Всего в управлении компании находится 31 многоквартирный дом.
Первые 6 домов, в которых жители не захотели создавать товарищества, перешли на полное обслуживание УК в 2008 году. Подвигли их на это до боли знакомые многим обстоятельства. Большое ТЧСЖ, в котором они прежде находились все вместе, не способно было обеспечить эффективное управление. В результате пошли жалобы, разборки, неплатежи. Товарищество разделилось на 2 отдельных. В первом начали потихоньку налаживать дела. А вот второе – из 6 домов – оказалось между небом и землей. Никто не хотел идти в председатели. Расчетный счет открыт не был. Что делать, куда платить, как обслуживать дома – никто не знал. В аварийных ситуациях люди бежали то в управляющую компанию, то в соседнее товарищество. Долго так продолжаться не могло. Техническое состояние этих домов ухудшалось. Директор УК Тамара Хамидова предложила жителям определить свой статус. Рассказала, что они могут создать ТЧСЖ либо перейти на управление домами без создания товариществ. Разъяснила плюсы и минусы каждого способа управления. Жители остановились на варианте без организации ТЧСЖ. Чтобы не заморачиваться с управлением, текущим обслуживанием, ремонтами, решили передать эту головную боль УК. В дальнейшем на полное обслуживание «Шинам-Сервис-Плюс» перешли еще 3 дома без создания товарищества.
С чего начать?
– Прежде всего надо было закрепить решение перейти на непосредственное управление домами без товарищества протоколом общего собрания собственников жилых помещений, – говорит Тамара Хамидова. – Если в ТЧСЖ для принятия решений требуется более 50 % голосов, то для самоуправленцев – 100 %. Это сдерживающий фактор, заставляющий задуматься и взвесить возможности для желающих отказаться от товарищества. Жители каждого дома провели общие собрания, приняли решение о том, что будут управлять домами сами, без создания юрлица. В каждом доме избрали уполномоченных представителей коллектива собственников, которые будут представлять их интересы в отношениях с третьими лицами. Отразили в протоколах общего собрания, что передают функции управления и обслуживания домов управляющей компании на основе договоров. Право подписания договоров от имени собственников передали уполномоченному лицу. Решения общих собраний каждого дома подписали 100 % собственников жилых помещений.
Далее уполномоченный представитель собственников каждого дома заключил договор с УК на управление и обслуживание общего имущества и прилегающей территории. До этого многие жители в этих бесхозных домах понятия не имели, к кому относятся. Часть из них вносила взносы в товарищество, в котором они некогда пребывали вместе. Другая – вообще не заморачивалась этим вопросом. Управляющие взялись за урегулирование ситуации. Передали протоколы общих собраний в ТЧСЖ, составили акты сверки уплаченных собственниками взносов на основе представленных ими квитанций.
На первых порах планировать что-либо для таких домов было сложно. УК гасила срочные, горящие работы. Средств, достаточных для их выполнения, у жителей еще не было. Работы выполнялись в долг, за счет перераспределения взносов собственников других домов. В одной многоэтажке на 1 января 2013 года задолженность по обязательным взносам составляла 4 млн 862 тыс. сум., а работ было выполнено на 7 млн 690 тыс. сум. По результатам оказанных услуг управляющие составляли акты, к которым прилагались чеки на материалы, указывалась стоимость оказанных услуг.
С управляющими легче
В домах без создания ТЧСЖ – 31 нежилое помещение. Владелец каждого из них заключает договор на обслуживание общего имущества с УК. Взносы собственников жилых и нежилых помещений поступают на расчетный счет управляющей компании. Учет ведется по каждому дому, каждой квартире. Собственники уплачивают их в наличной либо безналичной форме в банке по квитанциям, выданным управляющими. Справки в различные инстанции жителям также выдает управляющая компания.
Обязательные взносы на содержание общего имущества собственников жилых помещений в домах без ТЧСЖ на 2018 год составляют 700 сум. за 1 м2 площади. Сегодня они находятся практически в одинаковом техническом состоянии. Для собственников нежилых помещений в этих многоэтажках взнос установлен от 700 до 1 200 сум. за 1 м2 в зависимости от нагрузки, которую они создают для общего имущества и придомовой территории. Стоимость услуг УК составляет 40 % от ежемесячных начислений взносов собственников каждого дома. Взносы рассчитываются на основе планируемых затрат на содержание многоэтажки, передаются уполномоченным представителям домов. Те в свою очередь доводят их до собственников квартир, которые утверждают их, а также разработанные управляющими проекты планов работ, смет доходов и расходов. Бывает, что собственники исключают какие-то работы или, наоборот, включают их в план. Например, у соседей установили пластиковые рамы, жители другого дома хотят то же самое.
Собираемость взносов в таких домах порядка 90 %. Это хороший показатель. Когда жители видят, что идет работа и дома приводятся в порядок, они готовы платить. Немаловажная роль – человеческий фактор. Директор УК Тамара Хамидова работает в жилищной сфере 12 лет. А живет в этих компактно расположенных домах 35 лет. Свой человек, а не пришлый со стороны. Жители ее хорошо знают, а она – жителей. Это способствует доверию, укреплению платежной дисциплины.
Управляющие не практикуют взыскания задолженности по обязательным взносам в судебном порядке из-за неотлаженности механизма управления домом без ТЧСЖ. Поэтому передают списки должников уполномоченным лицам, которые ведут работу с неплательщиками на уровне общественного воздействия. Но в договор можно внести пункт, что собственники наделяют УК правом взыскания задолженности в судебном порядке с отдельных квартировладельцев. Такая практика имеется в другой управляющей компании, также обслуживающей дома без ТЧСЖ. Договоры на управление и обслуживание каждого дома заключаются ежегодно. Прежде УК отчитывалась о проделанной работе 1 раз в год. С 2018 года намерена делать это ежеквартально.
По словам Тамары Хамидовой, эти дома сегодня находятся в нормальном техническом состоянии. В основном идет текущее обслуживание. Могут возникать непредвиденные ситуации, от которых никто не застрахован. Кровля покрыта шифером, но качественным, нигде не течет. Подвалы сухие, но трубы не пластик, а металл. В подъездах всех домов пластиковые рамы. Отремонтировали водостоки, подъезды периодически приводятся в порядок, заасфальтирована часть территории. В этом году запланировали ремонт козырьков у входа в подъезды 3 домов, установку камер видеонаблюдения, завершить асфальтирование территории. Конечно, очень трудно за счет собственных средств накопить на ремонт с использованием современных материалов. Банк отказал управляющей компании в выдаче кредитов для домов без ТЧСЖ.
Но практика получения кредитов для таких домов, находящихся на обслуживании УК, в Ташкенте есть. Об этом в следующем тематическом выпуске.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
На фото: Тамара Хамидова, директор УК «Шинам-Сервис-Плюс».
