В последнее время социальные сети «раскалены» постами о том, что товариществам навязывают кредиты на выполнение капремонтов. Что им диктуют, на какие виды работ брать заемные средства и в каком объеме. Указывают, с каким подрядчиком заключать договор и где приобретать материалы. Часто установка камер видеонаблюдения, пластиковых рам, бетонирование территории (которая, кстати, не закреплена за ТЧСЖ кадастром) подменяют приоритеты, когда первоочередными работами для товариществ являются кровля, подвал, электрохозяйство. Бывает, что при отказе от предложения взять кредит начинается давление на ТЧСЖ. Все это – нарушение законодательства, грубое вмешательство в его деятельность.
Установлено, что взаимоотношения органов госвласти на местах с ТЧСЖ строятся без излишней опеки исходя из статуса товарищества как подлинного института самоуправления собственников жилья, самостоятельно осуществляющего свою деятельность (ст.8 З-на «О товариществах частных собственников жилья» далее – Закон о ТЧСЖ).
В то же время государство гарантирует соблюдение прав и защиту законных интересов товариществ и их членов, содействует развитию и укреплению ТЧСЖ (ст.7 Закона о ТЧСЖ). Если дома в товариществе требуют ремонта, представители органов госвласти вправе рекомендовать, разъяснять, информировать жителей о возможности привести дома в порядок с помощью кредита. Но не превышая при этом своих полномочий.
На практике одни ТЧСЖ активно используют заемные средства, что позволяет им успешно приводить свои дома в порядок. Они без труда гасят кредиты и даже выплачивают их досрочно. Это товарищества, где нормально организована работа по содержанию общего имущества, а жители своевременно вносят взносы. По сути, такие ТЧСЖ могут отказаться от кредита и выполнять капремонты за счет собственных средств. Но чтобы накопить для этого деньги, требуется время. Кредит для них – быстрое решение проблем дома.
В других товариществах так и делают: аккумулируют средства и справляются с капремонтами своими силами, без кредитов. В третьих – дома еле дышат, есть проблемы с неплатежами. Но кредиты берут один за другим, не задумываясь о том, как будут их возвращать. При этом членов товарищества часто не информируют о заемных средствах, из-за чего возникают противоречия. В некоторых ТЧСЖ жители отказываются от кредита из-за своей неинформированности. Поэтому очень важно разъяснить им преимущества, возможные риски при получении заемных средств. А вот до оформления кредита следует провести работу по сокращению задолженностей членов ТЧСЖ.
Если товарищество приводит дом в порядок без кредитов, а ему рекомендуют воспользоваться ими, оно должно оценить свои силы и возможности. В случае отказа от заемных средств можно письменно обосновать его, указав, какой объем работ в рамках капремонта они уже выполнили, что собираются еще сделать, за счет каких средств, каковы финансовые возможности.
В случае грубого давления на ТЧСЖ оно вправе обратиться в прокуратуру.
С какими нарушениями могут столкнуться члены ТЧСЖ при получении и освоении кредита
1. Решение о получении кредита руководитель ТЧСЖ принимает без учета мнения членов товарищества.
2. Представители банка, налоговых органов, хокимията, других структур навязывают товариществам кредиты.
Принятие решения о получении заемных средств, включая банковские кредиты, является компетенцией общего собрания членов ТЧСЖ (ст.19 Закона о ТЧСЖ).
Для принятия решения общим собранием членов товарищества за него должны проголосовать более 50% членов ТЧСЖ (ст.22 Закона о ТЧСЖ). Допускается принятие решения путем заочного голосования, поквартирного обхода.
Среди документов, представляемых ТЧСЖ для получения кредита, обязательно должен быть протокол собрания собственников жилья о необходимости его получения (п.8 Положения, рег. МЮ №1126 от 18.04.2002г.).
3. Товариществам указывают, на какие цели (без учета приоритетов) и в каком размере брать кредит.
Кредиты ТЧСЖ предоставляются на:
√ реконструкцию и капремонт внутридомовых инженерных коммуникаций и мест общего пользования жилых домов;
√ приобретение материально-технических ресурсов, оборудования и инвентаря, необходимых для осуществления текущего и капитального ремонта (п.4 Положения).
Однако в конкретном случае решение о том, на какие цели и в каком размере взять банковский кредит, принимают члены ТЧСЖ на общем собрании на основе представленного им правлением обоснования (сметы, графика погашения заемных средств и т.д.).
4. Для получения кредита товарищество завышает смету финансирования капремонта.
Положение не предусматривает проведения предварительной экспертизы сметы представителями банка. Чтобы избежать завышения объемов (что ляжет на плечи членов ТЧСЖ), расчет сметы капремонта должно контролировать правление ТЧСЖ.
5. Товариществу навязывают подрядчиков для приобретения материалов.
Правление товарищества несет ответственность перед членами ТЧСЖ за организацию работ по обслуживанию и ремонту жилого фонда на конкурсной основе в соответствии с заключенными договорами.
К компетенции товарищества относится выполнение функций заказчика для обслуживания и ремонта общего имущества с выбором подрядчика на конкурсной основе (ст.25 Закона о ТЧСЖ).
При получении кредита выбор подрядной организации проводится по результатам конкурсных торгов (тендера) (п.16 Положения).
Товариществу могут рекомендовать подрядчика для выполнения капремонта, но принятие окончательного решения остается за ТЧСЖ.
6. Выдача заемных средств некредитоспособным ТЧСЖ, имеющим большую задолженность своих членов по уплате взносов, руководители которых имеют сомнительную репутацию.
При принятии решения о выдаче кредита, наряду с кредитоспособностью клиента, банк в том числе принимает во внимание репутацию руководителя ТЧСЖ (предыдущие места работы, компетентность, обеспечение своевременного возврата ранее полученных кредитов и т.д.)(п.13 Положения).
7. Нецелевое использование заемных средств.
Кредитные работники строго контролируют целевое назначение осуществляемых выплат (п.15 Положения).
Коммерческие банки осуществляют постоянный мониторинг на протяжении всего срока пользования кредитом. В процессе мониторинга проводится анализ хозяйственно-финансовой деятельности клиента. Банк осуществляет постоянный мониторинг кредитоспособности заемщика. Проводится изучение эффективного и целевого использования кредита на месте.
По кредитам, предоставленным на финансирование капремонта и других работ по благоустройству, в процессе мониторинга банк осуществляет контрольный обмер объема выполненных работ на кредитуемом объекте в сроки и на условиях, оговоренных в кредитном договоре (п.19 Положения).
В кредитном договоре должны быть предусмотрены штрафные санкции за нецелевое использование кредита, в том числе и за завышение объема выполненных работ (п.20 Положения).
8. Некачественное выполнение работ за счет кредита.
Ответственность за качество и своевременность проведения ремонтных работ несет правление ТЧСЖ (ст.25 Закона о ТЧСЖ).
Подрядная организация в соответствии с договором несет ответственность за качество выполняемых работ.
Банк проводит изучение эффективного использования кредита (п.20 Положения).
В некоторых товариществах при проведении капремонта за счет кредитных средств создают комиссии по контролю за ходом ремонтных работ из числа активных членов ТЧСЖ. Они контролируют качество работ подрядных организаций.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.
