Управляющая компания «Береза Коммунал Сервис» (далее – «Береза», УК) подвела итоги минувшего года, наметила планы на 2017 год. Следует отметить, что она отчитывается перед своими заказчиками не только за прошедший год, но и ежеквартально, в то время как подавляющее большинство ее сотоварищей по бизнесу этого не делают либо отчитываются только на бумаге.
Председатель махаллинского комитета «Новза» Мансур-ака Сидиков, участковый Ходжиакбар Тажибаев, директор УК «Береза Коммунал Сервис» Валентина Азимова.
На полном обслуживании «Березы» – 4 однодомных ТЧСЖ на квартале «Е» в столице. Это 4 девятиэтажки, в которых 344 квартиры. Кроме того, еще 4 товариществам она оказывает услуги по ведению бухгалтерского учета, специализируется на обслуживании лифтов. Под ее началом находятся 115 подъемников.
«Береза» – одна из первых управляющих компаний в Ташкенте. На протяжении 10 лет она стабильно работает на рынке по обслуживанию многоквартирных домов, входит в число лучших УК в столице. Здесь всегда есть интересный опыт. На ее базе можно было бы организовать информационный центр по управлению жилыми многоэтажками. Сюда едут и звонят по различным вопросам из других ТЧСЖ и УК города и республики. Поэтому на годовое собрание ехала с намерением узнать что-то полезное и не ошиблась в своих ожиданиях.
Многие плохо представляют себе, как должны строиться отношения между УК и ТЧСЖ. Считают, что управляющая компания распоряжается расчетным счетом товарищества как ей вздумается. Может быть, не исключены и такие варианты, потому что успешных, работающих в соответствии с законодательством профессиональных УК у нас единицы. В двух словах напомним, что отношения сторон должны строиться на договорной основе. Деньги товарищества находятся на его расчетном счете. Оно всецело распоряжается ими, перечисляя средства УК за услуги по акту выполненных работ. Правление контролирует компанию, компания отчитывается перед ТЧСЖ.
В офисе «Березы» собрались председатели 4 товариществ, находящихся на ее полном обслуживании, доверенные лица, представляющие на собрании по доверенности членов ТЧСЖ. Участие в собрании приняли также председатель махалли «Новза» Мансур-ака Сидиков и инспектор по профилактике правонарушений Ходжиакбар Тажибаев. Они работают в одном тандеме с товариществами и УК по вопросам благоустройства и санитарного состояния территорий, безопасного проживания жителей, их учета в многоквартирных домах.
Четыре девятиэтажки, находящиеся под началом «Березы», расположены компактно, а ее офис обустроен в одной из них. Жителям однозначно повезло, потому что отношения УК с ТЧСЖ строятся на основе доверия, открытости, ответственности. На сегодня практически все приоритетные работы в высотках выполнены. Здесь не боятся брать кредиты на затратные ремонты. Погашение их идет за счет отчислений на депозитный счет. При возникновении любого вопроса жители чаще обращаются не в ТЧСЖ, а в управляющую компанию, которая досконально знает проблемы домового хозяйства каждой высотки и профессионально их решает.
По сути, я приехала на объединенное годовое собрание управляющей компании и товариществ. Опустим процедурные моменты его проведения, о которых мы писали в прошлом выпуске. Озвучим некоторые позиции документов.
В конце минувшего года УК подготовила примерные проекты планов работ, смет доходов и расходов, с которыми ознакомила правления товариществ. На основе этого прикинула размер обязательного взноса, представила на рассмотрение ТЧСЖ расчеты о целесообразности его повышения на 15%. Товарищества согласились с предложением, и при разработке окончательного варианта проектов плана и сметы на 2017 год «Береза» исходила уже из новых тарифов. В 3 ТЧСЖ он составил 530 сум. за 1 м2 общей площади. В четвертом – 650 сум. за 1 м2, поскольку содержание входящей в него 9-этажки требует больше затрат.
Для всех 4 товариществ УК отдельно подготовила проекты отчетов о выполнении работ в 2016 году, планов работ, смет доходов и расходов на 2017 год, которые были утверждены на собрании.
В пакете документов для каждого ТЧСЖ, кроме проектов отчета, плана и сметы, подготовлены также графики выполнения работ на 2017 год; структура обязательного взноса на содержание общего имущества; примерный расчет финансирования товариществ на 5 лет; перечень работ, выполняемых техническим персоналом УК. Что очень важно, все документы разработаны понятно, доступно, и разобраться в них может любой житель.
Управляющие отчитались
Не будем говорить обо всех 4 товариществах на полном обслуживании УК, а остановимся на одном – ТЧСЖ «Азиз Обидов». В девятиэтажке, на базе которой оно создано, – 144 квартиры, 8 лифтов. Размер взноса в 2016 году составлял 460 сум. за 1 м2. Отчитываясь за проделанную работу, директор «Березы» Валентина Азимова отметила, что на расчетный счет товарищества в 2016 году поступило 76 737, 9 тыс. сум. (обязательные взносы собственников жилых и нежилых помещений, доходы от сдачи в аренду места для оборудования сотовой связи, рекламы в лифтах). За счет предоплаты жильцов это на 2 306 тыс. сум. больше запланированных начислений (74 431, 2 тыс. сум.). Высокая платежная дисциплина в ТЧСЖ – за счет работы подъездкомов с неплательщиками. Решением общего собрания это поощряется материально.
В 2016 году товарищество взяло кредит в 110 млн сум. Он пошел на ремонт подвала, канализации, подъездов, бетонирование территории. Ремонт подвала не завершили, оставив его на весну. Но деньги подрядчику перечислили, материалы закупили. В минувшем году погасили 14 млн сум. заемных средств за счет накоплений членов ТЧСЖ на депозитном счете.
Затраты на электроэнергию в местах общего пользования (в подъездах, подвалах, лифтах + использование насосов, дрелей) несколько превысили заложенные в смете. Это произошло за счет благоустроительных работ, а также человеческого фактора, когда жители не думают об экономии электроэнергии. При обслуживании лифтов уложились в установленные сметой параметры. А вот на вывоз смета затратили больше запланированных средств из-за работ по благоустройству территории. За счет повышения цен затраты на санитарную обработку подвалов, промывку систем отопления, профремонт оказались чуть выше. Аварийной службе тоже перечислили в 2,5 раза больше. Директор УК отметила, что этот вопрос следует вынести на рассмотрение правления ТЧСЖ. Час работы аварийки составляет 42 тыс. сум. Жители вызывают ее надо не надо: то кран дома сломался или течет, то прокладку заменить, а товариществу приходится оплачивать. Эти работы должны выполняться за счет средств жильцов.
В прошлом году заменили 60% запчастей в лифтах. Затраты на материалы превысили 4 744 тыс. сум., что было обосновано протоколом общего собрания ТЧСЖ. 39 лет лифты в доме не ремонтировались. Коррективы в смету были внесены из-за ЧП, случившегося с лифтом в соседнем доме. Поэтому решили привести их в порядок, чтобы жить спокойно. В административных расходах – вознаграждение председателю, членам правления и ревизионной комиссии, информационные услуги и услуги банка. Оплата УК по договору составила 37% от начислений. 63% оставалось в распоряжении товарищества. За счет перераспределения некоторых статей при выполнении сметы расходы не превысили доходов и не вышли за рамки сметы.
Сократили затраты. За счет чего?
При обсуждении проекта плана работ по содержанию общего имущества на 2017 год Валентина Азимова предложила включить в него установку камер видеонаблюдения и светового номера дома. В минувшем году товарищество отказалось от видеокамер, а сейчас задумалось. Во-первых, это вопрос безопасности. Во-вторых, никак не искоренить проблему с бытовым мусором. Соседи выбрасывают его из окон, не доносят до мусорки, складывают у подъездов, в арыки. А поймать за руку их не могут. Жители возмущаются: «Благоустраиваем, стараемся, а тут такое безобразие». Свое мнение о необходимости установки видеокамер высказали участковый и председатель махаллинского комитета. Привели в пример другие ТЧСЖ, где камеры работают, помогают жителям следить за чистотой и порядком на территории, выявлять нарушителей. Общее собрание ТЧСЖ проголосовало за их установку. Избрали рабочую группу для изучения технических характеристик, цен. После всех расчетов решат, за счет каких средств будет осуществляться проект.
Доходы товарищества в 2017 году запланированы в размере 83 868 тыс. сум. (при тарифе 530 сум. за 1 м2). Многие позиции сметы меньше прошлогодних. Например, затраты на оплату электроэнергии (решили, что будут экономить), услуги сторонних организаций, материалы. В прошлом году дважды проводили санобработку подвалов из-за бездомных кошек, которые их облюбовали. Сейчас подвалы закрыты на замок, можно обойтись разовой обработкой, а вот подъезды надо обработать дважды. Расходы на профремонт также ниже прошлогодних, потому что вложили на это средства в 2016 году, заменили вентили, задвижки. Лифты тоже привели в порядок, в этом году не будет таких затрат.
В 2017 году УК завершает капремонт подвала в этом доме. Лежаки могли бы еще послужить, если бы не человеческий фактор. Металлические трубы все в дырках, пробиты – кто-то ворует электроэнергию. Товарищество должно в этом году выплатить 30 912 тыс. сум. в счет погашения кредита. Возврат кредита идет без повышения размера взноса, за счет накоплений на депозитном счете. Меньше расходов заложили и на услуги аварийной службы – правление проинформирует соседей, кто за что должен платить при вызове аварийки. Затраты на административные расходы тоже запланированы меньше прошлогодних: на 4,5 млн сум. уменьшится оплата банковских услуг за счет сокращения суммы возврата кредитных средств. Сметой предусмотрено повышение вознаграждения председателю, членам правления, ревизионной комиссии. Прежде стимулировали не всех. Сейчас решили, что все работают хорошо и заслуживают поощрения.
За что платим?
Очень важно наглядно показать членам ТЧСЖ, из чего складывается размер обязательного взноса. Они должны видеть стоимость каждой услуги, знать, за что платят. В отличие от других управляющих компаний, которые применяют фиксированную плату за услуги, «Береза» ежегодно составляет калькуляцию на каждый вид услуг, рассчитывая стоимость 1 часа работы, затраты на 1 м2 площади. Ежегодно к итоговому общему собранию УК готовит для жителей распечатку структуры взноса по каждой позиции сметы. Например, затраты на электроэнергию (на 1 м2) в товариществе «Азиз Обидов» составляют 32,86 сум., вывоз смета – 2,53 сум., промывку – 3,16 сум., аварийную службу – 1,90 сум., 1 м2 капремонта обходится в 195,35 сум., обслуживание лифтов – 60,67 сум. и т.д. Умножив эти расценки на общую площадь жилого помещения, можно узнать, сколько член ТЧСЖ должен платить за содержание общего имущества в месяц при установленном тарифе. Чтобы у жителей не возникало вопросов, УК намерена включить в квитанцию об уплате взноса его полную расшифровку.
Обсудили проблемы
На собрании рассматривались и другие вопросы. «Одной из проблем по-прежнему остаются содержание лифтов и их сохранность, – говорит Валентина Азимова. – В прошлом году мы вложили немалые деньги в ремонт, но жители совсем не берегут их. Чаще всего из строя выходят лифты в тех подъездах, куда вселяются новые жильцы. Они начинают ремонт, рабочие возят в кабинах стройматериалы. Но если их не беречь, за ремонт придется платить дважды. Или в доме №9 квартиранты перевозили в кабине тяжелые вещи – дважды вывели из строя мотор. Куда это годится? Как-то промониторили движение лифта в товариществе «Азиз Обидов». Он работает круглые сутки с интервалом 5–10 минут. Квартиранты катаются на нем всю ночь. Ведь вселяется один, а за ним идут 10–15 человек. Или дети ездят туда-сюда, а родители не обращают на это внимания. В 2016 году за электроэнергию товарищество заплатило более 5 млн сум. Это очень много. Давайте беречь лифты, экономить, ведь это ваши деньги.
Серьезная головная боль – квартиранты. Хозяева сдают квартиру внаем без договора, а значит, наниматели не имеют временной прописки. Кто там живет – собственника не интересует, лишь бы деньги ему платили, а соседям мучения. Часто прописан один, а живет целый кишлак. Если счетчика нет – идет огромный расход воды, газа, возникают проблемы с оплатой коммунальных услуг, обязательных взносов, потому что эти вопросы не согласованы сторонами. Или вопрос с вывозом мусора. Махсустранс или частный предприниматель устанавливают мусорные бачки по числу прописанных: предположим, на дом 2 бачка. А реально в нем проживают в 2 раза больше. Значит, и бачков должно быть больше. Оплачивать их будут прописанные граждане, а остальные – жить за их счет. То же самое с вывозом смета, к которому прирастают пакеты с бытовым мусором. Например, в месяц заказываем 2 машины, а если в доме куча непрописанных, мусора будет в 2 раза больше. Значит, двумя машинами не обойдешься, будут дополнительные расходы из карманов членов ТЧСЖ.
В прошлом году мы провели грандиозную работу по благоустройству территории, ее бетонированию, посадили цветы. А некоторые выгуливают собак, топчут зелень. Дети со всех домов собираются, играют в футбол, уничтожая посадки. Молодые мамаши не следят за малышами. Выйдут во двор и обо всем забывают: уткнутся в телефон, а дети малые сами себе предоставлены. Один убежал – искали всем двором, у дороги нашли. Учитывая это, перед началом работ по благоустройству территории мы раздали подъездкомам протокол общего собрания для ознакомления с ним мамаш, чтобы не оставляли детей без присмотра. Во дворе работала техника, строители, шел ремонт подъездов. Здесь явно нужна воспитательная работа женсовета махалли.
После ремонта кровли в целях ее сохранности члены товариществ приняли решение запретить установку антенн на крышах домов. Выносим их на подпорках на козырьки, балконы. Некоторые соседи против. Но если они повредят кровлю, ТЧСЖ должно будет повторно вкладывать деньги собственников в ее ремонт. Прошу подъездкомов довести до сведения недовольных, что это решение общего собрания, которое они должны исполнять».
Есть предложения
Общее собрание утвердило подготовленные УК проекты отчетов, планов и смет. Члены ТЧСЖ обсудили ряд предложений. Одно из них – при сдаче квартиры внаем составлять трехсторонний договор между собственником, нанимателем и ТЧСЖ. В нем четко определить права и обязанности сторон: кто вносит обязательные взносы, убирает подъезд, выходит на субботники. Наниматель должен под роспись ознакомиться с правилами проживания в доме и т.д. Поступило предложение, чтобы хозяин квартиры учитывал мнение соседей перед вселением нанимателей.
Среди предложений – разработка правил проживания в многоквартирном доме, материальное стимулирование всех подъездкомов. Они отвечают за чистоту в подъездах, своевременную уплату обязательных взносов членами ТЧСЖ, ведут книгу учета проживающих. Все предложения представлены членам правления ТЧСЖ на рассмотрение.
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спец. корр.
Фото автора.
