Что можно сделать в четырехэтажке на 9 млн сумов? Исполнительный директор одного из ташкентских ТЧСЖ назвала целый перечень работ. Да еще каких! Капитально покрыть современным материалом половину крыши. Или провести хороший ремонт всех подъездов, или отремонтировать половину подвала.
ЧУЖИЕ ДОЛГИ
9 млн сумов – это задолженность по обязательным взносам на содержание общего имущества жителей однодомного ТЧСЖ, действующего на базе 62-квартирной многоэтажки. Это деньги, которые должники отняли у добросовестных плательщиков, а по сути – благополучие и комфорт четырехэтажки. Ведь не будь такого долга, дом мог быть в гораздо лучшем техническом состоянии.
Получается, что из-за соседей, которые вовсе не озабочены обязанностью своевременно вносить взносы на содержание общего имущества, у членов ТЧСЖ растет размер платежей, товарищество не может выполнить запланированные работы, едва справляется с аварийными. Выходит, что неплательщики являются настоящими иждивенцами, тормозом и барьером на пути улучшения технического состояния дома. Они пользуются жилищными благами за счет добросовестных квартировладельцев (среди них пенсионеры, малообеспеченные люди, которые, кстати, стараются внести взносы вовремя).
Еще недавно на все вопросы и жалобы жителей у товарищества был стандартный ответ: «Нет денег. У вас большие долги». Часть владельцев квартир в доме не проживают. Жилые помещения либо пустуют, либо переданы внаем. Найти хозяев часто бывает затруднительно. Нельзя сказать, что ТЧСЖ сидит сложа руки. Работает с должниками. Практикует поквартирные обходы. Пишет письма. Вывешивает список таких жильцов на всеобщее обозрение. Но эти превентивные меры существенных результатов практически не приносят, действуют на нарушителей как укус комара. Несколько взбодрить их позволяют иски в суд, которые товарищество стало практиковать гораздо активнее.
В последнее время в доме оживились ремонтные работы. ТЧСЖ установило металлические двери с кодовыми замками, собирается провести ремонт в подъездах, капитальный ремонт кровли. Все это за счет кредита. Государство привлекло к помощи товариществам финансовые организации. Кредит надо будет возвращать с процентами. Значит, размер взносов вырастет еще больше и добросовестным членам ТЧСЖ придется платить за себя и за того парня, который живет припеваючи, не собираясь вносить взносы.
На следующий год в доме предполагается провести капремонт подвала за счет государственных средств. Получается, что государство заинтересовано в хорошем состоянии этой четырехэтажки больше, чем армия нахлебников в лице жителей, которые тянут его ко дну? Если бы здесь люди выполняли свои прямые обязанности по своевременной уплате обязательных взносов, государству не пришлось бы отвлекать бюджетные средства на капремонт, и они были бы направлены на другие неотложные нужды.
В ЧЕМ ПРИЧИНЫ?
Попробуем рассмотреть социальный срез среднего неплательщика. Это далеко не бедный человек и не одинокие бабушки-пенсионерки, живущие от пенсии до пенсии, – они-то как раз спешат уплатить взносы сразу, как только ее получат. В числе должников – вполне респектабельные и платежеспособные граждане, которые едут на работу на собственном авто, кроме квартиры, имеют дом на участке. А вот сделать платеж им денег не хватает. Или считают, что на такую мелочь не стоит отвлекаться? У некоторых из них долги накопились за несколько лет.
Изучение ситуации позволило классифицировать причины неплатежей в доме. Их можно разделить на объективные и субъективные. Начнем с объективных.
1. Люди отказываются платить из-за того, что ТЧСЖ своевременно не проводит ремонт общего имущества по утвержденному на общем собрании плану работ. Чаще всего оно не может их выполнить опять-таки из-за недостатка средств. Получается ситуация, когда люди не платят из-за того, что нет ремонта, а его нет потому, что люди не хотят платить. То же самое происходит и с аварийными ситуациями, которые товарищество не может оперативно ликвидировать, и жители собирают для этого наличные средства. Это вызывает недовольство добросовестных плательщиков: «Мы же платим деньги, почему должны собирать дополнительно?».
2. Серьезной причиной неплатежей является бездействие ТЧСЖ, его неспособность или нежелание выполнять свои прямые обязанности. Это происходит, когда его возглавляют сомнительные личности, недобросовестные люди, думающие о своем кармане, а не о благополучии дома. Люди видят, что их деньги уходят на ветер, не вкладываются в улучшение технического состояния многоэтажки и отказываются платить. Например, в доме который год течет крыша, заливая нижние этажи, плохое или вовсе отсутствует отопление, грязные, обшарпанные подъезды, горы мусора во дворе, подвалы, полные воды, и так далее, а заявки и жалобы не приносят результата.
3. Квартировладельцы не проживают в данной квартире, найти их бывает сложно.
4. У жителей нет денег на уплату взносов из-за возникших затруднений материального плана: тяжелой болезни, свадьбы, задержки зарплаты, потери работы, уплаты кредита и т. п.
5. Отсутствие прозрачности движения средств жителей, необоснованный рост тарифов, когда людей не информируют, из чего складываются платежи, как они рассчитываются, как принимаются решения о текущем и капитальном ремонте, как утверждаются сметы доходов и расходов на общем собрании и т. д. В таких товариществах они говорят: «Слишком высокие тарифы» и отказываются платить.
Среди субъективных причин можно назвать следующие.
1. Высокие тарифы на обслуживание. Жители начинают сравнивать их с другими ТЧСЖ, говорят, что в других товариществах они ниже.
2. Неправильное исчисление размера обязательного взноса в бухгалтерии, когда завышается стоимость материалов и выполнения работ по текущему и капитальному ремонту.
3. У жителей нет времени или они забывают своевременно заплатить. Собственник помещения говорит: «У меня нет денег, заплачу завтра или когда будут деньги».
4. Люди просто не хотят платить, потому что не хотят.
КНУТ И ПРЯНИК
Что надо сделать, для того чтобы навести порядок с неплатежами? Ответ на этот вопрос позволяет получить практика. Такой опыт есть в ряде ТЧСЖ, действующих, как правило, на базе одного дома. В этих сообществах людям легче договориться друг с другом, наладить отношения, самоуправление, довести до неплательщиков, что работы будут выполняться лишь там, где жители своевременно платят взносы.
Руководители таких ТЧСЖ говорят, что прежде всего надо начинать с себя: не покладая сил работать на благо соседей, которые доверили им управление и обслуживание своих многоэтажек, деньги на это дело. Если люди видят движение своих взносов, которое воплощается в конкретные работы для дома, они платят, стремятся к тому, чтобы он стал еще лучше. Поэтому, чтобы обеспечить доверие, а значит, поступление взносов, товарищество должно проводить общие собрания, отчитываться по каждой выполненной работе, информировать жителей, сколько их денег потрачено, сколько осталось.
Товарищества, которым удается решать вопросы с должниками, не являются приверженцами жестких мер. Если и используют кнут, то очень мягкий. Они считают, что нельзя всех грести под одну гребенку. Поэтому в арсенале средств есть меры воздействия, применимые к определенной группе неплательщиков.
Все должники разделены у них на категории. Например:
1) не проживающие в доме;
2) состоятельные жители, не желающие платить;
3) не имеющие финансовой возможности, малообеспеченные и одинокие и так далее.
Самая распространенная мера для всех неплательщиков – так называемые «письма счастья». Это напоминания хроническим должникам в письменной форме о необходимости своевременно уплачивать обязательные взносы на содержание общего имущества со ссылками на статьи Жилищного и Гражданского кодексов, Закона «О товариществах частных собственников жилья» (от 12.04.2006 г. N ЗРУ-32). Кроме этого, используются устные напоминания о необходимости уплаты, когда должникам звонят по телефону. Их фамилии озвучиваются на общих собраниях членов ТЧСЖ. Практикуются также обращения на предприятия, по месту работы должников, судебные иски.
Конечно, для обеих сторон лучше всего решить проблему неплатежей в досудебном порядке. Эксперты рекомендуют предварительно провести беседу с должником. Гораздо эффективнее, если это сделает не председатель, член правления или исполнительный директор, а юрист. Он может довести до сведения нарушителей платежной дисциплины, что иски по взысканию задолженности относятся к числу бесспорных и неплательщик в конечном итоге накажет сам себя. Ему придется тратить свое время и средства на участие в судебных заседаниях, возможно, – на адвоката, уплату госпошлины и так далее. Такие беседы с юристом стимулируют нарушителей платежной дисциплины к уплате долга.
Кроме такого мягкого кнута, специалисты рекомендуют применять и пряник.
Некоторые наши ТЧСЖ начинают присматриваться к российскому опыту работы с неплательщиками. Речь идет не о «шоковой терапии», которая у нас на Востоке неприемлема. Там широко практикуют и поощрение добросовестных плательщиков. А это очень хороший стимул для должников в плане погашения долга. Методы эти вполне доступны, незатратны, опробованы и приносят неплохой эффект.
Например, на общем собрании членов ТЧСЖ председатель правления вручает лучшим плательщикам почетные грамоты и выражает благодарность. В начале года на собрании можно принять решение о поощрении лучших плательщиков – тех, кто вносит взносы на содержание общего имущества своевременно или же авансом. В конце года неплохо провести конкурс «Самый добросовестный плательщик» с вручением ценных подарков. На какие средства покупать подарки, обсуждается на общем собрании. Поскольку в товариществе не бывает лишних денег, можно предусмотреть для этих целей отдельную статью расхода и заложить ее в смету. Либо товариществу удастся сэкономить что-то в конце года и направить эту экономию на сюрпризы для лучших плательщиков.
Если в товарищество входит несколько многоэтажек, то одной из них – где меньше всего должников, можно вручить грамоту и учредить звание «Дом без долгов». Или наградить дом (подъезд, если это однодомное товарищество) выполнением для него какой-то сверхплановой работы. Например, ремонтом подъезда, установкой дверей, домофонов, заменой старых окон стеклопакетами, картиной, люстрой для подъезда и так далее.
Если дом передан по договору на обслуживание управляющей компании (УК), та тоже заинтересована в своевременном поступлении обязательных взносов. Иначе она не сможет выполнять работы, которые ей заказывает ТЧСЖ. Поэтому, как правило, они работают с должниками в одной связке и могут проводить совместные акции. В частности, УК также может отметить лучших плательщиков дома, подъезда, отдельных жителей. Например, вручить им сертификаты на выполнение каких-то работ со скидкой, экономя при этом средства ТЧСЖ, а значит, и собственников квартир.
Тематический выпуск ведет Ирина ГРЕБЕНЮК.
