Все выше и выше

ДИНАМИКА ЦЕН НА КВАРТИРЫ В ТАШКЕНТЕ ЗА НОЯБРЬ–ДЕКАБРЬ И ПО ИТОГАМ 2013 ГОДА

Анализ средней цены предложения на квартирном рынке в зимний период времени 2013 года показал рост цен на вторичном рынке недвижимости по всем сегментам. В декабре продолжился рост цен, несмотря на прогнозные ожидания их колебания, в сравнении с ноябрем. Уровень средних цен предложения вырос на 2%. Он составил 702 у.е./кв.м (в прошлом месяце – 691 у.е/кв.м). Как показал анализ, цены на панельные и кирпичные квартиры увеличились на 2 и 1% и составили 654 и 758 у.е./кв.м соответственно (в прошлом месяце – 644 и 749 у.е./кв.м). Средняя цена 1 кв.м по всем типам квартир в декабре зафиксирована на уровне 702 у.е.

Анализ средней цены на квартиры за 2013 год показал тенденцию ее роста в течение всего периода с некоторыми колебаниями, связанными со снижением деловой активности в зимний период времени на вторичном рынке недвижимости. Динамика изменения средней цены по всем сегментам показала рост на 25 у.е./кв.м в квартал. Рост цен составил в среднем 16,3%, что превышает рост средних цен в 2011-м и 2012 годах, который составлял 12,6% в год.

Изменение стоимости жилья в зависимости от количества комнат. Анализ цен на квартиры исходя из количества комнат показал в целом рост средней цены как на панельное, так и на кирпичное жилье. Исключение составили 3-комнатные квартиры, на которые средняя цена практически не изменилась. Незначительный рост ее в целом отмечался на 1-, 2- и многокомнатные квартиры на 2%. Наибольший рост стоимости – на 4%, или на 24 у.е./кв.м, – отмечался на 4-комнатные квартиры. 

Динамика изменения цен панельного типа жилья в целом соответствует общей динамике. Наибольший рост средней цены – на 3 и 4%, или на 20 и 23 у.е./кв.м, – отмечается по 2- и 4-комнатным квартирам соответственно. Практически неизменной остается средняя цена на 3-комнатные, которая составила 649 у.е./кв.м.

По квартирам кирпичного типа динамика изменения цен практически повторяет общую динамику всех типов, за исключением 3-комнатных. В данном сегменте она отрицательная – (–1%) и зафиксирована на уровне 774 у.е./кв.м. Наибольший рост средней цены – на 4%, или на 32 у.е./кв.м, – отмечается на 4-комнатные квартиры.

Динамика изменения средней цены 1 кв.м в зависимости от количества комнат за 2013 год показала тенденцию роста. Если диапазон средних цен в конце 2012 года составлял 591–620 у.е./кв.м, то к концу 2013-го он равнялся 682–735 у.е./кв.м. Дорогим жильем к концу 2012 года считались 3- и 4-комнатные, а к концу 2013-го ими стали 1- и многокомнатные квартиры. Относительно нестабильными колебаниями средних цен отличились 4- и многокомнатные квартиры. 1-, 2- и 3-комнатные показали стабильный рост с незначительными колебаниями. Средний рост цены за 2013 год по всем сегментам составил 17%.

Изменение цен на квартиры по районам города. Изменение средней стоимости  жилья в зависимости от района расположения составило от 0 до +4%. Снижение цены не затронуло ни один из районов (в прошлом месяце – 1). Повышение же ее отмечается в 9 из 11 районов (в прошлом месяце – в 6). Практически она не изменилась  только в одном районе города.

Средняя стоимость жилья
по районам Ташкента (у.е./кв.м)

В течение двух последних месяцев 2013 года в Мирзо-Улугбекском районе уровень цен был неизменным – 691 у.е./кв.м.

Рост цен – на 1–2%, или на 4–15 у.е./кв.м, – отмечался в Сергелийском, Учтепинском, Чиланзарском, Шайхантахурском, Юнусабадском и Яккасарайском районах. При этом наибольшие его показатели – на 2%, или на 14 и 15 у.е./кв.м, –  зафиксированы  в Шайхантахурском и Юнусабадском районах соответственно.

Существенный рост средней цены – на 3–4%, или на 22–27 у.е./кв.м, – отмечался в Мирабадском, Алмазарском и Хамзинском районах. Наибольший отмечен в Мирабадском районе.

Изменение цен на квартиры в зависимости от удаленности от центра города.

Рассмотрим изменение цен за ноябрь–декабрь 2013 года по круговым сегментам, окружающим центр города, который представлен Зоной 1. Центральной точкой для отсчета удаленности от центра принято пересечение проспектов Навои и Шарафа Рашидова. Зоны 2, 3, 4 представляют собой I круговой сегмент (удаленность от центра – 3,7–8,9 км). Зоны 5, 6, 7, 8, 9 – II круговой сегмент с удаленностью от центра – 8,9–14,4 км. Зона 10 представляет III сегмент (удаленность от центра составляет более 7,6 км).

Изменение цен на жилье в зависимости
от материала и зоны (%)

Центр города имеет наивысшие ценовые показатели. Средний уровень цены в декабре составил 833 у.е./кв.м, которая в сравнении с ноябрем (826 у.е./кв.м) увеличилась на 1%. Средняя стоимость на квартиры кирпичного типа составила 857 у.е./кв.м (в ноябре – 845 у.е./кв.м), панельного – 801 у.е./кв.м (800 у.е./кв.м).

Средняя цена в I круговом сегменте, представленном зонами 2, 3, 4, составила 703–715 у.е./кв.м. Диапазон изменения средней стоимости в целом по всем типам жилья составил от 0 до +3%, или от +2 до +23 у.е./кв.м. Данный круговой сегмент отмечается существенным ростом цен – на 3%, или на 19 и 23 у.е./кв.м, – в зонах 3 и 4 соответственно в основном за счет подорожания квартир панельного типа. Незначительный спад – на 1%, или на 5 у.е./кв.м, – отмечается в Зоне 2 на жилье кирпичного типа.

Во II круговом сегменте, представленном зонами 5, 6, 7, 8, 9, средняя цена 1 кв.м по всем типам домов варьируется от 585 до 670 у.е. Диапазон изменения средней стоимости в целом составил от –1 до +4%, или от –8 до +23 у.е./кв.м. Наибольший рост средней стоимости – на 4%, или на 23 у.е./кв.м, – отмечался в Зоне 7 за счет роста средних цен на все типы квартир. Снижение средней цены – на 1%, или на 8 у.е./кв.м, – наблюдалось в Зоне 8 за счет снижения ее на квартиры в панельных домах.

Зона 10, представленная Сергелийским и Бектемирским районами, имеет наименьшие показатели. Средний уровень цен по всем типам жилья здесь составляет 505 у.е./кв.м. В сравнении с ноябрем они увеличились на 3%, или на 16 у.е./кв.м.

В ближайшие месяцы на вторичном рынке недвижимости прогнозируемая динамика цен составит от +1 до +2%, которая в основном будет продиктована незначительным оживлением активности участников рынка и корректировкой цен предложения на ожидаемый спрос.

Авторы данного обзора подтверждают, что все положения отражают их собственное мнение в отношении финансовых инструментов или эмитентов. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности за операции третьих лиц, совершенные на основе мнений авторов, изложенных в данном обзоре. Обзор подготовлен в рамках исследовательской работы оценочной деятельности, используемой внутри компании. Источники данных по ценам взяты из газет «Ташкентская неделя» и «Частный сектор», а также их интернет-сайтов nedelya.uz, dom.vsem.uz. Единица измерения стоимости предложения зафиксирована на основе переговоров с продавцами, определяемыми по выборке из всей базы данных.  Компания не несет ответственности за их достоверность и полноту. Обзор предоставляется исключительно в информационных целях и не является предложением купить или продать соответствующие финансовые инструменты.

Специалисты компании исходя из своего экспертного мнения применяли корректирующие операции в использованных данных. Корректировка выражена в виде исключения фоновых завышенных цен на квартиры (возможно, связанных с евроремонтом и другими причинами), которые не отражают реальной динамики изменения средних цен на рынке. Дополнительная корректировка выражена в виде исключения из анализа цен на квартиры за последнюю неделю отчетного месяца для реального отражения изменений. ООО «CREDO MAX ESTIMATION» не несет ответственности и не претендует на полную достоверность отображения реального положения дел на рынке.

Хусан ГАНИЕВ,

генеральный директор

ООО «CREDO MAX ESTIMATION».