Многие жители МКД, оплатившие в минувшем году авансом за содержание общедомового имущества, столкнулись с проблемой: органы управления требуют доплату в связи с повышением тарифа. Мотивируют тем, что с 1 мая 2024 года в республике были введены обязательные мини-тарифы, что и вызвало
повышение взносов и платежей. Правомерно ли это требование, интересуются граждане. Ссылаются
на соседние УК или ТСЖ, в которых перерасчет оплаты авансовых платежей не производится. Приводят статью 16 Закона «Об управлении многоквартирными домами» (Закон), в соответствии с которой размер обязательных взносов или платежей собственников помещений на содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и благоустройство земельного участка, прилегающего к МКД, устанавливается решением общего собрания. «Если мы, собственники, утверждаем размер взноса или платежа и платим за год вперед, почему у нас требуют доплату? Как регулируется этот вопрос законодательством?» – спрашивают жители.
Как это должно работать в ТСЖ
Многие считают, что этот вопрос должен решаться по аналогии с платежами за коммунальные услуги, когда оплата года вперед при повышении тарифа не пересчитывалась. Сейчас в этот порядок внесены изменения. В жилищном законодательстве отсутствуют нормы прямого регулирования вопроса, связанного с оплатой авансовых взносов и платежей на содержание общедомового имущества. Поэтому исходить надо из совокупности норм Закона. Согласно статье 20 Закона высшим органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений. Все важные вопросы по содержанию общего имущества в доме, в том числе утверждение размера обязательного взноса или платежа, должны решаться собственниками на общем собрании.
Решение общего собрания производить или не производить перерасчет авансовых платежей при повышении тарифа должно закрепляться протоколом собрания с указанием срока действия этого решения.
То есть чтобы в дальнейшем избежать разногласий, в нем следует указать период, на который не будет (или будет) распространяться доплата при авансовых платежах (год, полгода, несколько месяцев). В ТСЖ решение общего собрания можно отразить также в уставе. Но ситуация часто меняется и вносить изменения в устав будет затруднительно. Поэтому лучше фиксировать решение в протоколе общего собрания.
Кто-то теряет, кто-то находит
Для многих жителей предоплата является хорошим стимулом к экономии своих средств. А вот органы управления здесь могут терять – они недополучают часть средств на содержание домов. Тем не менее многие идут на это, потому что предоплата способствует укреплению платежной дисциплины, позволяет органу управления перекрывать неплатежи, особенно в начале года.
Решение этого вопроса должно исходить из возможностей органа управления. Например, в доме запланировано проведение затратного ремонта и дорога каждая копейка. Тогда правление ТСЖ может документально обосновать и представить общему собранию расчеты, подтверждающие необходимость перерасчета предоплаты.
В практике решения этого вопроса есть примеры, когда по согласованию с жителями от перерасчета авансовых взносов освобождались пенсионеры и малообеспеченные граждане. Были случаи, когда те, кто платили вперед, получали еще и небольшую скидку на тариф. В одном из ТСЖ при повышении размера взноса перерасчет предоплаты касался только жителей домов, которые требовали больше затрат на содержание и ремонты.
Включите в договор порядок внесения авансовых платежей
В УК решение вопроса с авансовыми платежами имеет некоторые особенности, но принципы подхода для всех способов управления МКД остаются общими.
В управляющей компании взаимоотношения между собственниками (заказчики услуг) и УК (исполнители) регулируются договором. Утверждение размера обязательного платежа в УК также должно проходить на общем собрании собственников помещений, отражаться в протоколе.
Согласно статье 28 Закона по договору управления многоквартирным домом управляющая организация или управляющий по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по управлению, надлежащему содержанию, эксплуатации и ремонту общего имущества.
В договоре управления МКД, в том числе, должен быть указан порядок определения цены договора, а также порядок внесения платы. Если порядок внесения авансовых платежей отсутствует, жители вправе требовать его включения в договор.
То есть перерасчет авансовых взносов и платежей при повышении тарифа будет законным, если это
прописано в уставе либо протоколе общего собрания (в ТСЖ), либо в протоколе общего собрания или договоре управления МКД (в УК). Если этого нет, то требования руководителей органов управления о внесении доплаты неправомочны. Но граждане часто возражают, что в большинстве случаев общие собрания в ТСЖ и УК не проводятся, протоколы общих собраний отсутствуют, договоры не заключаются. Жители в обсуждении вопроса, связанного с авансовыми платежами и взносами, не участвуют. Руководители органов управления решают все сами, без участия собственников. Но если они заинтересованы в этом вопросе, то должны взять его под контроль, чтобы впоследствии избежать споров и противоречий.
Ввели мини-тарифы. Перерасчет производить не рекомендуется
С 1 мая 2024 года приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства были введены минимальные размеры взносов и платежей за содержание, эксплуатацию и ремонт общего имущества и благоустройство земельного участка, прилегающего к многоквартирному дому.
Размер взноса и платежа подрос практически во всех органах управления. У жителей, оплативших в начале года авансом, возникли вопросы по поводу перерасчета. Минстойжилкомхоз разъяснил эту ситуацию:
«Для собственников, оплативших взносы или платежи авансом (не более года), рекомендуется не производить перерасчет.
Такой подход предлагается в целях стимулирования ответственных плательщиков. В целом же этот вопрос является внутренним делом органа управления и собственников помещений МКД. Поэтому он регулируется условиями договора, уставом товарищества, сложившейся практикой в органе управления либо договоренностями между собственниками и органом управления, закрепленными протоколом решения общего собрания».
Тематический выпуск ведет Ирина Гребенюк, наш спецкор.