2014 йилда янги қурилган 4 қаватли уйдаги квартирани ипотека кредити асосида менга сотиши ҳақида банк билан дастлабки шартнома туздим. Дастлабки шартномада олинадиган квартирани харидор ўз маблағлари ҳисобидан таъмирлаш мажбуриятини олиши кўрсатилган. Кейинчалик ипотека кредити бўйича квартиранинг асосий олди-сотди шартномаси тузилди. Унда харидор ўз ҳисобидан квартирани лозим ҳолатга келтириши қайд этилмаган. 2017 йилгача ипотека кредити ва у бўйича фоизларни зўрға қопладим. Квартира хомаки сувоқ қилинган, фақат ташқи ойналари ўрнатилган. Эшиклар (5 та), сантехника йўқ, пардозлаш ишлари амалга оширилмаган. Уй пудрат ташкилоти томонидан банк маблағлари ҳисобига қурилган. Банк менга кадастр ҳужжатлари ва эгалик қилиш ҳуқуқини берувчи ордерни топширди. Қабул қилиш-топшириш далолатномаси тузилмади.
Асосий шартнома дастлабки шартнома қоидаларини бекор қиладими? Банк квартирани менга яшаш учун яроқли ҳолатда топшириши шартми?
Ўрнатилмаган ускуналар суммаси ва бажарилмаган ишлар қийматини банкдан ундира оламанми?
– Мавжуд вазиятда қандай битим расмийлаштирилганлигига қараб турли ҳуқуқий оқибатлар юзага келади.
Турар жойнинг дастлабки олди-сотди шартномаси
Квартирани (квартиранинг бир қисмини) сотиш шартномаси нотариал тартибда тасдиқланиши ва давлат рўйхатидан ўтказилиши лозим (ФКнинг 488-моддаси 2-қисми).
Дастлабки шартнома бўйича тарафлар келгусида мол-мулк бериш, ишлар бажариш ёки хизматлар кўрсатиш ҳақида дастлабки шартномада назарда тутилган шартлар асосида шартнома тузиш (асосий шартнома) мажбуриятини оладилар.
Дастлабки шартнома асосий шартнома учун белгиланган шаклда тузилади. Дастлабки шартноманинг шакли тўғрисидаги қоидаларга риоя қилмаслик унинг ҳақиқий саналмаслигига сабаб бўлади (ФКнинг 361-моддаси 1, 2-қисмлари).
Дастлабки шартнома ҳам нотариал тартибда тасдиқланиши керак, акс ҳолда ҳақиқий эмас деб тан олинади. Тегишинча, сотувчидан у бўйича мажбуриятлар бажарилишини талаб қилишнинг имкони бўлмайди.
Бу ҳолда асосий олди-сотди шартномаси қоидаларига амал қилиш лозим.
Сотувчи сотиб олувчига сифати олди-сотди шартномасига мос келадиган товарни топшириши шарт.
Олди-сотди шартномасида товарнинг сифати тўғрисидаги шартлар кўрсатилмаганда, сотувчи сотиб олувчига белгиланган мақсадлар учун яроқли бўлган товарни топшириши шарт (ФКнинг 402-моддаси 1, 2-қисмлари).
Сизнинг вазиятда сотувчидан шаҳарсозлик нормалари (ШНҚ 2.08.01-05, Давархитектқурилишқўмнинг 7.12.2005 йилдаги 67-сон буйруғи билан тасдиқланган) билан белгиланган яшаш учун яроқли шароитларни яратишни талаб қилишга ҳақлисиз.
Шартномаларнинг бошқа тури
Мисол учун, бу қурилишда улушли иштирок этиш бўлиши мумкин. Бу турдаги шартнома доирасида тарафлар, турар жойнинг олди-сотди шартномасида акс эттирилган-акс эттирилмаганлигидан қатъи назар, зиммаларига олган барча мажбуриятлар ўзаро бажарилишини талаб қилишга ҳақлидирлар.
Маълумот учун: кўчмас мулкнинг сотувчи томонидан топширилиши ва сотиб олувчи томонидан қабул қилиниши тарафлар имзолайдиган топшириш далолатномаси ёки топшириш тўғрисидаги бошқа ҳужжатга биноан амалга оширилади.
Агар қонунда ёки шартномада бошқача тартиб назарда тутилган бўлмаса, сотувчининг кўчмас мулкни сотиб олувчига топшириш мажбурияти бу мулк сотиб олувчига топширилганидан ва топшириш тўғрисидаги тегишли ҳужжатни тарафлар имзолаганидан кейин бажарилган ҳисобланади (ФКнинг 486-моддаси 1, 2-қисмлари).
Александр Лобанов, «Norma» МЧЖ эксперти.
