В подвале нашего дома управляющая компания (УК) разместила круглосуточную аварийно-диспетчерскую службу (АДС). Соседи, проживающие в квартирах на нижних этажах, стали жаловаться на шум в ночное время. Работники АДС громко разговаривают, хлопают дверью, слушают музыку. Иногда ночью к ним приходят посторонние люди. В подвале находится кое-какой инвентарь и оборудование для содержания дома. Иногда слышим, как ночью с шумом его выносят-заносят-роняют. Это доставляет неудобство и дискомфорт. Мы обратились к руководителю УК, чтобы выяснить, на каком основании подвал, который является общим имуществом собственников помещений, без нашего согласия используется под АДС. Управляющий ответил, что УК имеет на это право, потому что она обслуживает общедомовое имущество. Но мы могли бы сдавать подвал в аренду, получать плату и направлять эти средства на ремонт домов. Может ли УК использовать подвал многоквартирного дома без согласия жильцов?
– Органы управления часто используют подвалы МКД под офисы, АДС, мастерские, склады стройматериалов. Как это делать правильно, установлено Жилищным кодексом и Законом «Об управлении многоквартирными домами» (N ЗРУ-581 от 07.11.2019 г., далее – Закон). Согласно статьям 124 ЖК и 6 Закона к общему имуществу собственников помещений МКД, в том числе, относятся подвалы. Предусмотрено, что общее имущество принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Отдельные его части могут быть переданы другим лицам в порядке, установленном решением общего собрания (ст. 127 ЖК и ст. 13 Закона).
То есть, исходя из указанных норм, чтобы управляющей компании разместить в подвале многоквартирного дома АДС, она должна получить согласие жильцов. В данном случае собственники не давали УК согласия на использование подвального помещения. Общего собрания в доме по этому вопросу не проводилось. Значит, обустройство в нем аварийно-диспетчерской службы является незаконным.
Но, с другой стороны, управляющая компания использует подвал в интересах жителей, для исполнения своих обязательств по содержанию МКД. У нее возникает необходимость размещения той же аварийно-диспетчерской службы, оборудования, инвентаря для выполнения текущих задач и ремонтов. Если она будет арендовать для этих целей помещения на стороне, расходы лягут на плечи собственников. Поэтому жителям надо хорошо подумать, взвесить все «за» и «против», прежде чем требовать от управляющих освободить подвал, если там разместилась АДС.
Чтобы избежать конфликтов, этот вопрос можно прописать в договоре управления многоквартирным домом между собственниками помещений и УК. Например, внести в него пункт, что управляющая компания имеет право использовать часть общего имущества собственников помещений МКД для целей исполнения настоящего договора. Указать, на каких условиях она может это делать (на основе решения общего собрания, принятого большинством голосов).
Жители являются полноправными владельцами подвала и им решать, как использовать свое общедомовое имущество. Если работники АДС доставляют соседям неудобства, жители должны обратиться в УК в письменной форме. Если УК не отреагирует или ответ не удовлетворит жильцов – в Жилищную инспекцию.
Рубрику «Жилищно-коммунальное хозяйство» ведет Ирина ГРЕБЕНЮК, наш спецкор.