Бу соҳада вазиятни тубдан ўзгартирган кўп квартирали уйлар (ККУ) бошқарув органларининг йириклаштируви қонунларни бузган ҳолда амалга оширилган ислоҳот сифатида ёдда қолади. Уни амалга ошириш жараёнида афзаллик фақат барча бошқа бошқариш усулларини ютиб юбориши керак бўлган бошқарувчи компанияларга берилди. Бу эса ККУни бошқаришнинг асосий тамойилларини белгилаган уй-жой қонунчилигига зарба ҳисобланади.
«Кўп квартирали уйларни бошқариш тўғрисида»ги Қонун (07.11.2019 йилдаги ЎРҚ-581-сон, кейинги ўринларда – Қонун) 4-моддаси билан жой эгаларининг бошқариш усулини эркин танлаш ҳуқуқи назарда тутилган (Қонун 4-м.). Амалиётнинг кўрсатишича, «оптималлаштириш»да эркин танлаш тамойили кўпгина ҳолларда ишламади. Бошқарувчи компанияларни аҳоли эмас, бошқалар, асосан ҳокимият ходимлари танлади. ККУни бошқаришда энг юқори чўққида жой эгалари туриши керак. Улар БКга ўз уйларини бошқариш, сақлаш, таъмирлаш мақсадларини айтиши, бу ишларни назорат қилиши – яъни ишлар ва хизматларнинг жамоавий буюртмачиси бўлиши керак. Лекин бундай бўлмаяпти. Янги пайдо бўлган БКларнинг кўпчилиги аксинча ишлайди, ҳуқуқий меъёрларни четга суриб қўйишмоқда.
БКда 150 дан ортиқ уй бор: аҳоли манфаатларини қандай ҳисобга олиш керак?
Қонуннинг 20-моддасида ККУнинг юқори бошқарув органи жой эгаларининг умумий йиғилиши эканлиги белгиланган. Лекин кўпгина кўп квартирали уйларда бу дастак ишламайди. Асосан йиғилишлар ёки умуман ўтказилмайди, ёки қарор қабул қилиш учун кворум йўқ, ёки бу расмиятчилик учунгина амалга оширилади. Қабул қилинадиган қарорлар кўп ҳолларда бошқарувчи ташкилотлар томонидан мажбурлаб қабул қилинади, жой эгалари томонидан мустақил қабул қилинганлари эса четга сурилади.
Янги бошқарувчилар кўп ҳолларда 150 ва ундан ҳам кўп уйларни бирлаштирган БКларда умумий йиғилиш ўтказиш мумкин эмас дейишади. У ҳолда бундай йирик БКларда, агар аҳолига на ишлар режаси, на мажбурий бадал миқдори, на ҳар бир уй бўйича ҳисоботлар етказилмаса, ҳар бир хонадон эгаларининг манфаатини қандай ҳисобга олиш керак? Шу билан бирга Қонунда ҳар бир уй бўйича алоҳида умумий йиғилишлар ўтказиш назарда тутилган, лекин бошқарувчилар бу меъёрни четга суришмоқда. Маълум бўлишича, йириклаштириш жараёнида яратилган БКларнинг кўпчилигида квартира эгалари ўз уйларини бошқариш жараёнидан четлаштирилган.
«Ўзинг учун ўл, етим...»
Кўпгина уй-жой мутахассислари ўз уйлари ғамхўрлиги масаласида ўзларини айбдор деб ҳисоблашади. Чунки уларнинг катта қисми беэътибор, ҳуқуқий жиҳатдан саводсиз. Улар бошқаришга таъсир кўрсата олиши, хизматлар буюртмачиси бўлиши, ижрони назорат қила олиши мумкин. Бундай имкониятни томонларнинг муносабатлари ёзилган ККУни бошқариш, хизмат кўрсатиш, таъмирлаш шартномаси беради. Лекин ҳақиқатда ҳам шундайми?
БК юридик шахс сифатида шартномада хизматлар ижрочиси, жой эгалари эса буюртмачилар бўлиб чиқади. Лекин қонунчиликда БК ҳар бир хонадон эгаси билан алоҳида шартнома тузиши назарда тутилган. Яъни бу ҳар бири ўзи учун индивидуал шартнома. Аҳоли ишлар ва хизматларнинг бирлашган, жамоавий буюртмачиси бўла оладими? БК билан шартномаларнинг кўпи ёки умуман тузилмаган, ёки ККУдаги жой эгаларининг кичик қисми билан тузилган.
Бошқариш органларини йириклаштириш қандай қонунбузилишлар билан, аниқроғи – кўп қаватли уйларни аҳоли розилигисиз шошилинч тузилган БКларга мажбурий равишда ўтказиш билан кечганлигини ҳисобга олганда, шартномалар йўқлигига ҳайрон қолмаса ҳам бўлади.
Шартнома – бу жавобгарлик, томонларнинг мажбуриятлари. У мавжуд бўлмаса, хоҳлаганингни қил – ҳеч қандай назорат йўқ. Лекин шартнома мавжуд бўлганда ҳам бундай катта жамоаларда ижрочига таъсир кўрсатиш ва унинг ишини назорат қилиш жуда мушкул. Айниқса, агар бу индивидуал шартнома бўлса.
Фуқаролар тўлов тўлайдилар ва ўз маблағлари ўз уйлари эҳтиёжларига сарфланади деб ҳисоблашади, лекин улар бошқа нарсаларга қайта тақсимланади. Аҳолига бу ҳақда ҳеч ким хабар бермайди, бунинг учун ҳеч кимдан розилик сўралмайди. 150 ва ундан кўп уйларнинг молиявий оқимларида ўз маблағларини кузата олармидилар? Агар БК ҳар бир жой эгаси билан алоҳида шартнома тузса, унга қандай жамоавий талаблар қўйилади? Бундай йирик БКларда аҳоли ККУни бошқаришда амалда иштирок эта олмайди.
БКдаги шартномалар фақат аҳолидан тўлов талаб қилишнинг асосими?
«Шаҳар иқтисодиёти институти» жамғармаси экспертларининг фикрича, тузилган шартномалар асосан БК томонидан жой эгалари билан индивидуал муносабатларни тартибга солиш учун ишлатилади. Асосан аҳолидан мажбурий бадаллар тўлашни талаб қилиш учун асос тариқасида.
Жой эгаларида ўз уйи учун хизмат ва ишларнинг аниқ рўйхати, ҳажми асосида шартнома нархини, ҳар бир буюртма қилинаётган хизмат ва ишнинг қийматини белгилашнинг имкони йўқ. Кўрсатилган хизматлар учун тўловнинг биргаликдаги жавобгарлиги йўқ – ҳар бири фақат ўз тўлови учун жавоб беради. Бошқарувчи ташкилот, хизмат ва ишлар бўйича пудратчилар томонидан шартнома мажбуриятларини ижро этишини самарали назорат қилиш усули, шартнома мажбуриятларини бузиш фактини аниқлаш тартиб-таомиллари, кўрсатилмаган хизматлар ва бажарилмаган ишлар учун тўламаслик механизми йўқ.
Яъни жой эгаларининг роли хизматлар кўрсатилиши, ишлар бажарилиши, уларнинг ҳажми (даврийлиги) ва сифатидан қатъи назар, «мажбурий бадаллар тўловчиси» мақомига тушириб қўйган. Хизмат ва ишлар ижрочисида уларнинг ижросини тасдиқлаш, эгаларга тўлов ҳужжатларини тақдим этиш мажбурияти ва зарурияти йўқ.
Агар БК ишни бажармаган ёки сифатсиз бажарган бўлса, буни жой эгалари (индивидуал тартибда) исботлаши керак. Агар улар кўрсатилмаган хизматлар учун ҳақ тўлашдан бош тортсалар, автоматик равишда БК қонунчиликда белгиланган чораларни қўллаши мумкин бўлган «тўлов тўламайдиганлар»га айланадилар. Шуни ҳисобга олган ҳолда экспертларнинг ҳисоблашича, БКда жой эгалари ҳуқуқсиз қолиб, ўз уйларини бошқариш ва сақлашда иштирок этиш борасида кўп масалаларни ҳал қила олишмайди.
Қонунчилар ҳам, назорат органлари ҳам кўп квартирали уйларни бошқариш соҳасидаги НҲҲлар ижро этилиши, ККУни бошқариш тамойиллари талаблари ва кўп сонли ҳаммулкдорларнинг манфаатларини мувофиқлаштириш талабларига мос келтирилиши устида ўйлаб кўришлари керак.